Покупка квартиры по договор переуступки прав, как правило, обходится дешевле, чем напрямую у застройщика. Однако, здесь есть свои риски, когда договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве по переуступке заключать нежелательно, нецелесообразно или даже категорически нельзя.  

Олег Островский, сопредседатель оргкомитета конкурса "Доверие потребителя" и консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО комментирует: "Риски при заключении таких договоров не меньше, а зачастую и больше, чем при заключении договоров участия в долевом строительстве. Поэтому необходимо тщательно проверить и сам договор, и заключенный договор долевого участия, и состояние дел у застройщика, в том числе и ход строительства жилого дома". 

Пошаговая инструкция

Квартира по переуступке  

Как правильно заключить договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве

Когда договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве по переуступке заключать нежелательно, нецелесообразно или даже – категорически нельзя

Кто заключает договор уступки в новостройке: 

• Граждане–участники долевого строительства, желающие заработать на разнице цен (инвесторы)
• Граждане–участники долевого строительства, не имеющие возможность выплачивать деньги по договору
• Граждане–участники долевого строительства, у которых изменились жилищные потребности
• Граждане–участники долевого строительства, которые пытаются переложить риск невыполнения обязательств застройщика перед ними на третьих лиц
• Юридические лица (подрядчики, поставщики материалов и др.), с которыми застройщик рассчитывается квартирами
• Юридические лица-инвесторы

Факторы, влияющие на увеличение количества договоров уступки в новостройке:

Сложная финансово экономическая ситуация в стране, следствием чего являются возможные:

• Увеличение числа участников долевого строительства, не имеющих возможности выплачивать деньги по договору
• Увеличение числа застройщиков, не имеющих возможность выполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, а следовательно увеличение числа граждан, желающих переложить риски на третьих лиц
• Увеличение количества «бартерных» сделок в строительстве между юридическими лицами

Изменение налогового законодательства

• Увеличение с 01.01.2016 года до 5 лет минимального предельного срока владения объектом недвижимости, по истечении которого доходы физических лиц, полученные при продаже этого объекта, будут освобождаться от налогообложения.

Обязательные условия, при которых возможна уступка права требования:

• Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства
• Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта
• Договор об уступке прав требования подлежит государственной регистрации
• Если уступка совершается одновременно с переводом долга,  требуется письменное согласие застройщика (или заключение трехстороннего соглашения)

Последовательность действий при заключении договора уступки

До подписания договора:

• Узнать, какой договор заключен с застройщиком
• Проверить содержание ДДУ и дополнительных соглашений к нему, изучить условия уступки
• Проверить разрешительную и проектную документацию, выяснить возможные причины уступки, изучить финансовое состояние застройщика и ход строительства
• Проверить размер и своевременность оплаты по ранее заключенному договору
• Изучить акт сверки взаимных расчетов
• Проверить содержание договора уступки
• Согласовать, в случае необходимости, договор уступки с застройщиком и получить согласие на перевод долга
• Получить, в случае необходимости, нотариально заверенное согласие супруга

После подписания договора:

• Сдать необходимый пакет документов для регистрации договора в Управление Росреестра

После регистрации  договора:

• Оплатить договор
• Подписать акт приема–передачи документов
• Направить письменное уведомление застройщику о состоявшемся переходе прав

В договоре уступки должно быть указаны:

• Договор, по которому уступается право
• Содержание уступаемого права
• Сроки, цена уступки
• Документы, которые должны быть переданы лицу, приобретающему право требования
• Иные условия, если они отличаются от условий, установленных в первичном договоре

Основные преимущества при заключении договора уступки

Для покупателя:

• Возможность приобрести жилье в доме, где все квартиры раскуплены
• Возможность приобрести квартиры по более выгодной цене
• Возможность приобрести квартиру в доме с высокой степенью строительной готовности

Для продавца:

• Возможность заработать на разнице цен
• Возможность вернуть внесенные деньги без штрафных санкций от застройщика

Основные риски при заключении договора уступки

• Возможность признания договора уступки недействительным
• Двойная переуступка прав по договору
• Риск невозврата своих денежных средств, в части превышающей цену ДДУ, в случае его расторжения
• Возможное банкротство застройщика

Когда договор заключать нельзя: 

• Договор уступки предлагает заключить лицо, у которого отсутствует договор участия в долевом строительстве с застройщиком 
• Строительство объекта не ведется;
• Многочисленные судебные споры застройщика с юридическими и физическими лицами;

Когда договор заключать нецелесообразно:

• Произошла смена застройщика
• Неоднократно продлевались сроки завершения строительства
• Наличие у застройщика отдельных судебных споров
• За допущенные нарушения в ходе строительства застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности 
• В ДДУ включены положения, противоречащие 214-ФЗ
• Если цена по договору уступки незначительно отличается (или ниже) от цены по ДДУ 
• В случае массовых продаж квартир на объекте по договорам уступки 
• Если за время строительства права на квартиру неоднократно передавались по договорам уступки.

Когда договор заключать нежелательно:

• У застройщика отсутствует опыт строительства многоквартирных домов 
• Гражданам не предоставляется информация о застройщике и проекте строительства 
• Застройщик ранее неоднократно нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию
• Закрытость застройщика (отсутствие оперативной информации о ходе строительства, постоянного взаимодействия с участниками долевого строительства)
• Серьезные претензии к качеству строительства со стороны жителей построенных застройщиком домов.