1      Рынок бизнес-центров Санкт-Петербурга в 2008 г.

1.1    Характеристика предложения

В IV квартале 2008 г. в эксплуатацию введены площади в 11 бизнес-центрах и многофункциональных комплексах, это менее трети всех запланированных к сдаче объектов. Общая площадь ввода за квартал составила более 117 тыс. кв. м.

Всего в течение 2008 г. в эксплуатацию сдавались площади в 37 бизнес-центрах и МФК с офисной функцией, из которых 32 – новые объекты, остальных пяти ввод площадей начался в предыдущие годы. Наиболее крупные объекты, площади в которых вводились в эксплуатацию в 2008 г представлены в табл. ниже.

Примечание: * для МФК указана общая площадь офисной части

Источник: Becar Realty Group

Всего по итогам 2008 г. было введено 418,8 тыс. кв. м качественных площадей в бизнес-центрах. Прирост объема предложения по сравнению с итогами 2007 г. составил 30%.

Источник: Becar Realty Group

По итогам 2008 г. общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) достиг 1 811,8 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей города составила 396,6 кв. м.

Большинство новых объектов 2008 г. (26 из 37) позиционируются в классе В/В+. В классе А сдано в эксплуатацию девять объектов, в классе С – два.

Источник: Becar Realty Group

В 2008 г. офисные площади вводились в 11 административных районах Санкт-Петербурга. Совокупная доля районов исторического центра Санкт-Петербурга – Адмиралтейского, Василеостровского, Петроградского и Центрального – составила 42,5%.

Источник: Becar Realty Group

Арендные ставки и цены продаж

В январе–сентябре 2008 г. ставки аренды преимущественно указывались в рублях за квадратный метр за период (месяц или год) в отличие от традиционных в прежние годы долларов или условных единиц. В IV квартале, в связи с ростом курсов доллара и евро, многие управляющие компании стали возвращаться к применению тех или иных условных единиц.

Арендные ставки в бизнес-центрах класса А, как правило, указываются без учета НДС и эксплуатационных расходов. Под включенной в арендную ставку оплатой коммунальных услуг и эксплуатационных расходов не все управляющие подразумевают аналогичные платежи.

Источник: Becar Realty Group

В среднем по Санкт-Петербургу, на конец 2008 г. ставки аренды в действующих бизнес-центрах находились в следующих диапазонах (с учетом НДС и коммунальных услуг):

С началом роста доллара некоторые бизнес-центры поспешили вновь вернуться к применению в расчетах долларов, евро и условных единиц, что могло обусловить некоторый рост арендных ставок. Однако снижение спроса в условиях кризиса будет существенным фактором, сдерживающим рост ставок аренды.

По данным Becar Realty Group, в течение IV квартала 2008 г. на рынке Санкт-Петербурга доля сделок купли/продажи офисных площадей в бизнес-центрах занимала незначительную часть по сравнению с договорами аренды. В частности, из введенных в IV квартала объектов офисные помещения проданы в собственность только в одном, в остальных предусмотрена сдача в аренду.

Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в IV квартале 2008 г. цены продаж одного квадратного метра площади в новых бизнес-центрах варьировались в следующих диапазонах:

В течение I-III кварталов 2008 г. было объявлено о нескольких сделках по продаже офисных центров в качестве готового бизнеса. Объекты приобретались на разных стадиях реализации – от проекта до готового запущенного в эксплуатацию здания.

В апреле 2008 г. финская SRV Group купила у Becar Realty Group бизнес-центр класса B+ Bazen (пр. Шаумяна, 4). Общая площадь бизнес-центра – 8,3 тыс. кв. м. Becar инвестировал в проект более 11,8 млн долларов.

Норвежский инвестфонд E-Star Property AS приобрел бизнес-центр «Грифон» за $29 млн. Соответствующий контракт был подписан с Ruric AB в конце мая. К этому моменту здание 2-й очереди уже было полностью готово (полезное пространство – 6 970 кв. м). Таким образом, каждый доходный метр обойдется новому владельцу примерно в $4 160.

Сеть бизнес-центров «Сенатор» в сентябре 2008 г. приобрела у итальянской девелоперской компании Ernesto Preatoni Agency (Италия) действующий офисный комплекс по адресу ул. Жуковского, 63 (общая площадь 4 500 кв. м). По оценкам экспертов, стоимость бизнес-центра могла быть порядка $15 млн. Планируется постепенно довести объект до класса А.

В дальнейшем можно прогнозировать рост предложения объектов на продажу, снижение стоимости квадратного метра офисных площадей, а также усиление конкуренции, которая, в свою очередь, потребует более тщательного подхода к проектированию и реализации проектов.

Спрос на рынке офисных центров

Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в прошедшем года сохранялся на высоком уровне. Об этом свидетельствует тот факт, что новые бизнес-центры довольно быстро заполнялись арендаторами. Во многих качественных офисных объектах предварительные договоры аренды заключались еще на стадии строительства.

Средний показатель заполняемости открывшихся в I квартале бизнес-центров на начало эксплуатации составлял 74%, по итогам I полугодия – 77%, в III квартале – 72%.

Согласно данным девелоперов, управляющих компаний и брокеров, заполняемость открывшихся в IV квартале бизнес-центров на начало 2009 г. варьировалась в пределах от 20 до 100%. Средний показатель заполняемости по введенным объектам составил 68%.

На протяжении последних лет заполняемость петербургских деловых центров оставалась высокой, несмотря на рост предложения и увеличение стоимости аренды. Однако с началом экономического кризиса финансовое состояние некоторых компаний ухудшилось, и стали поступать сведения о сокращении занимаемых площадей и оттоке арендаторов из дорогих высококачественных объектов в бизнес-центры с более низкой арендной платой.

В текущем году можно прогнозировать снижение заполняемости и увеличение времени экспозиции новых офисных объектов. Возможен отток арендаторов из бизнес-центров классов А и В+ в бизнес-центры более низких классов.

Прогноз развития рынка

По данным, собранным компанией Becar Realty Group, с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены с 2008 г., к вводу в 2009 г. заявлено порядка 62 офисных объектов общей площадью свыше 765 тыс. кв. м.

Источник: Becar Realty Group

Данные по наиболее крупным офисным объектам (общей площадью от 7 000 кв. м), планируемым к вводу в 2008 г., представлены в таблице ниже.

Район	Наименование объекта	Адрес	Класс	Общая площадь, кв. м*
Адмиралтейский	Bolloev Center	Гривцова пер., 4	А	10 370
	«Нарвские Ворота»	Старо-Петрегофский пр., 34	В+	18 440
Василеостровский	«Сенатор», 2-я оч.	17-я линия В.О., 31	А	10 845
	B&D	Макарова наб., 32	А	10 000
	«Биржевой комплекс»	26-я линия В.О., 15	В+	28 000
	«Река Смоленка», МФК	Смоленки реки наб./Декабристов пер.	В	17 000
Выборгский	Gregory's	Выборгская наб., 55	В+	10 000
Кировский	«Империал», 2-я оч.	Стачек пр., 48	В+	11 000
Московский	«Пулково Скай»	Стартовая ул., участок 5	В+	76 000
	Бизнес-центр	Цветочная ул., 18	В	23 000
Невский	«Вант», 1-я оч.	Обуховской Обороны пр., 120, лит. З
Источник: собств. инф. "ТТ Финансы..."
Читайте также по теме:
Архив