ЭСКРОУ-СЧЕТА В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ  

В принятых в июне 2018 года изменениях в законодательстве, регулирующем долевое строительство, значительное место занимают нормы об эскроу-счетах. Их комментирует заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский. 

- Олег Борисович, для чего предназначен эскроу-счет?  

- Как указано в 214-м Федеральном законе, такие счета вводятся для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета-участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома, в целях передачи банком таких средств застройщику по окончании строительства (получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома. 

Все это означает, что деньги по каждому в отдельности договору участия в долевом строительстве граждане уплачивают не застройщику, а направляют на специальный эскроу-счет в банк в соответствии с заключенными между банком, застройщиком и дольщиком договорами. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.  Этими деньгами покупателей застройщики смогут воспользоваться только после того, как дом будет введен в эксплуатацию.  

Если же застройщик не выполнил свои обязательства  перед дольщиком, то банк с этого счета возвращает деньги участнику долевого строительства. Финансироваться стройка будет за счет кредита, который предоставит банк, открывший счет эскроу.

Таким образом, риск дольщика потерять уплаченные по договорам долевого участия деньги будет сведен до минимума. 

- На протяжении какого времени деньги дольщика будут находиться на таком счете?  

- Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в проектной декларации. 

- С какого времени начнет действовать требование об обязательном использовании застройщиками и участниками долевого строительства счетов эскроу? 

- Положение об эскроу счетах в 214-м Федеральном законе действует уже несколько лет. Только носило оно необязательный характер. Законом было предусмотрено, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу. Но это не означало обязанности застройщиков использовать такую схему. Конечно, им было выгоднее использовать бесплатные деньги дольщиков, чем кредитоваться в банке, в котором открыты счета эскроу.  

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания "Брусника", которой  Сбербанк открыл весной нынешнего года кредитную линию на 1,2 млрд руб. для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. Предполагается, что» в рамках первого пилотного проекта процентная ставка по кредиту может составить 5—7 % годовых, в зависимости от объема продаж квартир с использованием счетов эскроу.

Уже с 1 июля 2019 года застройщики обязаны использовать исключительно  счета эскроу, при условии, что договор участия в долевом строительстве направлен на государственную регистрацию после этой даты. 

- Что изменится в содержании договоров участия в долевом строительстве при использовании счетов эскроу? 

- В договоре, кроме общих требований к его содержанию, должны быть дополнительно указаны:

- информация об обязанности участника долевого строительства  внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на открытый в указанном в уполномоченном банке специальный счет эскроу и сведения о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона);

-  депонируемая сумма, которая должна быть равна цене договора участия в долевом строительстве;

  -  срок условного депонирования денежных средств;

-  установленные законом основания перечисления застройщику депонированной суммы и указанный им счет, на который должна быть перечислена депонированная сумма при возникновении таких оснований. 

- Какие банки смогут работать с эскроу-счетами? 

- 18 июня 2018 года опубликовано Постановление Правительства РФ  № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчета по договорам участия в долевом строительстве».

Как следует из списка, который Банк России размещает на своем официальном сайте, на сегодняшний день перечень кредитных организаций с соответствующими полномочиями включает 22 банка.

Среди них такие, как Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк, ВТБ, Альфа-банк, Связь-банк, «Юникредит банк», банк «Санкт-Петербург» и другие. При этом  на российском финансово-кредитном рынке в настоящее время около 60  банков, соответствующих установленным требованиям, так что список 22-х вполне может быть расширен. 

Должен отметить, что банковский контроль расходования средств дольщиков будет внедряться независимо от того, использует ли застройщик счета эскроу. В отношении проектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, обязанность проводить все операции через счет в уполномоченном банке возникает с 1 сентября 2018 года. 

Причем, в уполномоченном банке должен быть открыт отдельный счет на каждый строящийся многоквартирный дом, если застройщик осуществляет строительство по нескольким разрешениям на строительство. В уполномоченном банке должны также открыть счет технический заказчик и генеральный подрядчик. 

- Дольщик сможет сам выбрать банк, в котором будет размещены денежные средства на эскроу-счетах? 

- Такой возможности у дольщика нет. Дело в том, что решая, с  каким банком застройщик будет сотрудничать для получения кредита на строительство, он тем самым и определяет, в каком банке будут открываться счета эскроу. Кредитным договором с банком обязательно предусматривается условие  об установлении во всех  договорах  ДДУ обязанности дольщика осуществлять платеж по ДДУ путем внесения денежных средств на счета эскроу, открытые в конкретном банке, кредитующем застройщика.  

- Что изменилось в порядке раскрытия счетов эскроу? 

- В законе появилось существенное изменение. Средства со счетов эскроу направляются банком застройщику (или на оплату его обязательств перед банком) после ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрация права собственности в отношении одного (а не всех, как было ранее)  объекта долевого строительства. 

- Может ли дольщик снять свои деньги с эскроу-счета до окончания строительства? 

- Это возможно в предусмотренных законом случаях. 

К ним относятся:

- окончание срока  депонирования, указанного в договоре;

- расторжение  договора участия в долевом строительстве  по соглашению сторон или в судебном порядке;

- односторонний отказ застройщика от исполнения ДДУ;

- расторжение  дольщиком ДДУ в одностороннем порядке.  

- Что изменится в деятельности застройщиков в связи с использованием счетов эскроу?  

- Застройщики лишаются беспроцентного кредита, который они получали от дольщиков в виде денежных средств по договорам участия в долевом строительстве. За полученные от банка кредиты для строительства придется платить проценты.

Более строгим со стороны банка будет контроль расходования застройщиком полученных от банка денежных средств. Кстати, расходы на создание (там, где их не было или было недостаточно)  и содержание специальных подразделений  банка, для этого предназначенных, тоже будут включены в процентную ставку. 

Застройщик будет обязан предоставлять банку дополнительные сведения обо всех организациях, привлеченных им к строительству, информацию о ходе строительства, согласовывать с банком изменение существенных условий договора участия в долевом строительстве. 

В настоящее время Минстрой подготовил проект постановления Правительства РФ, определяющий перечень документов, обосновывающих платежи. Например, чтобы подтвердить расходы на строительство, в банк надо будет предоставить разрешение, проект организации строительства, договоры с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком, а если такового нет, то и договоры строительного подряда.  

Кроме того, потребуются сводная накопительная ведомость проекта строительства; договоры, товарные и товарно-транспортные накладные на приобретаемые застройщиком товарно-материальные ценности и акты их приёма-передачи; акты о приёмке выполненных работ (КС-2) и их стоимости (КС-3) и т.д. 

Специальные разделы посвящены документам, необходимым для подтверждения затрат на покупку или аренду участка, оплаты проектной документации, инженерных изысканий и экспертизы, создание в границах участка инженерных сетей и за технологическое присоединение. Отдельно нужно будет обосновать затраты на оплату труда работников застройщика, расходы на рекламу, коммунальные услуги и аренду офиса.  

Такой контроль, безусловно, осложнит работу застройщика, но, в интересах дольщиков, станет препятствием в уводе денег со строительства нерадивыми девелоперами.

Не все, особенно мелкие и часть средних застройщиков, смогут соответствовать высоким требованиям банков для получения кредита на строительство. Как мне кажется, неизбежно определенное сокращение числа застройщиков.   

Эти факторы могут вызвать некоторое повышение цены квадратного метра.   

В то же время такой способ финансирования гарантирует девелоперам более стабильные денежные поступления, что позволит строго соблюдать заявленные сроки строительства.

Очевидно, что  застройщики, которые перейдут на работу с эскроу-счетами, смогут рассчитывать на кредиты в уполномоченных банках по ставке ниже ключевой. 

В тоже время в новом законодательстве смягчены отдельные требования к застройщикам в случае выбора ими схемы использования счетов эскроу. 

При расчетах через эскроу-счет  застройщику не нужно будет применять остальные способы обеспечения обязательств (поручительство банка, страхование гражданской ответственности).  

- Кто получит проценты, которые должны начисляться банком по денежным средствам, размещенным на эскроу счетах? 

- В отличие от предыдущей версии 214-ФЗ, в новой редакции закона определено, что на средства, находящиеся на счетах эскроу, проценты не начисляются. Вознаграждение банку за обслуживание счетов эскроу не выплачивается. 

- А если что-то случится с банком, в котором открыт такой счет? Он ведь тоже может обанкротиться? 

- Денежные средства на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве страхуются Агентством по страхованию вкладов. Ранее максимальный размер застрахованной суммы составлял 1,4 млн рублей. В настоящее время в законе эта сумма увеличена до  10 млн рублей. При этом следует отметить, что система страхования вкладов  покрывает только счета эскорту, а не все рисков застройщиков. 

- Над чем еще нужно поработать, чтобы схема привлечения денег дольщиков с использованием счетов эскроу работала четко и без перебоев? 

- Конечно, все в законе прописать невозможно. Наверняка будут разработаны нормативные акты, разъясняющие его отдельные положения. 

Хотелось, чтобы была четко обозначены верхняя граница процентной ставки, по которой уполномоченные банки будут кредитовать застройщиков, использующих схему счетов эскроу. Ведь от этого, в большей степени, зависит цена квартиры в строящемся доме. Здесь возможны различные схемы государственной поддержки, как это было, например, с ипотекой несколько лет назад. 

Не очень понятна взаимосвязь между количеством заключенных застройщиком с использованием такой схемы договоров участия в долевом строительстве (а, следовательно, и объемом полученных по ним денежных средств) и размером выдаваемого банком кредита (как и процентов по нему) для строительства многоквартирного дома.  

Желательно, чтобы были четко обозначены для банков, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливаемые в договорах с застройщиками критерии контроля использования кредитных ресурсов.  

Наверное, есть смысл обсудить возможность увеличения страховой суммы по эскроу-счетам для Москвы и Санкт-Петербурга, где стоимость квартир в домах бизнес и класса, и иногда и хорошего комфорт класса, зачастую превышает установленную законом сумму в 10 млн рублей.  

Очень важно соблюсти баланс между интересами застройщиков и покупателей жилья.  Обеспечение безопасности для участников долевого строительства не должно повлиять на увеличение темпов жилищного строительства.