Александр Гребенко, Директор компании "Кредитный и Финансовый Консультант", - о последствиях ипотечного кризиса и рынке ипотеки в новом году.

Прошедший год стал знаковым для мирового финансового рынка. Финансовые системы стали давать сбои. Причем эти сбои носят системный, затяжной характер и являются показательными для всего рынка. Последствия разразившегося сильнейшего кризиса оказались значительнее, чем прогнозировали многие аналитики. Практически ежедневно мировое информационное пространство сотрясают приходящие из крупнейших финансовых институтов Америки и Европы сообщения о новых убытках, стратегических просчетах и вскрывшихся фактах недобросовестной работы менеджемента, которые имеют непосредственное отношение к причинам кризиса.

Сейчас большинство аналитиков сходятся во мнении, что кризис на ипотечном рынке в ближайшей перспективе будет иметь последствия для всего мирового рынка. Подорожание финансовых ресурсов на основных мировых площадках - уже свершившийся факт. Таких дешевых денег, которыми на протяжении последних 10 лет активно пользовались российские банки, уже не будет. Это значит, что занимать придется дороже - и выдавать, соответственно, дороже.

Российская банковская система в силу своей относительной молодости во многом была ориентирована на заимствование капитала за рубежом. Действительно, занимать под невысокий пронент за границей и выдавать у себя на родине в 2-3 раза дороже очень выгодно. Об этом свидетельствует быстрый рост большинства российских банков и их отличные финансовые по казатели прошлых лет. Зачем создавать выгодные условия для привлечения вкладов резидентов, если можно заимствовать средства, дешево и в немалых объемах, на мировом рынке?

Анализируя влияние кризиса на американском ипотечном рынке на российскую банковскую систему в период с августа по декабрь 2007 года, можно выделить 3 основных этапа развития ситуации. Первый этап начался в конце июля и продолжался по конец сентября. В августе один из крупнейших игроков на российском рынке ипотечного кредитования столкнулся с проблемой фондирования, вследствие чего в прессу стали просачиваться слухи о проблемах внутри банка и приостановке выдачи денежных средств. Руководство банка длительное время опровергало слухи о своих проблемах — несмотря на информацию от некоторых менеджеров банка о том, что проблемы все-таки есть. Публикаций становилось все больше, росло и число клиентов, которые на практике столкнулись с ситуацией, когда по уже одобренным кредитам выдача денежных средств затягивалась, при этом получить какую либо информацию о сроках выдачи было невозможно. Вслед за первыми публикациями о проблемах внутри одного банка появилась информация о приостановке выдачи кредитов и в других банках. К концу сентября сообщалось уже о нескольких десятках банков, которые имели проблемы с вьдачей денежных средств.

К началу октября, когда начался второй этап, стало понятно, что проблемы действительно есть. Многие российские банки пошли на ужесточение требований при выдаче ипотечных кредитов, в том числе по программам кредитования на покупку недвижимости за городом, другие и вовсе приостановили работу по таким программам. Реклама продолжала работать, ипотечные программы под 9-10% годовых в рублях с нулевым первоначальным взносом продолжали радовать глаз потенциального заемщика. В действительности большинство банковских программ к тому моменту уже пережили корректировку, и на практике получить кредит под рекламируемый процент было уже невозможно. Почти все банки, так или иначе, пересмотрели свои программы — одни совсем отказались от ипотечного кредитования, другие подняли ставки или ужесточили требования к заемщикам.

К началу третьего этапа, который начался в середине ноября, большинство банков, которые смогли быстро осознать возможные последствия американского кризиса, оперативно перестроились под новые условия и продолжили активную выдачу кредитов. В начале декабря многие банки запустили широкую рекламную кампанию по привлечению вкладов населения, существенно повысив по ним процентные ставки. Это также показательно — в стремлении восполнить свои запасы банки старались любыми способами привлекать денежные средства населения.

Таким образом, к началу 2008 года на российском рынке ипотечного кредитования сложилась следующая ситуация по сравнению с июнем 2007 года:

• ужесточились требования по кредитным программам большинства банков;
• ставки подросли на 0,5-1,5%;
• рассмотрение заемщиков стало происходить более тщательно даже в тех банках, которые до кризиса выдавали кредиты практически всем;
• усложнилась процедура подтверждения дохода по справкам в свободной форме;
• увеличился порог первого взноса, получить кредит без первоначального взноса стало почти невозможно.

Определенные последствия американского кризиса на рынке ипотечного кредитования в значительной степени повлияли на российскую экономику. В ближайшем будущем ожидать снижения ставок по ипотеке не следует. Более того — до конца 2008 года ставки могут подрасти еще на 1-2%.

Остается констатировать, что начало 2008 года становится наиболее привлекательным временем для получения ипотечного кредита. Тем более что, по прогнозам многих риелторов, весной-летом цены на недвижимость вновь начнут расти.

Одна из тенденций на ипотечном рынке — рост числа заемщиков, которые обращаются за кредитом на покупку загородного дома. Сегодня в общем объеме выданных ипотечных кредитов загородные покупки занимают 10-15%. Если рост продолжится, то к середине лета эта цифра может вырасти до 20%. В отличие от рынка недвижвмости в городе, где спрос на квартиры подвержен циклическим колебаниям, загородная недвижимость на протяжении последних трех-четырех лет продолжает плавно дорожать. Приобретенный через ипотеку загородный дом, безусловно, является выгодной покупкой — постоянный рост стоимости покрывает расходы на выплату процентов по ипотечной программе. Учитывая, что многие банки регулярно пересматривают свои программы кредитования на покупку загородной недвижимости в сторону смягченмя, сегодня такая покупка становится удобной и достаточно быстрой, чтобы вызывать интерес у покупателя. В настоящее время процентные ставки по программам загоронной ипотеки вплотную приблизились к ставкам в городе, а в некоторых случаях даже полностью сравнялись.

Купить дом в кредит станет сложнее из-за ипотечного кризиса в США.

Американский ипотечный кризис негативно повлиял на загородную ипотеку. Об этом было заявлено в ходе круглого стола в Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как сообшила руководитель отдела кредитования первичного рынка недвижимости компании Балтийская ипотечная корпорация Олеся Молокова, в результате кризиса серьезно ужесточились условия предоставления кредитов на покупку загородной недвижимости. В частности, увеличился возраст потенциальных заемщиков, сократился срок кредитования, вырос годовой процент. Кроме того, желая снизить риски, банки перестали вылавать кредиты без первоначального взноса. В кредитах на таких условиях в ближайшее время можно забыть — отметила Олеся Молокова. Тем не менее, в целом влияние американского кризиса на загородную ипотеку снизится в середине 2008 года.