В целом ипотечный рынок переживает глубокий спад.  По предварительный прогнозам в 2009 году объем выданных ипотечных кредитов может сократиться в 2 раза и более. Основные негативные факторы одновременно ударившие по рынку:

- удорожание кредитных ресурсов на международном и внутреннем рынках;

-  снижение стоимости на недвижимость;

- неопределенность в доходах населения.

Как результат:          

- из примерно 40-50 банков на рынке осталось не более 10;

- резко выросли ставки – минимальное предложение в рублях от 13,5%;

- кредитование на покупку строящегося жилья предлагают только Сбербанк и Банк Санкт-Петербург; 

- ужесточились требования: взнос от 30%, выросли требования к размеру и подтверждению доходов;

            - снизились суммы получаемых кредитов – займы в 5 млн. рублей и более стали редкостью.

            Основной объем получателей кредитов сейчас – это люди, которые уже имеют какое-то жилье и хотят его обменять с использованием кредита. Как правило, горожане улучшают свои жилищные условия – меняют комнату на «однушку», одно- или двух -комнатную квартиру меняют на квартиру с большим количеством комнат. Дело в том, что кредит для такого обмена сравнительно небольшой – от 500 до 2000 тыс. рублей, и платежи по нему намного меньше, чем по кредиту, необходимому для покупки квартиры с нуля. Довольно часто берут кредиты для обмена квартиры в Ленобласти или других городах на квартиру в Петербурге.

Удорожание кредитных средств и увеличение рисков вынудило большинство банков свернуть кредитование на покупку строящихся квартир. Значимыми игроками рынка остаются только:

- Сбербанк  - он кредитует около 30 объектов, ставки – от 14,75  до 15,75% в рублях в зависимости от срока и первоначального взноса;

- Банк Санкт-Петербург   кредитует 20 застройщиков (более 40 объектов). Ставки 19-20% в рублях  (18-19% в долл. США).

            Ряд банков сохранили кредитование на покупку стройки, но с очень серьезными ограничениями:

                        - Газпромбанк  -  17,5-19% (только 100% готовность объекта);

- «Еврофинанс МосНарБанк» - только ЛенСтройТрест , только доллары  14,8%;

- Ханты-мансийский банк  кредитует ЛенСпецСМУ   - под 19% годовых (первый взнос от 80%);

            Даже учитывая неопределенность в российской и мировой экономике, ипотека остается главным инструментом финансирования жилищного строительства. Перспективы ипотечного рынка напрямую связаны с макроэкономической ситуацией в стране.

Текущий уровень просроченных ипотечных платежей и дефолтов подтверждает, что кредитование под залог недвижимости является одним из наименее рискованных видов кредитования. Вполне вероятно, что уже осенью ставки могут начать снижаться, увеличится число ипотечных программ. Но это зависит от уровня инфляции, доступности кредитных средств и динамики доходов населения.  

Однозначно можно сказать, что ипотечный рынок будет другим. Не только по составу игроков, но и по сути. Контроль за выдачей кредитов будет жестче, не будет безоглядного роста. Как повлияет кризис на ипотеку в итоге говорить еще рано,  но то что это произошло сейчас – это хорошо. Случись кризис на 2-3 года позже, последствия были бы куда хуже. Население, государство и банки получили сигнал и могут своевременно сделать выводы. Еще одним последствием кризиса может стать реформа государственной системы кредитования, изменится способ привлечения и выдачи кредитов.

            До недавнего времени предложения по рассрочке от застройщиков пользовались сравнительно небольшим спросом. Длительность рассрочки была ограничена сроками сдачи дома или регистрации права собственности на квартиру.

Застройщики вновь вынуждены восполнять отсутствие банковских кредитов. Очевидно, что рассрочка только на время строительства дома не интересна покупателю, платежи будут непомерно большими.

В настоящее время застройщики предлагают рассрочку на срок значительно превышающий сроки сдачи. На время строительства она практически у всех строителей беспроцентная.  Исключение – составляют договоры с очень маленьким первым взносом (до 20%).

Рассрочки после сдачи дома  есть у большинства застройщиков, которые одновременно строят более 2 домов. Например:  Северный город – 2 года,  ЛЭК – 3 года, ЛенСпец СМУ – до 5 лет,  ЦДС – до 5 лет,  Лидер-групп   -  до 5 лет.   Удорожание при рассрочке и схема его расчета очень разные в пределах от  10 до 40% годовых.

Перспективы жилищного финансирования с помощью рассрочки непонятны. Рассрочка в любом случае является неполноценной и временной заменой ипотеки. Вероятнее всего при нормализации обстановки с ипотечным кредитованием  и/или кредитованием застройщиков рассрочка будет играть менее заметную роль в финансировании жилья.

Успешный опыт применения в Европе;

Существует законодательная база и четкий контроль, введенный 215 ФЗ;

Стабилизация цен на недвижимость поможет накопительным организациям;

Низкий уровень доверия к любым накопительным схемам;

Небольшое влияние на рынок в Петербурге;

            Вслед за сжатием объемов предоставления ипотечных кредитов происходит уменьшение средств федеральных и местных бюджетов, направляемых на жилищные субсидии. Средства, направляемые государственным бюджетом на покупку жилья, не смогут оказать значительного влияния на обеспеченность жильем.

По материалам круглого стола в "Институте Недвижимости"