Живу в новом доме. Когда можно не платить за капремонт? - Ответы на этот и другие актуальные вопросы в Комиссию по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО

Отвечает Анна Горбенко, адвокат, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленинградской области. 

– Я живу в новом доме. Слышал, что в новом доме можно не платить за капремонт. Правда ли это?

•  Осуществление взносов на капитальный ремонт является обязанностью всех собственники помещений в МКД (п. 1 ст. 169 ЖК РФ), за исключением случаев, специально регламентированных частью 2 ст. 169 ЖК РФ, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181 ЖК РФ. К ним относятся: – дом признан аварийным или подлежащий сносу, либо подлежащий изъятию для госнужд; – если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фондов кап ремонта в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах, и решением собственников помещений в МКД установлен размер фонда капремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда кап ремонта, то по достижении минимального размера фонда кап ремонта собственники помещений в МКД на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ);
•  Если до наступления установленного региональной программой капремонта срока проведения капремонта общего имущества в МКД были выполнены отдельные работы, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора. При этом повторное выполнение этих работ не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в счет исполнения на будущий период. (ч. 4 ст. 181 ЖК РФ). 

– Подскажите, пожалуйста, как поступить в ситуации: срок сдачи квартиры по ДДУ 31.07.19 09.07.19. Ходили на приёмку со специалистами, выявили ряд замечаний, несколько из них существенные. Известно, что недоделки устранять не торопятся, и, в общем-то, и не устраняют (если не "стоять над душой" и не приезжать каждый день к руководителю по данным видам работ). Так же компания-застройщик присылает письмо о том, что она подобных недочётов не выявила, и что квартиру всё-таки необходимо принять, иначе она будет передана в одностороннем порядке через два месяца. В итоге застройщик и не будет устранять замечания. Каким образом можно действовать, чтобы замечания были признаны официально и приняты к исправлению в законном порядке? Или чтобы потом можно было официально взыскать неустойку и за просрочку сдачи и за сдачу в непотребном качестве? 

•  О всех выявленных недостатках необходимо письменно заявить застройщику с приложением акта осмотра или заключения специалиста. Есть смысл повторно выйти на осмотр квартиры, и повторно, в случае не устранения замечаний, подготовить акт осмотра и претензию в письменном виде. При общении с застройщиком необходимо иметь письменные заявления, обращения с отметками о вручении, либо почтовые квитанции с описью вложения в письмо, в случае отправки документов по почте. В случае получения одностороннего акта приема-передачи, Вы имеете право обратиться в суд и оспорить данный акт (подобная судебная практика имеется). Кроме того, Вы можете воспользоваться своим правом и принять квартиру с недоделками. В данном случае, недостатки должны быть указаны в акте приема передачи, либо получено гарантийное письмо от застройщика с указанием срока устранения недостатков. Если застройщик отказывается включить в акт приема-передачи недостатки, то Вы можете написать письменное заявление застройщику, в котором можете указать, что готовы подписать акт приема передачи и принять квартиру с недостатками, но просите включить в акт выявленные недостатки, либо исключить из акта указание, что претензий не имеете. Такая переписка также будет полезна для Вас в суде, в случае обращения. 

– У нас с мамой квартира в долях в собственности. Мы хотим ее продать, покупатель нашелся. Подскажите, можем ли мы оформить договор, минуя нотариуса? 

•  Внесены изменения в федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым с 31 июля 2019 года не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Таким образом, в связи с тем, что Вы продаете квартиру совместно, нотариальное удостоверение сделки необязательно. Продажа может быть осуществлена в простой письменной форме. 

– Хочу купить квартиру по переуступке. ДДУ заключен с юридическим лицом, и в договоре указана не одна, а 20 квартир. Но переуступка будет только на одну квартиру. На что обратить внимание?

• В данном случае, необходимо внимательно изучить условия ДДУ, разрешительную документацию на дом, собрать информацию о застройщике и о ходе строительства. Также следует внимательно изучить условия договора переуступки прав, а именно – все ли права Вам передаются, нет ли каких-либо ограничений или обременений для Вас. Кроме того, в обязательном порядке необходимо получить от застройщика справку, подтверждающую, что по данному ДДУ за выбранную Вами квартиру денежные средства получены в полном объеме с указанием такой стоимости.