Второй бизнес-завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя» состоялся 29 мая. Тема встречи: «Рынок недвижимости 2024: меньше и лучше. Как сберечь и приумножить. ИИ в недвижимости». О мероприятии рассказали в пресс-службе оргкомитете конкурса.

Открыла бизнес-завтрак исполнительный директор оргкомитета конкурса Доверие потребителя Валентина Нагиева. Она рассказала о ходе конкурса, который стартовал 15 мая. Интернет-голосование проходит в 19 номинациях, в лонг лист вошли на сегодня 170 участников.

Конкурс проходит при поддержке правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области, его поддерживают 9 профессиональных, 12 ключевых и 24 информационных партнера.

Валентина Нагиева отметила нововведения этого года: ужесточен контроль за использованием недобросовестных приемов конкуренции при участии в интернет-голосовании. Также к потребительскому голосованию добавлено голосование экспертов и членов Оргкомитета, что исключит возможность случайного выбора финалистов в сентябре.

Директор КЦ Петербургская недвижимость Ольга Трошева сообщила в своем выступлении, что объем предложения первичного рынка в Петербургской агломерации оценивается в 94 тыс. квартир. При этом доля Ленинградской области нарастает и составляет 37%. Город постепенно снижается по объему, и в перспективе он будет развиваться за счет территорий за КАД и ближних пригородов.

Класс эконом в городе как таковой себя изживает и составляет сегодня всего 17%, — рассказала Трошева. — На фоне этого растет объем предложения квартир комфорт+ и комфорт стандарт, в том числе за счет строительства больших комплексных проектов.

Также растет спрос на новостройки. В мае 2024 года спрос на квартиры на первичном рынке вырос на 24% по сравнению с прошлым месяцем и на 61% —к маю прошлого года. Эту тенденцию Ольга Трошева связывает с ожиданием завершения ипотечной программы господдержки и ужесточением условий по семейной ипотеке. В мае 85% от общего количества сделок в регионе заключали с использованием ипотечных кредитов. Из них 49% приходилось на льготную ипотеку под 8% годовых, 39% — на семейную ипотеку под 6%, 10% — на IT, и только 2% — на ипотеку по стандартным ставкам. Максимальную емкость спроса в агломерации эксперт оценила в 10-11 тыс. сделок в месяц.

О втором полугодии пока говорить рано, но показания июля — августа безусловно будут существенно ниже по спросу после активного подъема в мае-июне, — считает эксперт. По ее прогнозу, итоговые цифры продаж на первичном рынке в первом полугодии 2024 года, по сравнению с прошлым годом, вырастут на 50%.

Цены реагируют на спрос, и с начала года, например, в классе масс-маркет в Петербурге они увеличились на 2,7%, до 241 тыс. руб. за кв. м, в Ленинградской области — лишь на 0,2%, до 147 тыс. руб. за кв. м.

Коммерческий директор холдинга РСТИ Екатерина Немченко рассказала, что на первом месте при принятии решения о покупке у потребителя идет цена — но в широком смысле слова, включая не только стоимость объекта, но и условия ипотеки, которые являются определяющими. Покупатель оценивает, какую ежемесячную финансовую нагрузку он будет нести при обслуживании кредита длительное время. «С одной стороны, у нас есть ужесточение условий ипотечного кредитования, с другой – новое поколение покупателей с четко сформированными требованиями к жилью. Ожидания покупателей и конкуренция не дадут проектам пойти по пути упрощения», — отметила Немченко.

По ее словам, сейчас рынок переживает нарастающую волну спроса, и июнь будет еще успешнее. С июля настанут новые реалии рынка, и большинство его участников совершенно справедливо ожидают провала продаж в июле и августе. Совершенно очевидно, что нужно будет предпринимать меры, причем всем вместе: и банкам, и государству, и самим застройщикам, — заключила эксперт.

Во всех сегментах новостроек, включая элитную недвижимость, есть тенденция на уменьшение площадей квартир. В связи с этим покупатель все больше обращает внимание на эргономику пространства, но делая свой выбор, оценивает не только планировку. В фокусе внимания — архитектура проекта, оформление МОПов и благоустройство территории. Растет объем квартир, передаваемых покупателю с полной отделкой.

Проект менеджер ГК «Адвекс. Недвижимость» Анна Новикова сообщила, что решающим фактором при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке сегодня является форма оплаты: «Сегодня наблюдаем уникальную ситуацию, когда цены на новостройки значительно выше квартир на вторичном рынке, даже в рамках одного и того же комплекса и застройщика. После введения мер господдержки отрасли, вместе со спросом мы получили огромный рост цен. Застройщики и строительные компании очень много приложили усилий, чтобы разработать новые программы и бонусы для привлечения новых потребителей для своего продукта. Это привело к тому, что растет число неблагополучных заемщиков перед банками. Вторичка сейчас до 30% по цене ниже новостройки».

При этом, отметила Новикова, спрос на первичное жилье растет, потому что основной покупатель, а таких 70% – с заемными кредитными средствами. Целью приобретения жилья таких потребителей является стремление использовать маткапитал и накопить на будущее. Основное желание покупателя – минимум собственных средств и минимальный платеж по кредиту. Как результат, растет спрос на студии и малобюджетные однокомнатные квартиры.

Руководитель направления по работе с партнерами Банка Санкт-Петербург Наталия Архипова отметила: «За первое полугодие 2024 года наблюдается увеличение доли вторичного рынка в новых выдачах. Сейчас соотношение вторичного и первичного рынка составляет 47% к 53% против 19% к 81% в 2023 году. Доля сделок в банке с господдержкой в 2023 году была около 80%, сейчас она составляет 45%, средний чек по ипотеке, по сравнению с 2023 годом, стал меньше, в связи с ужесточением макропруденциальных мер регулятором. Доля коммерческой ипотеки в структуре выдач 2024 года также выросла, на 40%, по сравнению с 2023 годом».

Глава департамента продаж Группы Аквилон в Петербурге и Ленинградской области Максим Турта рассказал, как трансформировался рынок из-за изменений ипотечного кредитования.

«Мы ожидаем жаркий июнь, а май уже показал, что клиенты стали осознавать, что дедлайн близко, и скоро у них не будет возможности покупки квартиры с применением субсидированных программ», — напомнил Максим Турта. По его словам, для девелоперов в складывающихся условиях важно улучшать качество продукта. Сегодня доля ипотеки от общего объема продаж в компании составляет порядка 88%, а доля льготных программ из этого объема – примерно 97%.

Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well, Денис Розанов рассказал о тенденциях развития сегмента сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге. «Конкуренция между апарт-отелями и гостиницами растет, гости города все чаще выбирают апартаменты, как более гибкий, комфортный и современный формат. А инвестиционная надежность продукта подтверждается стабильным спросом и перспективами увеличения туристического потока, активностью внутреннего туризма в стране», — подчеркнул он.

Так, в 2023 году Санкт-Петербург посетили 9 млн человек, в этом году аналитики прогнозируют турпоток более 10 млн. При этом загрузка апарт-отелей в Санкт-Петербурге в 2023 году превысила 81% против показателя 63,4% в гостиничном сегменте. За 2023 год апартаменты увеличили загрузку на 5,2%, средняя цена суточного размещения (ADR) выросла почти на 12%, а средняя выручка в пересчете на один номер увеличилась на 18,3%.

С выводом в эксплуатацию в этом году еще 18 апарт-отелей, Санкт-Петербург получит номерной фонд, который до 46% увеличит долю апартаментов в структуре предложения городских средств размещения, — сообщил эксперт.

Директор по развитию ГК «Яр секьюрити» Елена Муравская (эта компания — партнер бизнес-завтрака) рассказала о наработках компании по комплексному обеспечению безопасности. На рынке жилья премиального и бизнес-класса внедрена услуга «Консьерж-сервис», объединившая функционал охранника и консьержа по принципу гостиничного бизнеса.

Как сообщил руководитель загородного проекта «Семиозерье» Николай Иордан, рынок загородной недвижимости переживает невиданный рост спроса. На него повлияли государственные льготные ипотечные программы с первоначальным взносом всего в 20% и годовыми ставками от 5%. Желание жителей мегаполисов стать собственниками загородной недвижимости обусловлено такими причинами, как более просторное жилье, экологический фактор; достаточно развитая инфраструктура в пригородах, и в целом — рост спроса на загородный отдых.

При этом в загородной недвижимости при стабильном росте стоимости жилья происходит резкий скачок стоимости проживания. На рынок выходят крупные системные застройщики.

По данным Минстроя, в 2023 году было построено более 110 млн кв. м жилья, из них ИЖС составляет свыше 57 млн кв. м. Сегодня все виды льготной ипотеки распространяются на строительство и приобретение индивидуальных домов.

«Один из ключевых факторов развития частного домостроения, – доступная ипотека, — тометил директор розничных продаж Северо-Западного регионального центра АО Банк Дом.РФ Игорь Медведев. — За последние годы доля ипотечных сделок на рынке ИЖС заметно увеличилась. Сказывается активная государственная поддержка сегменту и меры по повышению безопасности ипотеки – внедрение эскроу счетов, оформлении кредита с эскроу ипотечная ставка снижается на 1 п.п.»

Мария Орлова-Шейнер, исполнительный директор Объединения архитектурных мастерских, поделилась мнением о современных тенденциях в архитектуре и привела примеры наиболее удачных решений благоустройства в современных жилых комплексах.

Так, сегодня при разработке проекта архитекторы стремятся раскрыть название, его легенду через соответствие архитектуры, малых архитектурных форм, озеленения и освещения. Это позволяет обогатить историю места и населяющих его людей. В качестве эффектных приемов, позволяющих найти уникальные решения, используются параметрическая мебель, арт-объекты, геопластика, водные объекты, технологии, подсветка, звуковые и другие эффекты.

Создание комфортной среды обеспечивается благодаря анализу, учету требований жителей и грамотному зонированию территории, — подчеркнула Орлова-Шейнер.

Директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей, оценивая тренды на рынке недвижимости, первым назвала видовые характеристики объекта, которые не подвластны моде и продолжают оставаться актуальными. Другие неизменные составляющие успешного проекта – локация, виды и радость, которую доставляет нам наша недвижимость. Это то, что неподвластно времени, — подчеркнула она.

Трендом последних лет стали нейросети. На рынке недвижимости ИИ выполняет самые разные прикладные функции. Использование таких сервисов, как ChatGPT 4, YandexGPT, Midjourney v6 или Kandinsky, Runway ML Gen-2 и др. дает понимание рынка, скорость и глубину обработки данных. ИИ в недвижимости помогает значительно облегчить и ускорить процесс поиска, оценки и продажи недвижимости.

При этом в высоком сегменте, где сервис это важная составляющая и сделки совершаются на высоком уровне первых лиц, главным остается общение с живым человеком, его интересами и потребностями, — добавила спикер.

Екатерина Лисовская, коммерческий директор маркетинговой группы компаний AdAurum (компания-генеральный партнер конкурса) остановилась на наиболее эффективных каналах продвижения на рынке недвижимости. «Сильно перегретые Яндекс, ВКонтакте, сайты-агрегаторы, SEO и performance-маркетинг начали все чаще сбоить. Хотим мы этого или нет, но все эти приемы по привлечению заявок конечны. С каждым днём заинтересовать потенциального покупателя, а тем более привлечь новую аудиторию становится всё сложнее и дороже. На смену традиционным каналам приходят новые инструменты и сервисы. В каждом случае необходим индивидуальный подход, когда под конкретную компанию мы ищем аудиторию», — сказала Лисовская.

По ее словам, в практику крупных компаний стали внедряться такие приемы, как спецпроекты, медийная реклама, инфлюенс-маркетинг, когда агентами влияния выступают блогеры и селебрити, закупка трафика через Яндекс. Директ или Google Ads и использование чат ботов.

Заместитель генерального директора маркетингового агентства SETEVIE Алина Васильева представила обзор использования нейросетей в недвижимости. Искусственный интеллект автоматизирует большую часть бизнес-процессов в компаниях. Например, в подборе релевантных предложений для клиента с помощью чат-ботов или диалоговых ассистентов.

В маркетинге нейросети преимущественно используются для создания контента: изображений, анимаций, текста любой сложности и стилистики. В бизнес-задачах с помощью нейросетей автоматизируют рекрутинговые процессы, создание профиля кандидата.

На российском рынке уже есть компании, которые создают собственные алгоритмы нейросетей. Уже сегодня с помощью продуктов AI можно мониторить ход строительства, генерировать типы квартир и полностью проектировать любые здания. Алина Васильева представила наиболее интересные кейсы по применению AI в создании маркетинговых продуктов.

Проведенный в ходе бизнес-завтрака опрос по поводу использования ИИ в недвижимости, нейросети захватывают рынок. Например, Setl Group давно использует цифровые технологии на всех этапах проекта. Компания стала партнером крупнейшего в России строительного акселератора Build UP 2024 –  специальной программы, где инновационные бизнес-идеи студентов и молодых специалистов получают развитие и воплощение в жизнь с помощью наставников-экспертов и ведущих застройщиков страны. Акселератор организован Фондом «Сколково».

В РСТИ, кроме традиционного использования, ИИ применяют в творческой лаборатории разработки продукта. В новых объектах появляются арт-объекты разного образа и содержания.

В Банке «Санкт-Петербург» на текущий момент изучаются возможности ИИ и его использования при взаимодействии с клиентами и партнерами, а также аналитики. Уже создан специальный отдел, который рассматривает возможность использования ИИ в различных подразделениях.

В инновационно-девелоперской компании Formula City искусственный интеллект – помощник в области IT, маркетинга, информационной безопасности и работы с персоналом, — расскаала Виктория Васильева, заместитель генерального директора компании.

В компании AdAurum Group используют исключительно проверенные продукты. Главное – при запуске искусственного интеллекта обкатать все процессы внутри своей компании, протестить эффективность, и только потом запускать продукт на рынок, — подчеркнула Екатерина Лисовская.

Сложно спорить с тем, что постепенно нейросети берут на себя все больше трудоемких и энергозатратных процессов. Полноценно заменить специалистов они пока не в состоянии, но существенно сэкономить время при правильном подходе им вполне по силам, — резюмирует пресс-служба оргкомитета конкурса.

Третий бизнес-завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя» состоится 29 июня. Тема встречи: «Ипотека и другие инструменты для продажи недвижимости».