«Рынок недвижимости 2025: ключевые изменения и стратегии выживания» —бизнес-завтрак на эту тему состоялся 22 мая в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя». Партнером мероприятия выступила компания IPG.

Открывая бизнес-завтрак, модератор, исполнительный директор Оргкомитета Валентина Нагиева объявила о старте нового, 18-го конкурса «Доверие потребителя». Далее она передала слово участникам встречи.

О ситуации на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленобласти рассказала Шынар Мухамбетова, менеджер по работе с ключевыми клиентами ЦИАН.

Спикер отметила, что Центробанк не дает сигналов о возможном снижении ключевой ставки в краткосрочной перспективе. Поэтому можно ожидать, что жесткая денежно-кредитная политика сохранятся надолго. Ситуация с финансированием остается стабильной: в декабре 2024 года были решены основные проблемы с лимитами по семейной ипотеке, в конце апреля увеличены лимиты по IT-ипотеке, что, безусловно, вызывает позитивные ожидания. Влияние ипотечного стандарта на рынок при этом остается умеренным, что также радует участников рынка. Ключевым драйвером продаж на первичном рынке остаются рассрочки.

Общий объем сделок в регионе по итогам апреля составил 4,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 10% больше, чем в марте текущего года, но на 30% ниже показателей апреля прошлого года. Учитывая продолжительный период анализа, можно отметить, что итоги апреля оказались примерно на 25% ниже средних значений за последние 3-4 года. Формирование спроса во многом связано с разнообразными инструментами стимулирования: скидками и акциями, выводом новых корпусов по ценами чуть ниже среднерыночных, использованием рассрочек и т.д.

Мухамбетова отметила, что в Санкт-Петербурге и Москве доля ипотечных сделок значительно различается: в Петербурге, как правило, доля рассрочек выше. Доля ипотечных сделок в Петербурге в начале года составляла около 30-40%, что было минимальным показателем за последние годы. Сейчас показатель несколько вырос – он находится на уровне 2019 года, т.е. периода до льготной ипотеки.

После завершения безадресной льготной ипотеки на первичном рынке снизился вывод застройщиками новых корпусов. Однако апрель, напротив, выдался урожайным на новинки — стартовали продажи в 35 корпусах почти на 1.5 млн кв. м — таких цифр не было с осени 2023 года – подчеркнула представитель ЦИАН. — Резких колебаний в общем объеме предложения в регионе в последние годы не было. Однако меняется соотношение между СПб и ЛО – все меньше проектов выходит в Петербурге (мало свободных площадок), все больше – в области (проекты комплексного освоения территории). Сохраняется рост номинальных цен предложения, в годовом выражении он уже опередил официальную инфляцию.

Как изменились строящиеся жилые комплексы Санкт-Петербурга и Ленинградской области с 2020 по 2024 год сообщила Ольга Романова, руководитель отдела аналитики строящейся недвижимости БН.ру.

За последние пять лет наблюдается снижение ввода в эксплуатацию как квартир, так и общей площади жилья.

В последние годы увеличилась доля студий и малых квартир, что связано с изменением предпочтений и рыночных условий. Доля однокомнатных квартир и студий в новых домах — от 67% до 70%, двухкомнатных — от 20% до 23%), трехкомнатных — максимум 7—9%). И без того небольшое количество многокомнатных квартир для семейного проживания исчезает с рынка.

При этом в Ленинградской области наблюдается тенденция к переориентации на семейное проживание, особенно в сегменте двухкомнатных квартир, а в Петербурге — существенное увеличение доли жилья бизнес-класса: на этот сегмент приходится примерно треть всех продаж. В сегменте комфорт-класса средняя площадь квартир снизилась, что свидетельствует о тенденции к уменьшению размеров жилья при сохранении высокого уровня качества.

Спикер выделила несколько положительных тенденций по итогам 10-летней работы в Экспертном совете конкурса. «Хочу отметить, что жилые комплексы, их инфраструктура, наполнение и уровень сервиса — всё это сейчас выглядит очень впечатляюще», — сказала Романова.

В современных жилых комплексах все чаще используется горизонтальная разводка. Вертикальные коммуникации (лифтные шахты, шахты вентиляции и т.п.) часто скрыты или минимизированы, чтобы создает более просторное и светлое пространство внутри. Это способствует созданию более комфортных и безопасных условий для жильцов, а также облегчает обслуживание зданий.

Проектирование новых домов ведется с учетом доступности для всех — без барьеров, ступенек, порогов, узких дверных проёмов — сообщила Романова. — Это особенно важно для пожилых людей, инвалидов, мам с колясками. Обычно входы в жилые комплексы проектируют так, чтобы они были доступны с улицы, имели организованный проход и создавали ощущение открытости и приветливости.

Еще один из важных позитивных трендов — за последние 5 лет количество жилых комплексов с энергоэффективностью классов А+, А++ и А выросло в три раза — с 15% практически до 45%.

Несмотря на сложности, рынок жилья остается динамичным — прокомментировал ситуацию начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Владимир Болдырев. — Все текущие проекты, заключенные по договорам ДДУ, в Петербурге будут завершены в установленные сроки. По новым проектам запуски замедляются, чтобы избежать рисков и не входить в обязательства без ясных перспектив. В числе рыночных вызовов для застройщиков Болдырев назвал рост ключевой ставки ЦБ и свертывание программ ипотеки, рост цен на землю и строительство.

При этом строители и власти проявляют смелость и решительность, чтобы в этих условиях в течение 2025 года завершить и ввести в эксплуатацию 2,5 млн кв. метров жилья, а также рассмотреть много новых проектов, которые закладываются на 2028—2029 годы и далее.

От правительства Ленобласти выступил зампредседателя областного Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Алексей Пасько. Он рассказал, что региональные власти предложили на федеральном уровне расширить условия «семейной» ипотеки, в том числе для семей с двумя и более детьми, в том числе изменение возрастного ограничения на детей и возможность покупки вторичного жилья в рамках госпрограммы

Пасько напомнил, что мораторий на неустойки для застройщиков был введен в 2024 году, а затем продлен до 30 июня 2025 года. Его целью был запрет на взыскание: неустойки с застройщика за каждый день пропуска сдачи готового дома; процентов за использование денег после того, как дольщик отказывается от договора; неустойки в случае несвоевременного устранения дефектов.

Мораторий вновь, возможно, будет продлен. Это важный инструмент поддержки, однако, требует аккуратного использования, чтобы не усугубить ситуацию, считает спикер.

Анализ трендов рынка первичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга представила Руководитель направления исследований по жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти компании Nikoliers Ольга Рянкель.

По словам эксперта, доля готовых лотов в структуре первичной жилой экспозиции с начала 2022 года выросла вдвое – с 8% (3 тыс. лотов) до 17% (6,5 тыс. лотов). Суммарный объем нового предложения с I квартала 2022 года по I квартал 2025 года составил 6,7 млн кв. метров что на 12% выше суммарного объема первичного спроса за тот же период (5,9 млн кв. метров). В первом квартале 2025 года компания фиксирует позитивную динамику— 406 тыс. кв. метров новых проектов.

С 2022 года объем жилого строительства в городе сократился на 38%, до 5,5 млн кв. метров). При этом по количеству лотов, напротив, наблюдается рост на 7% (с 36 тыс. до 39 тыс. лотов). Эта динамика объясняется средней площадью лота в продаже, которая за период снизилась на 5 кв. метров – девелоперы адаптируют площадь под имеющийся у аудитории бюджет.

Таким образом, на рынке нет ни дефицита, ни переизбытка предложения, но при этом очевиден тренд снижения средней площади квартиры — подсчитали в компании. Спикер напомнила, что в марте 2025 года Минстрой рекомендовал субъектам РФ не согласовывать новые проекты с минимальной площадью квартир. Рекомендации касаются: студий (от 28 кв. метров), однокомнатных квартир (от 36 кв. метров), двухкомнатных (от 49 кв. метров) и трехкомнатных (от 66 кв. метров). Однако эти нормы носят рекомендательный характер, и в Петербурге 38% текущих предложений не соответствуют данным критериям – отметила Ольга Рянкель.

По данным Всероссийской переписи населения 2002 года в Санкт-Петербурге почти каждое второе домохозяйство (47,8%) состоит из одного человека, что также объясняет спрос на малогабаритное жилье. Однако за прошедшие 23 года ситуация изменилась, и теперь требуется пересмотр подходов к планировкам — подчеркнула спикер. —  Средний возраст петербуржцев — 42,5 года, что свидетельствует о старении населения. Это важно учитывать при планировании новых проектов, поскольку целевая аудитория может смещаться в сторону более зрелых групп. Формируется масштабный накопленный спрос со стороны аудитории, нацеленной на улучшение условий проживания – повышение класса жилья, расширение площади, переезд в более престижный район.

Ольга Рянкель также рассказала, что в Санкт-Петербурге доля предложения жилья комфорт-класса больше, чем в Москве — 68% против 41%. При этом средняя площадь предложения по Петербургу составляет 45 кв. метров, а в Москве – 57 кв. метров

Рынку вторичного жилья в Петербурге было посвящено выступление исполнительного директора агентства недвижимости «Решение» Светланы Столиной.

Подводя итоги первого квартала 2025 года, она отметила значительный рост популярности программ Trade-in (обмен с зачетом стоимости старого жилья с доплатой разницы) — спрос вырос на 56% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Такие программы обмена/зачета жилья позволили существенно ускорить процесс реализации «вторички»: средние сроки продажи сократились на 15% — с 72 до 42 дней, за счет выхода в продажу более ликвидных объектов, двух- и трех комнатных квартир.

Доля сделок по вторичной недвижимости с использованием заемных средств остается по-прежнему на низком уровне — около 3% от общего числа сделок. В основном сделки проходят по 100% оплате и за счет средств субсидий и сертификатов — отметила спикер.

По данным мониторинга рынка, представленного агентством, средняя цена на вторичное жилье в мае 2025 года составляет 213—416 рублей за кв. метр, что на 1,04% выше показателя апреля. Эксперты отмечают стабильную тенденцию роста цен, которая сохраняется уже несколько месяцев. При этом в Петербурге средняя цена вторичного жилья на 18% ниже цены на новостройки.

Среди ключевых факторов, влияющих на выбор покупателей вторичного жилья, эксперт выделила: быстрое заселение, готовый ремонт с полной либо частичной меблировкой, развитая инфраструктура, характерная для большинства вторичных объектов и возможность проверить работу сервисных служб дома еще до покупки.

Как продавать недвижимость в условиях ограниченной ипотеки — эту тему подняла замдиректора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко.

В 2025 году рынок недвижимости сталкивается с уникальными вызовами и возможностями. Ограниченная ипотека и изменяющиеся предпочтения покупателей требуют от продавцов и агентов новой стратегии.

После 1 июля 2024 года наблюдалось снижение объема ипотечных сделок, что связано с высокими рыночными ставками, снижением одобрений, особенно для покупателей с небольшим первоначальным взносом, непониманием механизмов ипотеки. Покупатели опасались долговой нагрузки и не были уверены в своих возможностях — рассказала эксперт. — Однако с февраля 2025 года мы видим постепенный рост ипотечных сделок, преимущественно за счет семейной ипотеки (около 45% сделок).

По прогнозу компании к концу 2025 года доля ипотечных сделок в структуре продаж достигнет 50%, что соответствует уровню 2020 года. Ключевыми драйверами продаж, помимо «семейной», будут IT-ипотека (хотя она предназначена только для Ленобласти), а также траншевая ипотека и схемы со сниженным платежом — гибкие решения для покупателей, позволяющие снизить ежемесячные выплаты.

Сегодня наблюдается тренд на снижение доли рассрочек в пользу полной оплаты или ипотеки, что повышает безопасность сделки. Продавцам важно объяснять преимущества ипотеки, помогать со страхованием рисков и рефинансированием, чтобы повысить доверие к инструменту.

Говоря о рассрочках, эксперт подчеркнула, что они должны быть простыми и понятными как для продавца, так и для покупателя. При неправильном понимании условий сделка может сорваться, что негативно скажется на репутации обеих сторон.

Светлана Московченко также предсказала рост цен на жилую недвижимость в Петербурге во второй половине 2025 года, что связано с дефицитом земли и дорогим финансированием. Новая вторичка сравнялась по цене с первичным рынком — отметила она.

Как продавать новостройки в эпоху недоверия, когда клиенты тревожатся о надежности застройщика, сроках сдачи и качестве будущего жилья? Советы маркетолога, основанные на конкретных кейсах, дала основатель маркетингового агентства SETEVIE Евгения Гончарова.

Маркетинг не может ускорить стройку, дать 100-процентные гарантии или изолировать застройщика от негатива, но маркетинг может активно управлять восприятием, создавая у клиентов ощущение уверенности и стабильности – подчеркнула эксперт. — В условиях неопределенности девелоперу важно не только строить, но и объяснять.

Один из эффективных способов уменьшить тревогу клиентов — прозрачный контент, объясняющий каждый этап строительства. Видеоотчеты, съемки с места событий, прямые эфиры с руководителями проекта — все это помогает показать реальный прогресс и убрать недосказанность. Поддержание постоянного контакта с текущими дольщиками и активными клиентами — залог формирования положительной репутации.

«Новый тренд — поисковое поведение смещается от классических систем к нейросетям. Поэтому важно создавать положительный контент, который нейросети смогут собирать и анализировать. Это повысить вероятность того, что в ответах нейросетей компания будет представлена позитивно, — отметила спикер.

Также на бизнес-завтраке выступили:

• руководитель направления по работе с партнерами Банка «Санкт-Петербург» Наталия Архипова, которая представила итоги работы банка в первом квартала 2025 года, в том числе в ипотечном кредитовании;
• амбассадор бренда ELEMENT Елизавета Конвей рассказала о предпочтениях клиентов, которые сейчас смотрят не столько на цену, сколько на комфорт и качество жизни, безопасность и статус;
• директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте сообщила об участии компании во Всероссийском исследовании НИИУРС, Института социологии РАН и Школы Девелопера. «Важно не только строить жильё, но и создавать среду для общения, обучения и самореализации», — подчеркнула эксперт;
• директор по продукту Hansa Group Павел Евсюков поделился опытом вывода на рынок нового направления доходной недвижимости с разнообразной инфраструктурой для резидентов;
• генеральный директор компании RBI PM Евгения Мироненко и партнёр и директор Управляющей компании Well Александр Погодин обсудили тенденции рынка и доходности апарт-отелей в Санкт-Петербурге на 2025 год.

В завершении партнер бизнес-завтрака, управляющий партнер IPG Иван Починщиков отметил, что, несмотря на сложности, рынок офисных и коммерческих помещений остается перспективным. Эксперт порекомендовал собственникам апарт-отелей диверсифицировать активы и создавать проекты с возможностью продажи или аренды офисных помещений, особенно в центральных районах города.

Третий бизнес-завтрак в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя» состоится 10 июня. Его тема — «Будущее ипотечного рынка. Что ждет заемщиков и кредиторов?»