В Санкт-Петербурге состоялся бизнес-завтрак «Архитектура согласия. Роль девелоперов и экспертов в эволюции городского пространства», организованный в рамках 19-го конкурса «Доверие потребителя» на рынке недвижимости Северной столицы и Ленинградской области. Участники обсудили ключевые вопросы развития Петербурга и сформулировали собственное понимание главного компромисса, необходимого для достижения архитектуры согласия.

Партнерами мероприятия выступили ГК САРОС, УК «КВС-сервис» и ГК «Вертикаль/Территория».

Открывая бизнес-завтрак, выступила модератор, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева. Она подчеркнула важность сотрудничества девелоперов, архитекторов и профессионального сообщества в создании комфортной городской среды.

Итоги девяти месяцев на первичном рынке жилья

Руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева представила предварительные итоги работы рынка новостроек за девять месяцев 2026 года, оценив текущую динамику спроса, структуру сделок, ценовые тренды и влияние изменений по семейной ипотеке.

По итогам года ожидается общий объем реализации на уровне 2,5–2,6 млн кв. м жилья (напомним, в 2025 году было реализовано 2,9 млн кв. м).

Предварительно объем сделок за три квартала уже вплотную приблизился к отметке 2 млн кв. м. В сентябре ежемесячный спрос зафиксирован на уровне 6–6,5 тыс. сделок, причем в октябре ожидается традиционный небольшой прирост на фоне завершения базовых условий по семейной ипотеке. Максимальная емкость рынка в текущих условиях ограничена диапазоном 6,5–7 тыс. сделок в месяц.

Если в Ленинградской области спрос демонстрирует стабильность и повторяет показатели прошлого года (около 800 тыс. кв. м за 9 месяцев при годовом плане в 1 млн), то в Санкт-Петербурге наблюдается более существенное проседание: за 9 месяцев реализовано 1,1 млн кв. м против 1,9 млн кв. м годом ранее.

На фоне жестких рыночных условий колоссальную роль сыграли совместные программы банков и застройщиков со сниженными регулярными платежами на период строительства. На такие индивидуальные инструменты у девелоперов в структуре сделок компании приходится от трети до 40% (в отдельные периоды лета — до 45–50%).

Программа «семейной» ипотеки удерживает лидерство: летом ее доля составила 45–50%, а в сентябре на фоне завершения базовых условий доля выросла до 60%. Однако из-за резкого роста ставок для массовой категории граждан с одним-двумя детьми остро встает вопрос поиска новых совместных субсидированных инструментов с банками.

В сегментах масс-маркета и пригородной зоны доля стопроцентной оплаты достигает 15–20% за счет конкуренции со вторичным рынком и использования гражданами вырученных от продажи старого жилья средств.

Рост цен в массовом сегменте за 9 месяцев в среднем составил 13–15%. Средняя стоимость квадратного метра в комфорт-стандарте приблизилась к 317 тыс. руб., а в высоком комфорте составляет 400 тыс. руб. В элитном сегменте средняя цена достигла 835 тыс. руб./кв. м, в бизнес-классе — движется к 550 тыс. руб./кв. м. Ленинградская область также показывает плавный рост цен, в сентябре — плюс 11%.

По словам Ольги Трошевой, происходит смещение спроса за пределы КАДа. Наблюдается двукратное увеличение доли сделок в областных и приграничных локациях. Сегодня на «закадье» приходится до 60% всего объема спроса (против порядка 30% десять лет назад), что связано с существенной разницей в бюджетах покупки по сравнению с городом.

За 9 месяцев на рынок вышло около 90 новых проектов и очередей (общим объемом 2,4 млн кв. м), причем почти 46% из них приходится на Ленобласть. Общий объем предложения в Петербурге удерживается от глубокого падения, однако дефицит ликвидных земельных пятен в городской черте подталкивает девелоперов к более точечным запускам в высоких ценовых сегментах.

Таким образом, рынок адаптируется к инфляционным ожиданиям покупателей и переходу на новые ипотечные стандарты. Прогнозировать резкое снижение ключевой ставки не приходится, поэтому застройщики продолжат гибко работать с аудиторией через адаптацию финансовых инструментов, резюмировала спикер.

Человекоцентричность как основа продукта

Роман Корнышев, коммерческий директор группы компаний «Вертикаль /Траектория», рассказал о том, как инженерные и строительные компетенции девелопера формируют продукт, ориентированный на реальные потребности покупателей.

По его словам, в условиях снижения спроса особое значение приобретает переход от маркетинговых сценариев жизни, представленных на рендерах, к пользовательским сценариям, которые учитывают реальные потребности человека при эксплуатации жилья. Такой подход предполагает внимание к эргономике планировок, удобству расстановки мебели, качеству инженерных систем, шумоизоляции и другим характеристикам, непосредственно влияющим на комфорт проживания.

Корнышев подчеркнул, что продукт формируется задолго до появления готовой квартиры — начиная с инженерных и конструктивных решений. В качестве примеров он привёл разработку системы центрального кондиционирования, продиктованную особенностями конфигурации здания, а также проверку акустических характеристик перекрытий расчётами. Ещё один пример — корректировка расположения окна непосредственно в ходе строительства, позволившая улучшить вид из квартиры без нарушения ранее данных покупателям обещаний.

Ключевой принцип подхода компании — каждое продуктовое решение должно иметь инженерное обоснование и подтверждаться реальной пользой для человека. Именно совпадение ожиданий покупателя на этапе приобретения жилья с качеством его исполнения, по мнению Корнышева, формирует доверие потребителя. При этом девелопмент включает не только техническую составляющую, но и эмоциональный опыт взаимодействия с клиентом.

Анзор Берсиров, первый заместитель генерального директора ГК «ТРЕСТ», и Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест», обсудили эволюцию покупателя за последние десятилетия, роль эмоций в сделках и экономику создания сложного продукта в пригородных локациях.

Спикеры отметили колоссальный рост потребительской грамотности и насмотренности. Если 15–20 лет назад нормой была посадка дома «по красным линиям» участка без благоустройства и среды, то сегодня предложить продукт прошлых лет невозможно — базовые стандарты комфорта выросли в разы.

Для абсолютного большинства семей приобретение квартиры — это самая крупная покупка в жизни. В отличие от спекулятивных инвесторов, выбирающих сухой расчет, конечный потребитель покупает эмоции и сценарии будущей жизни. Человекоцентричный подход девелопера к проектированию делает проект коммерчески успешным даже в сложные для рынка периоды.

По словам Малышевой, задача современного застройщика — предусмотреть максимальное разнообразие сценариев для разной аудитории, и качественно реализовать, даже, если это требует дополнительных вложений. Именно мультифункциональность способствует формированию добрососедства и ощущению комфорта.

Спикеры подробно остановились на парадоксе пригородных локаций: при колоссальной разнице в ценах реализации (около 200 тыс. руб./кв. м в области против от 350 тыс. руб. в городе) создание качественной среды требует сопоставимых усилий. Запуская масштабные проекты, девелопер должен быть готов к тому, что первые очереди из-за высокой планки продукта и создания инфраструктуры с нуля могут быть высокозаратными. Однако, доказанное качество домов первых очередей позволяет формировать добавочную стоимость на всех последующих этапов. Каждая новая очередь проекта обязана превосходить предыдущую с учетом накопленного опыта.

Анзор Берсиров отметил, что создание качественного продукта требует долгосрочного подхода и готовности инвестировать в развитие территории, не ориентируясь исключительно на краткосрочные финансовые показатели. По его словам, результат такой стратегии проявляется со временем — в сформированной жилой среде и доверии покупателей. В качестве примера он привёл локацию, где компания реализует жильё по более высокой цене, чем конкуренты, сохраняя при этом высокие объёмы продаж.

Общая позиция спикеров заключается в том, что устойчивый успех девелопера строится на человекоцентричном подходе, последовательном повышении качества продукта и готовности работать вдолгую. Именно качество созданной среды и соответствие жилья ожиданиям людей становятся основой конкурентоспособности компании.

Главный архитектор проекта «ЕДИНО» Екатерина Артёменко и Анастасия Карасёва, главный архитектор генерального плана, архитектурно-проектного бюро «Лига» дополнили эту позицию. По их словам, за последние 10 лет девелопмент пришел к перенасыщению продукта уникальными опциями, такими как гранд-лобби, коворкинги, лапомойки и пр. Часть решений оказалась невостребованными или с сомнительной эффективностью. Сегодня из проектов постепенно убирают такие решения. В сегодняшних экономических условиях задача состоит в том, чтобы оптимизировать продукт, не потеряв качества.

При этом удобные и красивые места общего пользования, качественное благоустройство дворов, малые архитектурные формы, выразительные фасадные решения – стали базовыми характеристиками современного ЖК любого класса.

Цифровизация и экономика эксплуатации

Генеральный директор УК «КВС-Сервис» Иван Власенко рассказал о парадоксах сферы ЖКХ, системных ошибках проектирования и цифровой трансформации управления современными жилыми комплексами.

Классическая модель, когда управляющая организация заходит в дом только после сдачи через общее собрание собственников (ОСС), морально устарела. Исправление строительных и проектных ошибок постфактум обходится в разы дороже и часто делает эксплуатацию планово-убыточной, отметил спикер.

Низкое качество содержания быстро снижает ликвидность дома и бьет по репутации застройщика на вторичном рынке. Именно поэтому инженеры УК интегрированы в проектную команду девелопера еще на стадии концепции и согласуют узлы, материалы, благоустройство и сценарии клиентского пути.

Во время регулярных осмотров инженеры фиксируют состояние элементов через веб-интерфейс в смартфоне по трем статусам: «норма», «авария/срочно» или «в план ремонта». Все дефекты автоматически аккумулируются в системе, формируя доказательную смету текущего ремонта на будущий год для согласования с жителями и размещения в ГИС ЖКХ.

Накопленная база данных позволяет отсекать нежизнеспособные решения. На реальных кейсах спикер показал, как модные тренды разбиваются о быт: например, те же лапомойки для собак вызывали жалобы жильцов на постоянную грязь в парадных, а 200 высаженных прихотливых альпийских сосен погибли, потребовав дорогостоящей пересадки. Подобный опыт сразу транслируется проектировщикам для корректировки будущих очередей.

Главный стереотип жителей в отношении ЖКХ — закрытость тарифов и недоверие к расходам. Чтобы снять напряжение, компания автоматизировала финансовую отчетность: баланс доходов и расходов каждого дома доступен в реальном времени. По запросу жильца управляющая компания готова в любой день показать, сколько собрано по конкретной статье и куда ушли средства — вплоть до актов выполненных работ и счетов-фактур конкретных подрядчиков. Для обработки гигантского потока данных с 3 000 камер видеонаблюдения и охранно-пожарных датчиков компания внедряет технологии искусственного интеллекта.

В финальной стадии разработки находится голосовой речевой робот на базе отечественных моделей, призванный забрать на себя до 100% рутинных входящих обращений: прием заявок, консультации по начислениям и информирование о задолженности.

«Мы не боимся спорить с застройщиком по гарантийным обязательствам, потому что защищаем качество среды. Эксплуатация — сложный и низкомаржинальный бизнес, но его можно сделать эффективным за счет жестких цифровых алгоритмов и раннего аудита проектов», — подчеркнул Иван Власенко.

Управляющая УК «Мы. Сервис» Юлия Симеониди посвятила выступление сохранению девелоперской концепции, скрытым расходам жителей и факторам, напрямую влияющим на капитализацию недвижимости. Опираясь на богатую практику эксплуатации различных объектов, она назвала основные «боли», с которыми УК и жители сталкиваются сразу после заселения.

Так, концепция «закрытого двора» часто страдает из-за отсутствия вызывных панелей домофонов на внешних калитках (установлены только считыватели для ключей), что блокирует доступ гостям и курьерам.

Неудобно спроектированные дорожки приводят к тому, что жители вытаптывают газоны и кустарники. Перепроектирование требует проведения общего собрания собственников и допфинансирования, вызывая негатив в адрес девелопера. Заказ уникальной плитки или индивидуальных светильников без запаса (ЗИП) делает локальный точечный ремонт элементов фасада крайне сложным и дорогостоящим.

Отдельная проблема — малоэтажные комплексы в Ленинградской области. Покупатели ожидают низких городских тарифов, не учитывая, что малая плотность жильцов в сочетании с гигантскими территориями благоустройства и парковок объективно увеличивает удельные затраты на каждый квадратный метр.

По мнению спикера, застройщикам важно ещё на этапе продаж объяснять покупателям не только преимущества выбранных решений, но и будущую финансовую нагрузку на содержание дома и территории.

УК берет на себя исправление проектных недоработок: за счет целевых взносов дооснащаются системы контроля доступа, модернизируются «умные» сервисы, высаживается дополнительное озеленение, запускаются соседские центры и детские клубы.

Валерия Малышева связала удовлетворённость жителей с повторными покупками и рекомендациями. По приведённой ею оценке, привлечение нового клиента обходится застройщику примерно в 300–400 тыс. руб. Клиенты, пришедшие по рекомендации, или совершившие второю покупку фактически не тарифицируются. Однако, чтобы получить такого клиента, управляющей компании, отделу гарантийного сервиса и клубу добрососедства нужно постоянно проводить качественную и объемную работу. При этом важно организовать работу сервисных служб так, чтобы проблемы жителей устранялись максимально оперативно, а весь процесс был понятным и прозрачным для клиента.

Специфика редевелопмента и сервисных апартаментов

Директор по маркетингу «Охта Групп» Елена Аккуратова подчеркнула, что за 23 года работы компания сформировала максимально диверсифицированный портфель проектов — от масштабных административных центров, до жилых кварталов масс-маркета, элитной недвижимости и проектов редевелопмента. И каждый проект девелопера проходит через глубокое насыщение смыслами и проработку жизненных сценариев для разных аудиторий.

«Мы задаемся вопросом: как здесь будет жить конкретный человек? Для малоэтажных проектов мы разрабатываем специальные сервисные пакеты для пенсионеров, для мам с детьми проектируем километровые пейзажные прогулочные маршруты и квесты внутри дворов. Заботимся обо всех: детях, родителях, автомобилистах, велосипедистах, владельцах собак, любителях садоводства» — отметила Елена Аккуратова.

Особое внимание в выступлении было уделено проектам редевелопмента (на примере лофт-квартала «Скороход»). Спикер пояснила, что компания выступает не просто продавцом площадей, а проектировщиком будущей экосистемы. Девелопер заранее распределяет функции территории — от событийных площадей и конференц-залов до кортов для падел-тенниса и коворкингов — и целенаправленно ищет операторов (рестораны, спа-центры) под конкретные задачи. Такой подход гарантирует, что покупатель получит не просто помещение, а готовую, работающую среду с предсказуемым качеством жизни и сервиса.

Как рассказала Милена Зубкова, руководитель отдела продаж «Скороход Лофт-квартал», на базе исторической фабрики создается деловой кластер. Проект строится на принципах прозрачности: эксплуатационные расходы прописываются в договорах купли-продажи, что исключает конфликты с бизнес-сообществом резидентов.

В апарт-отеле Artel 17/52 продажа и эксплуатация объединены в одном юридическом лице, а управление ведётся в связке с отельным оператором. Как отметила Ирина Тихоненко, руководитель по продажам этого проекта, основные пользователи — гости отеля, а не постоянно проживающие собственники; поэтому тип запросов отличается от стандартного жилого дома.

Высокие расходы на обслуживание и поддержание внешнего вида здания объясняются заранее. В расчётах показывается связь эксплуатационных затрат с доходностью.

Единая структура управления позволяет быстрее решать вопросы, поскольку ответственность не распределена между разными организациями. Внутренние доходы разных частей комплекса могут позволять временно компенсировать убыточность эксплуатации на начальном этапе.

Свет и архитектура: эстетика согласия

Павел Забиякин, заместитель директора ГК САРОС (производитель осветительного оборудования с собственнымпроектым бюро), рассказал о роли светового дизайна в формировании эмоциональной ценности объектов, кастомизации оборудования и рискам фатальной экономии на наружном освещении.

По мнению спикера, продажа современной недвижимости — это продажа среды и эмоционального образа жизни. У каждого жилого комплекса есть два «лица» — дневное и ночное. Свет формирует архитектурное восприятие объекта в темное время суток, когда жильцы возвращаются домой.

На смену стандартным типовым опорам пришла кастомизация. Бюро разработало десятки индивидуальных решений по эскизам застройщиков: от брендированных опор с логотипами ЖК до сложной интеграции света с малыми архитектурными формами — скамейками, перголами с качелями и встроенными зарядными станциями.

Спикер назвал три главных риска использования дешевого оборудования: репутационный, эксплуатационный и функциональный. — Экономия на материалах приводит к тому, что через год—полтора опоры и светильники теряют вид, разрушая бренд застройщика. В итоге дешевое оборудование на этапе владения оказывается значительно дороже из-за постоянных ремонтов и замен компонентов. Темный двор и слепые зоны — это прямые риски травматизма, ДТП на внутренней территории и рост негативных обращений жильцов.

Региональный аспект и сохранение наследия

Дмитрий Ахремчик, заместитель председателя комитета по ЖКХ Ленинградской области, рассказал о подходах к благоустройству исторических городов региона, в основе которых лежит бережное сохранение наследия и адаптация общественных пространств к современным потребностям жителей.

По его словам, исторический контекст должен быть не декоративным элементом, а фундаментом проектных решений. Такой подход реализован в Новой Ладоге, Ивангороде, Выборге, Шлиссельбурге и Сосновом Бору — городах, где современные пространства создаются с учётом местной истории, архитектуры и природного окружения. На примере реализованных проектов спикер показал, как историческая идентичность может сочетаться с современным функционалом.

• В Новой Ладоге торговая улица получила единый дизайн-код и стала комфортным пешеходным пространством, а в сквере Суворова исторический сюжет раскрывается через благоустройство и интерактивные элементы.
• В Ивангороде созданы общественные пространства и видовые площадки у реки Нарвы.
• В Выборге появились новые благоустроенные набережные и зоны отдыха.
• В Шлиссельбурге исторические локации дополнили информацией о прошлом города.
• В Сосновом Бору приоритетом стало сохранение природного ландшафта — вековых сосен и дюн — при создании современной парковой инфраструктуры.

Отвечая на вопрос о содержании сложных и дорогостоящих пространств, спикер отметил, что объекты передаются на баланс муниципалитетов. Чтобы избежать упадка территорий, Ленобласть подстраховывает регион субсидиями на эксплуатацию.

В рамках КРТ (комплексного развития территорий) Комитет консультирует девелоперов еще на стадии проектирования, рассчитывая будущие эксплуатационные риски и не допуская появления «ничейных» набережных и парков.

Директор по продукту компании «Элемент» Николай Пашков посвятил выступление экономике архитектурных решений, эволюции стилистических предпочтений премиальных покупателей и специфике работы в историческом контексте Санкт-Петербурга.

Выразительный архитектурный облик требует серьезных затрат: от гонораров талантливым архитекторам до премиальных материалов и конструкций, таких как натуральный камень, панорамное остекление, индивидуальные фасадные системы.

В сегментах «бизнес» и «элит» эти расходы полностью оправданы. Архитектурная идея закладывается еще до начала проектирования на базе маркетинговой концепции: индивидуальность здания создает рыночную ценность и формирует ценовую премию.

За последние 25 лет предпочтения покупателей элитного жилья прошли заметную трансформацию: от прямых аллюзий на классицизм в 2000-х годах и сталинский ампир в 2010-х рынок пришел к безоговорочному доминированию современного модернистского подхода, который преобладает сегодня.

Спикер сравнил московский и петербургский девелопмент. Если в Москве рынок легко принимает контрастные, «вторгающиеся» в среду модернистские объекты, то в Петербурге любые резкие диссонансы вызывают жесткое сопротивление градозащитников и профессионального сообщества. В Северной столице главным мастерством архитектора становится тонкий баланс — умение создать современное, выразительное здание, которое при этом деликатно встроено в фоновую историческую ткань города (в качестве успешного примера был приведен проект на наб. реки Мойки, 102).

Отвечая на вопрос модератора о коммерческом эффекте сложных архитектурных форм (на примере строящегося башенного комплекса компании), Пашков подтвердил: проработанная эстетика напрямую стимулирует продажи. Создание разной архитектуры, концепций дизайна и квартирографии внутри отдельных корпусов (башен) одного ЖК дает клиенту важную свободу выбора — возможность подобрать идеал под свои вкусовые предпочтения, не выходя за рамки одного локационного проекта.

«Архитектура премиального объекта — это всегда результат глубокого анализа аудитории. В Санкт-Петербурге побеждает не тот, кто пытается навязать агрессивный контраст, а тот, кто умеет найти гармонию между современной архитектурой и уважением к историческому контексту», — уверен спикер.

Представители Объединенных архитектурных мастерских — председатель Ирина Барто и исполнительный директор Мария Орлова-Шейнер — обсудили эволюцию девелоперского заказа в Петербурге и Ленинградской области, роль архитекторов в создании коммерчески успешных объектов и важность взаимного доверия между застройщиками и проектировщиками.

По мнению Ирины Барто, в отличие от более смелого московского рынка, петербургский девелопмент и согласовательные инстанции традиционно более консервативны. Однако в последнее время в Санкт-Петербурге и области наблюдается позитивный тренд: застройщики уходят от идеи «выкачать максимум квадратных метров из пятна застройки» в пользу роста коммерческой привлекательности за счет архитектуры.

Девелоперы стали закладывать в техническое задание глубокие продуктовые решения: от продуманных МОПов и соседских центров до качественных малых архитектурных форм и комплексного благоустройства (даже в классах от «комфорта» и выше).

Фундамент качественного продукта — четкая стартовая позиция заказчика. Когда застройщик изначально понимает финальный бюджет, целевую аудиторию и планируемую стоимость реализации, архитектор может предложить максимальную амплитуду эффективных и современных решений без выхода за рамки финансовой модели.

На примере делового квартала «Невская ратуша», чья документация наряду с московским парком «Зарядье» недавно была передана в Государственный музей архитектуры, соавтор проекта Мария Орлова-Шейнер показала силу новаторских решений. При проектировании комплекс сталкивался с жестким скепсисом экспертов (первый подземный паркинг такого масштаба в Петербурге, сложнейший стеклянный купол). Опередившее время архитектурное решение не просто оправдало себя экономически, но и кардинально преобразило окружающий депрессивный район, подтолкнув редевелопмент и обновление всей прилегающей застройки.

Архитектурное сообщество готово к разумным компромиссам с девелоперами, уверена спикер, но застройщикам важно доверять профессионалам и не упрощать ключевые фасадные и конструктивные решения в ущерб качеству.

Дмитрий Кутузов, генеральный директор архитектурного бюро «Миторра», предложил понимать архитектуру как среду, а не только как здание или набор строительных материалов. Покупателю важны запоминающийся образ, среда и возможность эмоционально принять проект.

По его мнению, красивое и узнаваемое решение не обязательно требует дорогих материалов; архитектурная выразительность не сводится к выбору между навесным фасадом и штукатуркой; проектирование должно учитывать, что зданием будут пользоваться не специалисты, а обычные жители; опыт эксплуатации важно собирать и превращать в систему повторно применяемых решений.

Спикер отметил, что на первичном рынке появляются форматы жилья, которых не может предложить жильё вторичное. Он также указал, что меняются функции отдельных помещений: например, из-за доставки готовой еды и сокращения домашней готовки кухня может проектироваться иначе. Защитил он и помещения для мытья лап: ими могут пользоваться не только владельцы собак, но и семьи с детьми.

***

Подводя итоги бизнес-завтрака, участники отметили, что качество недвижимости складывается из архитектуры, удобных планировок, инженерных систем, благоустройства и грамотной эксплуатации; эти элементы должны оцениваться вместе, с позиции жителя и будущего пользователя.

Долгосрочная ценность проекта зависит от прозрачности расходов, взаимодействия девелопера, управляющей компании, архитекторов и муниципалитета, а также от уважения к историческому и природному контексту.

Один из подходов к итоговому компромиссу — баланс между продажей объекта сегодня и его эксплуатацией в течение следующих 20–50 лет. Проект должен быть экономически реализуемым сейчас и одновременно оставаться удобным для будущих жителей.

Седьмой бизнес-завтрак «Деньги и квадратные метры 2026: Новая архитектура финансирования и расчетов на рынке недвижимости СПб и ЛО» в рамках XIX конкурса «Доверие потребителя» состоится 14 октября 2026 года в СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» на Адмиралтейской набережной, 10.