В Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга» прошел традиционный круглый стол «Динамика рынка недвижимости - 2023. Итоги полугодия. Планы до конца года». Кроме обсуждения перечисленных тем, эксперты толику внимания уделили вопросу – возвращаются ли в сегмент частные инвесторы? Организаторами мероприятия выступили портал «ТТ Финанс» и «Российская газета». 

Близкие соседи лучше дальних родственников 

Никто из участников круглого стола ни на секунду не усомнился в тезисе, что без ипотеки, и, тем более, субсидируемой государством ипотеки рынок недвижимости сегодня не выжил бы. Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» в Санкт-Петербурге Елена Диоргесова подчеркивает, что и после прыжка ключевой ставки, спрос на приобретение недвижимости с привлечением заемных средств сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке. 

Так, в Примсоцбанке бессменным лидером на вторичном рынке остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. В среднем год от года от всего объема выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге около 30% составляют кредиты именно на приобретение комнат. «Причин для сохранения постоянного спроса на данный вид недвижимости несколько: во-первых, это стоимость – комната значительно дешевле, чем отдельная квартира; во-вторых, желание людей, уже проживающих в коммунальной квартире, выкупить оставшиеся комнаты у соседей и остаться единственным полноправными собственниками квартиры», – комментирует начальник отдела.

Также на вторичке сохраняется интерес к оформлению ипотеки с привлечением средств материнского капитала. «Так, доля сделок по нашей уникальной программе «Материнский капитал» составляет около 15% от всего объема сделок, – продолжает Елена Диоргесова. – Это легко объяснимо, ведь если сложить средства материнского капитала и средства гос. поддержки (450 тысяч), то получается сумма свыше 1 млн. рублей. Приобретают наши клиенты с помощью этого продукта квартиры, комнаты, дома с землей...»

Также в банке сохраняется спрос и на кредиты под залог имеющейся недвижимости. По результатам 1 полугодия 2023 объем таких выдач составил около 13% от всего объема сделок в банке. Чаще при оформлении данного вида кредита клиенты гасят множество мелких кредитов (потребительские, кредитные карты, автокредиты) с небольшим сроком кредитования и более высокой ставкой. «За счет такой консолидации наши клиенты могут снизить ежемесячную долговую нагрузку, ведь ипотечный кредит возможно оформить на более длительный срок и под меньшую ставку», - подсказывает начальник отдела. – а еще мы начали работать по Комбо-ипотеке. Суть данной программы заключается в том, чтобы оформить кредит на строящееся жилье по льготной ставке, при этом сумма кредита может составлять до 30 млн.рублей. Теперь наши клиенты могут приобрести жилье большей стоимости по льготным ставкам в рамках субсидируемых государством продуктов.

«Думаю, в текущем году не будет значительных колебаний, рост спроса на приобретение недвижимости с привлечением ипотечных средств как на первичном, так и на вторичном рынке будет сохраняться, – ожидает Елена Диоргесова. – Возможно, из-за роста ставок, потребитель будет выбирать жилье подешевле, ориентируясь в первую очередь на размер платежа по кредиту, исходя из дохода». 

Ищите свет вместо того, чтобы вечно проклинать тьму 

«Ипотечный рынок сейчас весьма волатильный, – делится видением общей ситуации начальник ипотечного центра ПСБ Светлана Четина. – После затишья в начале года очень высокие результаты показал май. Причем, спросом пользовалась не только ипотека с господдержкой. В конце августа также наблюдалось повышение внимания к ипотечным программам, это связано в том числе и с тем, что покупатели жилья стремились «зафиксировать» таким образом действующие на тот момент ставки, оформив ипотеку до их увеличения. 

Основным драйвером продаж остаются программы с господдержкой. Изменения условий по программе «семейная ипотека» сделали ее более доступной для семей с детьми. Если ранее на получение такого кредита могли рассчитывать семьи, в которых ребенок родился после 1 января 2018 года, то с 1 января этого года программа стала доступна также и для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет, при этом сроки их рождения не имеют значения. По-прежнему программа доступна и семьям, где есть несовершеннолетний ребенок с ограниченными возможностями.

Мы уверены, что доля ипотечных продаж будет расти. Сейчас это показатель на жилищном рынке  Санкт-Петербурга достиг отметки 80%».    

Прежде чем стать драконом, вы должны страдать, как муравей 

При все сказанном, ипотека востребована далеко не только в нишевых сегментах рынка недвижимости. Она и только она помогла застройщикам выжить в прошлом году.

Директор по продажам холдинга AAG Игорь Бадиков признает, что в минувшем году его компания, как и весь рынок, столкнулась со снижением спроса. В бизнес-классе просадка в среднем составила примерно 50%. Не все участники рынка были к такому готовы Ведь даже у стройкомпаний, которые пошли на невероятные маркетинговые ухищрения, просадка оказалась не менее 25%.

Игрокам пришлось перестраивать подходы. «Наша компания обсудила и согласовала с банками-кредиторами новые параметры ковенант – уменьшила план ежемесячных продаж, увеличила сроки экспозиции, но немножко повысила стоимость квадратного метра за счет этого, – говорит Игорь Бадиков. – То есть компания растянула продажи на более длительный срок, но на снижение стоимости метра, как ожидал ряд покупателей, не пошла».

К сегодняшнему дню, чтобы вернуться к выполнению плана, компания также запустила ряд программ – таких как «трейд ин», «срочный выкуп», когда выкупаются за реальные живые деньги квартира клиента, а он приобретает новую в доме холдинга; добавила рассрочки, где первоначальный взнос начинается от 5%... «На фоне улучшающихся показателей сейчас мы чувствуем себя гораздо уверенней. И первое полугодие закрыли хорошо с перевыполнением плана примерно на 15%», – рапортует директор по продажам холдинга.

Кроме этого у AAG, покупатели «вернулись в более дорогие квартиры», которые оставались в прежних проектах холдинга и были в процесс реализации.

«За последние полтора года нас подготовили к разным вариантам развития событий – пандемия, СВО, мобилизация... Особенно после такого повышения ключевой ставки, я думаю, застройщики сейчас готовы ко всему, но не к снижению цен», – резюмирует Игорь Бадиков. 

Нефрит нужно вырезать, чтобы он стал драгоценным камнем 

Дешевая ипотека позволяет застройщикам недурно зарабатывать. Генеральный директор АН ГК «КВС» Анжелика Альшаева отмечает, что первое полугодие компания закрыла достаточно хорошо, даже удалось поднакопить резервы.

Правда, в период волатильности компания пробовала различные маркетинговые новации. Например, были пересмотрены условия по проектному финансированию с расчётом увеличения доли продаж после ввода объекта в эксплуатацию. «Но данное маркетинговое решение показало себя недостаточно эффективным – начинаются определенные проблемы с реализацией и усиливается конкурентная борьба по линии комплексного развития территорий. И сейчас компания опять перестраивает структуру продаж обратно», – говорит Анжелика Альшаева.

Как отмечает эксперт, до поднятия ключевой ставки в августе у всех застройщиков стояла очередь из покупателей. И до сих пор оформляются инициированные в августе сделки. Например, в КВС объем продаж в августе по сравнению с июлем по самым скромным оценкам подрос на 30%. Но, к сожалению, на прыжок вверх ключевой ставки банковский пул отреагировал повышением ставок по несубсидируемым жилищным кредитам на 2 п.п.—2,5 п.п. А ведь именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.

«Конечно, история с ажиотажем всегда приводит к увеличению цены. Но, как показывает опыт, застройщики с такой же лёгкостью и снижают стоимость на недвижимость – главное, придерживаться своей финансовой модели, – в свою очередь резюмирует Анжелика Альшаева. – А наличие роста цены на квадратный метр, наличие скидок и программ, это инструмент для продажи. Вполне может быть, через какое-то время появятся скидки, а может быть, и не появятся. Вот все зависит от того, что будет дальше происходить в экономике государства, и какие новости принесет геополитика. С точки зрения рынка у нас все-таки управляемая сверху ситуация, а мы подстраиваться». 

Добрый завтрак не заменит хорошего обеда 

В преддверии повышения ключевой ставки и ужесточения условий ипотечного кредитования, те потенциальные покупатели, которые только планировали улучшение жилищных условий, ускорили принятие решения и выходили на сделки. Прибавим сюда частные инвестиции, когда люди покупают новостройку чтобы сберечь накопления. Все это вылилось в перевыполнение планов по продажам у девелоперов. Здесь основной проблемой является достаточно высокая ипотечная ставка для квартир на вторичном рынке и за пределами программ субсидирования, – считает руководитель по продажам корпорации «Мегалит» Ирина Орлянкина. – Ведь преимущественная часть покупок на первичке происходит после продажи старой квартиры».

«Скачек ключевой ставки в реальности пока не очень отразился на ипотечных продуктах на первичном рынке, – делится руководитель по продажам. – Ведь львиная доля сделок идет с привлечением субсидированной ипотеки от застройщиков.  Однако, ЦБ может и далее ужесточать условия по ипотеке, что в моменте подогревает спрос, а в случае принятия новых жёстких мер (например, ещё большего  повышения первоначального взноса и снижения доли субсидирования в ипотеке) может серьезно его подорвать ».

Пока, отмечает эксперт, «Мегалит» планы по первому полугодию компания выполнила, и даже в мае и летом фиксировалось перевыполнение.

Ирина Орлянкина соглашается, что пока не следует опасаться срыва планов по вводу новостроек в границах Северо-Запада по итогам нынешнего года. В силу проектного финансирования у застройщиков нет иного выхода, как строить и сдавать вовремя, не зависимо от колебания цен на стройматериалы, дефицит рабочей сила или макроэкономических вызовов. 

Над небом есть еще более высокое небо 

И, кстати, все чаще к ипотеке прибегают при сделках с дорогой недвижимостью. Покупателю выгодней занять по существующим ставкам, чем вынимать деньги из бизнеса. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает смещение сезонных факторов. Если ранее в мае застройщики получали торможение продаж в связи со стартом дачного сезона, то нынешний май в комфорт-сегменте показал высокий спрос, по ряду критериев даже лучше марта-апреля.

Текущие продажи компании специалист оценивает, как очень хорошие. Так в августе ГК «ПСК» запустила в продажу проект бизнес-класса на 113 квартир. И спрос превысил ожидания настолько, что уже на старте продаж застройщик несколько раз повышал цену.

«Ну и в премиальном проекте «Северная корона» также цены повышаются в связи с высокой степенью готовности, – рассказывает Сергей Софронов. – Кроме того, на элитные сегменты стала больше внимания обращать часть граждан, прежде предпочитавшая инвестиции, связанные с валютами недружественных стран».

Как подсчитал специалист, август к июлю – это плюс 35% выручки. И в сентябре картина не меняется. Пока остаются относительно дешевые ипотечные программы на первичном рынке (с господдержкой, семейная, ИТ-ипотека), люди спешат выходить на сделки.

«Граждане понесли деньги в рынок недвижимости с удвоенной энергией. Причем, как в первичку, так и во вторичку, чтобы защитить свои сбережения от девальвации. Увы, транслируемая СМИ новостная повестка рождает ощущение, что обесценивание рубля действительно происходит. И люди пытаются припарковать в том же самом квадратном метре», – говорит эксперт. 

Выкопайте колодец, до того, как почувствуете жажду 

Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов, соглашается, что, если сравнивать с 2021 годом, то снижение показателей сомнения не вызывает, какой сегмент ни возьми: бизнес-класс, премиум или сервисные апартаменты.

В то же время, начало этого года требовало от участников рынка осторожности и скромных прогнозов. В частности, отдел продаж апарт-отеля Well в ближайшем полугодии рассчитывал на небольшой рост. Однако, последние месяцы компания регулярно обновляет рекорды. 

«В марте обновили рекорд февраля, в апреле – мартовский. На текущий момент продажи на высоком уровне. Понятно, люди хотят сохранить свои деньги. Наш типичный покупатель – это классический тип инвестора, приобретающего недвижимость для стабильного получения прибыли – рассуждает Денис Розанов – На текущий момент у нас практически нет клиентов, которые приобретают недвижимость для собственного проживания».

При этом для любого инвестора с классической моделью пассивного дохода, конечно, важна капитализация объекта. 

«Но есть нюанс: с текущим курсом рубля оценивать стоимость активов достаточно сложно, ситуация обещает проясниться ближе к концу года, – признает Денис Розанов. – Хотя пока я не вижу перспектив значительного укрепления национальной валюты. По крайней мере, в краткосрочном периоде одного-двух месяцев не вижу перспектив и снижения ключевой ставки. Это значит, что люди будут выбирать инвестиции в недвижимость, и еще раз недвижимость. А если мы говорим об инвестициях, конечно же, на первый план выходит именно сегмент сервисных апартаментов», – уверен Денис Розанов. 

Самая чистая и чистейшая вода падает из самых черных облаков 

Круглый стол в целом прошел на оптимистической ноте, хотя общее состояние рынка не идеадльно. В Петербурге за 8 месяцев нынешнего года, подсчитала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, зарегистрировано 30 тысяч ДДУ, всего по агломерации – 42,2 тысячи.

«Это серьезная просадка, отмечает эксперт, за январь-август по отношению к тому же периоду рекордного 2019 года в городе недосчитывается 44% сделок, агломерация - 39%. Да и по сравнению с прошлым годом оба показателя ниже примерно на 13%. Поэтому к цифрам августа надо относиться сдержаннее, – рассуждает Светлана Денисова. – Несмотря на то, что по России в целом объём предложения на первичном рынке наращивается, и даже ЦБ недавно выражал свою обеспокоенность по этому поводу, в Санкт-Петербурге картина иная. План по вводу в городе на 2023 год составляет всего 2,8 млн. кв.м».

Светлана Денисова не сомневается, что годовой план по вводу будет перевыполнен, но всё же объём предложения на первичном рынке остаётся далёким от рекордных показателей, вывод новых объектов в продажу застройщики не форсируют. Впрочем, с точки зрения строителей это можно назвать и везением – благодаря просадке рынок остаётся сбалансированным, удалось избежать провала реализации и ценовой лихорадки.

Между тем, констатирует начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», доля ипотеки в целом по первичному рынку превышает 85%. Могло бы быть и выше, но застройщики широко предоставляют рассрочку, которая тоже станет ипотекой через пару лет. «У нас на объекте «Огни Залива», который вводится в конце года, как раз это и происходит- сначала покупатель берет рассрочку, а после ее окончания переходит на ипотеку, – поясняет Светлана Денисова. – И, если число таких кейсов прибавить к первичной ипотеке, получим в месяц ипотечных сделок намного больше, чем заключенных ДДУ. То есть, честная доля ипотечных сделок – свыше 90%». 

Сделайте счастливыми тех, кто рядом, а те, кто далеко, придут 

Вернемся к многострадальному вторичному рынку. Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова уточняет, что ситуация на певичном и вторичном рынках очень разнится. Квартиры от застройщков, которые только что сданы, и которые уже в собственности у застройщика, более интересны клиенту, чем покупка квартиры у физического лица. Выбор неутешительный – либо ипотека с господдержкой, либо под 14%.

Соответственно, цены на вторичке движутся вниз. Именно льготная ипотека позволяет застройщикам держать более высокие цены.

Впрочем, и на вторичном рынке покупатели демонстрируют высокую активность. Идут показы, телефоны в отделах продаж раскаляются от входящих звонков, вручаются авансы… а число выставленных на экспозицию объектов перестало расти.

«Еще тренд – из продаж исчезают самые ликвидные объекты, причем явно продаются, а не снимаются с продаж, – отмечает Светлана Белова. – Да и рынок аренды, можно сказать, стабилизировался, а цены пошли вверх».

По словам главы Агентства недвижимости, ей часто приходится слышать разговоры, что нынешний всплеск продаж носит краткосрочный характер. Дескать, с ажиотажным спросом иначе и не бывает. Но, констатирует гендиректор «ВсевРиэлт», в основе волны лежит такой знаковый момент, как ослабление и даже девальвация рубля. И ожидать снижения ключевой ставки теперь приходится не через пару месяцев, как обещали оптимисты, а через более длительный срок. А, значит, и рубль начнет восстанавливаться не столь оперативно, как хотелось бы. И граждане продолжат скупать квартиры. А спрос будет подогреваться ростом цен, и вторичка будет подтягиваться по цене квадратного метра к первичке.

Евгений СОЗИДАЛОВ