Несмотря на окончание госпрограммы по поддержке ипотеки жилищные кредиты становятся все более доступными. Спад спроса и низкая ключевая ставка подталкивают банки и застройщиков вместе создавать продукты для привлечения покупателей и заемщиков. Какие альтернативы господдержке появились на рынке жилищного кредитования, как договариваются застройщики и банки — обсудили участники круглого стола «Анализ ситуации на рынке ипотеки и строящегося жилья», организованного порталом «TT Finance» совместно с изданием «МК в Питере».

В 2015 году Петербург обогнал Москву по объему ввода нового жилья. И этот показатель продолжает расти. По оценкам Объединения строителей Санкт–Петербурга за первые 4 месяца 2017 года было сдано примерно 37% от планируемого объема на весь этот год  — 1,2 млн кв метров. И темпы сдачи уже опережают прошлогодние. При этом сейчас завершаются проекты, которые были заложены 4-5 лет назад, в «сытые» года, сообщает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ». «Все усилия строительного сообщества по сокращению административных процедур, переход к электронному документообороту не нашли пока отражения, так как цикл таких инвест-проектов слишком длинный для того, чтобы компании грамотно распределили ресурсы в строительных компаниях», — говорит он. 

Объем сдачи новых объектов в Петербурге растет, при то том, что цена на них падает. За 2016 год стоимость кв метра снизилась практически на 1 тысячу рублей. А объем социальных обязательств застройщиков при реализации проектов растет. «Решения о строительстве объектов социальной инфраструктуры: школ, больниц и др. проходит на совете при вице-губернаторе, и мы никогда не можем предугадать его решения, и заложить
эти объекты в свой инвест-проект», — объясняет Алексей Белоусов. По его словам, ситуацию нужно менять, и строительное сообщество уже предложило свою методику расчета стоимости квадратного метра жилья городскому правительству для обсуждения.

Сейчас более половины всего нового жилья строят 10-15 компаний, состав которых не меняется уже лет десять. При этом на местный рынок активно и достаточно успешно выходят московские девелоперы.  «Рынок столицы сейчас испытывает большие трудности, чем петербургский, поэтому к нам продолжают приходить столичные застройщики, — считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — Также в город приходят и региональные игроки и девелоперы из Казахстана. Это заставляет местных игроков мобилизоваться».  

Ипотечный ренессанс

Лидер ипотечного рынка — Северо-Западный банк ПАО Сбербанк за 1-й квартал 2017 года в Петербурге выдал около 7 тысяч кредитов на 14,6 млрд рублей, что на 3% больше, чем за аналогичный период 2016 года. Рост объема выдач ипотеки обусловлен снижением ставок еще с 20 февраля 2017 года: Сбербанк первым снизил ставки по ипотеке в среднем на 1,1 процентных пункта (п.п.). Ставка при покупке жилья у застройщиков составила 10,9%, а при покупке на вторичном рынке — 10,75-12,25%. «Также мы значительно упростили линейку жилищных кредитов: теперь ставка зависит только от вида кредита и категории клиента при любом размере первоначального взноса и сроке кредитования», — говорит директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев. По партнерской программе вместе с целым рядом застройщиков (46 компаний) Сбербанк предлагает ставки по ипотеке 8,4% и 8,9%. 

Банки уже давно работают вместе с застройщиками, причем не только с крупными компаниями, но и с новичками на петербургском рынке. На смену господдержке они ввели свои программы субсидирования процентной ставки, которые пользуются большим спросом. Есть разные варианты: кредит с пониженной ставкой на 1-3 года ипотечного займа или на весь срок кредитования. «В итоге по такой программе общая ставка по ипотеке может быть снижена на 1-4,5%, — информирует начальник Центра ипотечного кредитования ДО № 1  «Невский, 59» филиала № 7806 в Санкт-Петербурге ВТБ24 Татьяна Хоботова. — В этом году застройщиков, которые хотят работать по схеме субсидирования процентной ставки стало намного больше. При субсидировании ставку уменьшает банк, а застройщик платит банку комиссию, размер которой зависит от срока и ставки по каждому конкретному кредиту». 

«Сейчас много говорят о падении ипотечных ставок, но нужно понимать, что речь и идет об 1-2 п.п., — уточняет Светлана Денисова, — Но даже такое планомерное снижение ставок оживляет рынок». Основную часть субсидирования ипотечной ставки на себя берут застройщики. Банк тоже отказывается от своих денег на какой-то срок, но в пределах 0,5%. «Банковская маржа небольшая, поэтому 0,5% — это существенная скидка, — добавляет она.— Если у нас ставка 10,5% и объем субсидии будет в пределах 2%, то банк за свой счет «скинет» 0,5%, а 1,5% — застройщик.   

Как отмечает Юлия Мошкова, директор департамента ипотечного кредитования АН «Петербургская недвижимость», программы с субсидированной ставкой — уже не уникальное предложение, и нужно что-то новое. «У нас есть программа рассрочки со Сбербанком, когда кредит выдается в 2 транша: при подписании договора и через 2 года, — говорит она.— Правда, в этом случае застройщик не сможет дать скидку в полном объеме». 

Каждый застройщик выбирает интересные для себя условия, поэтому с ключевыми партнерами банки стараются разработать наиболее выгодные предложения. «В марте этого года Абсолют Банк запустил совместную программу с застройщиком «Росстройнвест» по субсидированию ставки до 9% годовых. На сегодняшний день по данной программе уже продано ипотечных кредитов на общую сумму около 49 миллионов рублей, — рассказывает заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. — Рынок сейчас готов к изменениям и застройщики понимают, что субсидированная ставка — это прекрасная альтернатива госпрограмме. В целом, в настоящее время ставки на ипотечном рынке одни из самых доступных, в некоторых случаях даже ниже чем были по госпрограмме». 

Кроме этого, Абсолют Банк буквально на днях снизил ставку до 9,75% по ипотечной программе «Первичный рынок». Размер минимального первоначального взноса по программе составляет 10%, сумма кредита от 300 тысяч рублей до 20 млн. рублей, срок займа – до 30 лет. «С начала 2017 года это уже третье снижение ставки по ипотечным программам Абсолют Банка», — комментирует Мария Батталова. 

В целом по итогу 1 квартала 2017 года филиал Абсолют Банка в Санкт-Петербурге выдал более 190 ипотечных кредита на общую сумму более 498 млн. рублей. 

«Также мы отмечаем рост среднего чека с 1,95 до 2,5 млн. рублей, что связано с запуском всевозможных акций и субсидированных программ с застройщиками», — добавляет Мария Батталова.

Еще доступнее

Уже сейчас ставки по ипотеке находятся на минимальных исторических уровнях, а их снижение в последние месяцы было скорее опережающим: в него уже были заложены некоторые ожидания по сохранению тренда на снижение ключевой ставки, считает начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Санкт-Петербурге Ольга Патракеева. По прогнозам банкира, в этом году объемы выдач в банке превзойдут прошлогодние показатели на 20%. «По итогам 1 квартала 2017  года мы выдали на 60% больше по сравнению с 1 кварталом  2016 года, не смотря на отмену программы господдержки», — комментирует она. В розничном бизнесе банка ВТБ минимальный взнос по ипотеке составляет 5% от суммы кредита, который действует при использовании материнского капитала. Для всех клиентов она составит 15%, для зарплатных —10%. Для зарплатных клиентов и работников бюджетной сферы действуют специальные предложения. Кроме того, партнеры банка могут предложить клиенту дополнительную скидку. Для  погашения ипотеки принимается и материнский капитал.

Еще одна интересная программа, разработанная банком, направлена на корпоративных клиентов. По ней корпорации по соглашению с банком могут субсидировать ставку для своих сотрудников или внести вместо них первоначальный платеж.

Помимо строящегося жилья большим спросом пользуется «новое вторичное жилье», то есть квартиры, в уже готовых домах, которые находятся на балансе застройщиков. «Вторичный рынок, действительно, растет: доля ипотечных сделок на этом рынке выросла на  9 % по сравнению с 1 кварталом 2016 года, в 2016 году  доля «вторички» в выдачах составляла 25%, а в этом году уже  34%», — говорит Ольга Патракеева.

 Помимо снижения стоимости кредита, на популярность ипотеки и желание брать кредиты влияют и другие факторы. Сбербанк весной взбудоражил рынок жилья свои новым продуктом — электронным сервисом domclick.ru по подбору жилья среди своих партнеров-застройщиков, а также в агентствах недвижимости. На этом же сайте можно оформить заявку и выслать все необходимые документы. Кроме того, банк ввел удаленную регистрацию сделок как при покупке строящегося, так и готового жилья и предоставил дополнительную скидку в 0,5% для тех, кто ей пользуется. Конкуренция уверенно смещается в сферу сервиса и качества услуг, отмечает Вячеслав Лебедев.

Анастасия МИХАЙЛОВА