ИД «TT Finance» и редакция газеты «МК в Питере» провели очередной круглый стол в Агентстве Журналистских Расследований. Собравшиеся дали оценку рынку жилья и сделали прогноз его развития.

Специалисты считают, что до недавнего времени рынок недвижимости жил по собственным законам, его развитие не было напрямую связано с макроэкономикой, он переживал свои взлеты и падения. Только сейчас его можно считать полностью зависимым от общеэкономической ситуации.

«Пока никаких тенденций к росту цен на жилье не заметно и до конца года, скорее всего, ситуация не изменится. На строительном рынке легкая стагнация. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга составляет 80-87 тыс. руб., а на вторичном – 70 тыс. руб. Цены снижаются примерно на 0,5% в неделю, с начала года цены «упали» на 15%. Количество сделок по купле-продаже жилья уменьшилось на 1/4 по сравнению с прошлым годом, а объем средств, «вращающихся» на рынке недвижимости,  сократился в два раза», - сказал Павел Созинов, Российская гильдия риэлторов.

Сейчас в основном проводятся сделки эконом-класса (обмены, покупки небольших квартир с доплатой и пр.) и преимущественно на вторичном рынке, который активно пополняется за счет нового жилья, прошедшего регистрацию. Объем предложений падает, недвижимости со сроком сдачи в 2011 практически нет, из 299 объектов, выставленных сейчас на продажу, 101 дом сдан полностью, в 31 завершено несколько очередей. На вторичном рынке сейчас выставлено на продажу примерно 10-15 тыс. объектов недвижимости.

«Количество жилья на вторичном рынке, выставляемого на продажу, увеличилось примерно на 12%. Раньше объект держался в листинге 20-30 дней, сейчас 45-50. Продавцы готовы к тому, что цена на квартиру, непроданную за месяц, будут снижена на 1,5-2%. 70-80% сделок приходится на недорогую недвижимость. Жилье более дорогого сегмента выставляется на продажу, в основном, в тех случаях, когда она изначально являлось долгосрочной инвестицией. Для кого-то это возможность сделать выгодную покупку на падающем рынке», - пояснила Ирина Забродина, генеральный директор, Центр Жилищного Кредитования, Группы Компаний «Адвекс».  

Что касается реальной стоимости жилья, то, по-мнению собравшихся, она составляет порядка 45 тыс. руб. за квадратный метр, в себестоимость входит земельный участок, инженерные коммуникации и затраты на возведение жилья.

Кризис резко сократил число заемщиков, берущих ипотечный кредит. В прошлом году по программе АИЖК было выдано 11 тыс. кредитов, а к середине этого года порядка 800. Реальной помощью заемщикам стала государственная программа реструктуризации долгосрочных кредитов, действующая с марта этого года. Конвертация валютных кредитов в рублевые, отсрочка платежей, льготный период – все эти меры направлены на помощь заемщику, потерявшему возможность своевременно гасить ипотечный кредит. Под реструктуризацию в городе уже попало 500 заемщиков, а обращений в АИЖК поступило порядка 3-3,5 тысяч.

В Санкт-Петербурге помощь оказывается молодежи, бюджетникам, жителям коммуналок, очередникам. По словам участников круглого стола, все городские программы продолжают работать, просто граждане не всегда понимают, что у них есть возможность улучшить свои жилищные условия при поддержке государства. Все деньги, выделенные бюджетом на 2009 год, уже распределены, по предварительным данным в 2010 году объемы субсидирования останутся прежними.

«У нас появилась новая программа, разработанная городским комитетом по строительству и жилищным комитетом совместно с саморегулируемой Ассоциацией строителей Санкт-Петербурга. По этой программе будут даваться субсидии на приобретение жилья в строящихся домах, но только в том случае, если компания-застройщик работает по 214-ому законную, а объект получил аккредитацию в Ассоциации строителей», - сказал Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного Агентства.

Не смотря на то, что платежеспособность граждан упала, спрос на ипотеку есть.
«Ужесточились критерии оценки потенциальных заемщиков, но мы по-прежнему, выдаем кредиты на покупку жилья на первичном рынке под залог имеющегося жилья, ломбардные кредиты на сумму до 60% от стоимости жилья, - сообщил Андрей Александров, начальник отдела ипотечного кредитования, Северо-Западный филиал ОАО АКБ «РОСБАНК», - Мы активно помогаем своим заемщикам и в тех случаях, когда у них возникают проблемы с погашением кредитов, у нас есть помимо программы АИЖК и собственная программа реструктуризации долгов. Банки больше заинтересованы в регулярных выплатах, чем в возврате средств, любой ценой».
Не жалуются на отсутствие спроса на ипотеку и специалисты Северо-Западного банка Сбербанка России.

«В 2009 году наблюдается планомерное увеличение количества ежеквартально предоставляемых «Жилищных кредитов». Так, за 1 квартал 2009 года Северо-Западным банком Сбербанка России было предоставлено 1 162 «Жилищных кредитов» на сумму более 1 548 млн рублей, за 2 квартал  1 435 кредитов на сумму более 1 607 млн рублей, а за неполный 3 квартал 2009 года – свыше 1 560 кредитов на сумму более 1 560 млн рублей. Действующие в банке ставки по ипотечным кредитам в настоящее время создают благоприятные предпосылки для приобретения жилья», - отметил Сергей Корешков, заместитель директора управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России.      

Доля Сбербанка по объему выдачи «Жилищных кредитов» на рынке ипотечного кредитования Санкт-Петербурга в настоящее время составляет порядка 60%. Банк активно участвует в реализации государственных программам, направленным на улучшение жилищных условий граждан. взаимодействует со строительными компаниями по предоставлению ипотечных кредитов физическим лицам, желающим приобрести квартиру в строящемся (либо уже построенном) доме. В Северо-Западном банке Сбербанка России существует специальная программа жилищного кредитования - кредит «Ипотечный+». Для реализации данной программы кредитования заключается договор о сотрудничестве между банком  и строительной компанией, в рамках которого физические лица получают возможность получить кредит на более выгодных условиях. Ежемесячно расширяется перечень партнеров - строительных компаний, с которым  Сбербанк предоставляет кредиты на постройку жилья. В настоящее время  действует 24 подобных договора о сотрудничестве, а это более 30 жилых комплексов, строящихся на территории Санкт-Петербурга, Калининграда, Пскова и Новгорода.

Обязательное условие при выдаче долгосрочного кредита - страхование приобретаемого жилья, но и «не ипотечную» недвижимость их владельцы все чаще стремятся защитить страховым полисом.  Этот страховой продукт востребован, реально работает и обеспечивает надежную защиту по целому комплексу страховых рисков. В городе чаще всего заключаются договора страхования внутренней отделки в квартире, т.е. того ремонта, который, вероятнее всего, может пострадать в результате страхового случая – наиболее частыми являются аварии коммуникаций в самой квартире или залив от соседей (с чердака). Что касается загородных  домов и имущества в них, главные риски -  пожар, кража с взломом, стихийные бедствия – подтопление грунтовыми водами, падение деревьев во время ураганов, сильные морозы (замерзание водопроводных систем).

«Сейчас, в период кризиса, на первый план выходит комплексное страхование имущества граждан. Страхование  квартир  и загородной недвижимости  – один из наиболее традиционных  стабильных видов страхования, не зависит от времени года и  интерес у петербуржцев  к нему  из года в год только возрастает. Помогают сделать эти программы более доступными различные бонусы и скидки, позволяющие уменьшить страховой взнос. Тарифы по имущественным видам страхования в нашей компании стабильны», - отметила Татьяна Гитина, заместитель директора СПб филиала СГ «Спасские ворота».

Как отмечали участники круглого стола, сейчас, помимо хорошо известных вариантов, таких, как ипотека и государственные субсидии, успешно действуют и относительно новые структуры. ЖНК – жилищно-накопительный кооператив – схема, узаконенная 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»  и с 2005 года находящаяся под постоянным контролем государства в лице Федеральной службы по контролю финансовых рынков (ФСФР).

«Сейчас в СЗФО действует 19 ЖНК, среди них есть весьма успешные объединения пайщиков, сумевших решить свои жилищные проблемы за счет совместных накоплений. Мы проводим периодические проверки кооперативов, а они регулярно отчитываются перед ФСФР, что делает эту схему надежной и прозрачной», - сказал Менке Конеев, помощник руководителя, РО ФСФР России в СЗФО.

Жилищный накопительный кооператив – это некоммерческая организация, добровольно учрежденная гражданами. Деятельность ЖНК основана на принципах «кассы взаимопомощи», т.е. совместное финансирование и помощь в приобретении жилья и улучшении социально-бытовых условий друг друга. Пайщиком ЖНК может быть любой гражданин, достигший возраста 16 лет.  При вступлении в кооператив не требуется никаких документов, кроме паспорта, подтверждать свой доход не надо.

«Работа с новым членом кооператива может идти месяца два. Мы объясняем принципы нашей деятельности, просим внимательно изучить все документы, которые регламентируют работу ЖНК. Нам важно, чтобы пайщик принимал свое решение о вступлении в кооператив осознанно!», - отмечает Галина Микк, директор ЖНК «Элитный».  

В любой форме участия пайщик имеет возможность накопить необходимую для приобретения жилья сумму по выбранному им графику или внести 30% или 50% единовременным платежом. В соответствии с законом № 215-ФЗ ЖНК должен формировать фонды и расходовать их в соответствии с назначениями. 15% от любого паевого взноса составляет неделимый фонд (1,5% в год), еще 2% образует резервный фонд. Даже по первой форме участия (с привлечением кредитных средств) максимальное удорожание жилья не превысит 40% за 10 лет, т.е. 4 % в год. По другим формам участия ежегодное удорожание не превысит – 3%. Этим ЖНК выгодно отличается от ипотеки.

                                                                                                       СВЕТЛАНА АЛЕКСЕЕВА

Для справки:

«Страховая группа «Спасские ворота»» — одна из ведущих страховых компаний России. На страховом рынке с 1995 года. 95 филиалов и более чем 150 представительств, агентств и отделений компании осуществляют страховую защиту граждан по всей стране. Уставный капитал «Страховой группы «Спасские ворота» составляет 1 миллиард рублей, активы — более 7 миллиардов рублей. Компания предоставляет своим клиентам полный комплекс страховых услуг, обладая государственными лицензиями на осуществление более 100 видов страхования.

За годы существования компания стала лауреатом многих конкурсов, получила ряд российских и международных наград. Рейтинговым агентством «Эксперт РА» компании присвоен рейтинг класса «А+», что означает «высокий уровень надежности со стабильными перспективами».

Северо-Западный банк Сбербанка России активно взаимодействует со строительными компаниями по предоставлению ипотечных кредитов физическим лицам, желающим приобрести квартиру в строящемся (либо уже построенном) доме. Существует специальная программа — кредит «Ипотечный+», — которая дает возможность получить кредит на более выгодных условиях:

— процентная ставка на 0,25 процентного пункта ниже, чем по обычным ипотечным программам;

— на период строительства достаточно оформления в залог имущественных прав на строящуюся квартиру, после окончания строительства в залог банку передается построенная квартира.

Число строительных компаний, с которыми реализуются совместные программы «Ипотечный+», ежемесячно расширяется: в 2009 году банком было заключено 8 договоров о сотрудничестве. В настояще время действует 24 подобных договора о сотрудничестве, а это — более тридцати жилых комплексов, строящихся на территории Санкт-Петербурга, Калининграда, Пскова и Новгорода. Полный перечень компаний-застройщиков и объектов недвижимости размещен на сайте банка: www.szb.sbrf.ru. Тел.: + 7 (812) 329-29-29.

Кредитная альтернатива

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах». В условиях сложного рынка, когда ипотека стала малодоступной, жилищная кооперация — это именно тот альтернативный инструмент, с помощью которого реально решить жилищный вопрос. В рамках закона в марте 2008 года создан ЖНК «Элитный». Сотрудники кооператива при содействии квалифицированных юристов и экономистов разработали различные формы участия, с помощью которых можно купить любой объект недвижимости на вторичном рынке (комнату, квартиру), на первичном рынке (долевое строительство), а также построить загородный дом. Все сделки и объекты кооператива застрахованы, пайщики в любое время получают достоверную информацию о состоянии паевого фонда, очередности приобретения недвижимости. Консультации для граждан бесплатны. Удорожание недвижимости, купленной через ЖНК, не превышает 40 процентов за весь период участия (в среднем 4% годовых). Нет моратория на досрочное погашение займа.

Телефон для справок: +7 (812) 45-41-0-41.

Материал по данному круглому столу читайте так же на сайте Издания "МК в Питере" http://www.mk-piter.ru/2009/09/29/006/