Итоги года на вторичном рынке жилья в крупных городах России подвели аналитики «Циана», крупнейшей цифровой платформы операций с недвижимостью.

Спрос сохраняется на высоком уровне. В 2025 году число договоров купли-продажи жилья в Москве снизилось на 4% к 2024 году, а в Санкт-Петербурге выросло на 2%. Восстановление спроса активизировалось во втором полугодии, когда число сделок в городах с населением от 500 тыс. человек увеличилось на 25%, с максимумом в октябре. С июля по ноябрь 2025 года в крупных городах было продано 219 тыс. квартир.

Рост цен на «вторичку», несмотря на заградительные ставки по ипотеке, сохранился, но он был не таким сильным, как в новостройках. В 2025 году квадратный метр в крупных городах России подорожал на 8% – на уровне инфляции — и составил в среднем 147 тыс. рублей, тогда как новостройки подорожали на 14%.

Максимальные темпы прироста цен зафиксированы в октябре-ноябре как следствие увеличения спроса.

Особенно сильно «квадрат» за год подорожал в Ижевске, Севастополе, Санкт-Петербурге и Чебоксарах (на 12—16%). Единственный город, где цены на «вторичку» в конце 2025 года уменьшились, стал Новокузнецк (на 4%).

При этом объем предложения за год сократился на 19% – значительнее, чем в новостройках. Среди причин такой динамики — высокие темпы продаж, вывод части предложения на рынок аренды и его более медленное пополнение инвестиционными лотами в домах, сданных в 2024—2025 годах.

Отрицательная динамика зафиксирована в 36 из 40 крупных городов. Особенно сильно этот показатель сократился в Кирове, Уфе, Чебоксарах и Ульяновске (на 40% и более). Рост предложения зафиксирован только в Ростове-на-Дону, Красноярске, Оренбурге и Тюмени.

Снижение ключевой ставки привело к росту выдачи рыночной ипотеки: кредиты стали брать те, кто рассчитывает на рефинансирование.

«В 2026 году ожидаем увеличения цен предложения на 8%, спроса – на 10%, – комментирует Александр Гарбузов, директор направления вторичной недвижимости «Циана». — Основным фактором роста должно стать изменение ставки ЦБ – ниже 14% во втором полугодии. Возможные ограничения восстановления – замедление экономики и стагнация доходов».