Развитие ипотечного рынка, сопровождается снижением ставок, либерализацией условий выдачи кредитов, то есть теми факторами, что делают заемные средства доступными для большего числа граждан. Но у доступности ипотеки есть и другая сторона.

Во время кризиса дефолт коснулся заметного числа заемщиков, они перестали выплачивать долг. И актуальными стали всевозможные меры, связанные с попытками восстановить их платежеспособность, а в безнадежных случаях – обратить взыскание на залоговое имущество и продать его. На вопросы журнала о «трудных кредитах» ответил Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка Андрей Крысин.

- Андрей Викторович, на прошедшей недавно Всероссийской конференции «Развитие ипотеки в России» Вы представили доклад, посвященный проблемам возвращения заемщиками долгов банкам. Вы считаете эту тему сегодня актуальной? Многие эксперты говорят, что тревоги относительно российской ипотеки сильно преувеличены.

- На самом деле игнорировать проблему «трудных кредитов» уже нельзя. Она существует.  
 По данным Банка России, на 1 октября 2010 года зафиксировано 35 542 просроченных кредитов на сумму 42, 651 млрд. рублей (при  среднем размере кредита - 1,2 млн. рублей).
 За все время деятельности  АРИЖК   за консультацией по вопросам реструктуризации  обратились свыше 57 тысяч человек. Из них заявку на реструктуризацию ипотечного кредита подали свыше 10 тысяч заемщиков, 8 тысячам из которых была предоставлена такая возможность.
 Подобную услугу предлагают и некоторые банки. Тем не менее, в судах слушается все больше дел по обращению взыскания на заложенное имущество. Процедура обращения, которая должна заканчиваться продажей на торгах недвижимости и возвратом долга банку, неоправданно трудоемкая и длительная. Причин тут несколько, и просчеты в нормативных документах, и несогласованность действий участников рынка.
Именно поэтому Комитет АРБ по ипотеке сформулировал ряд предложений по повышению эффективности взаимодействия всех заинтересованных сторон в решении проблемы так называемых «трудных кредитов».

- Какую помощь сегодня может предложить государство тем заемщикам, которые пострадали во время кризиса?

- Прежде всего, урегулирование проблемных кредитов в досудебном порядке. Это – в интересах, как заемщиков, так и банков. К сожалению, к такому способу прибегают недостаточное количество граждан, может быть, в силу неосведомленности. Судебные же разбирательства длятся от полугода до года, что может сыграть роковую роль в конкретной судьбе должника.
Программа АРИЖК по реструктуризации долга помогает далеко не всем заемщикам, а только тем, для кого ипотечная квартира – единственное жилье, и чьи доходы ограничены. Число заемщиков, против которых начата процедура судебного взыскания просроченной задолженности, пока еще весьма значительно. Как известно, АРИЖК предоставляет названной категории заемщиков только третий уровень поддержки.

- Поясните, пожалуйста, что это означает?

Третий уровень поддержки – это выкуп залоговой недвижимости у заемщика, которого суд обязал вернуть долг по ипотечному кредиту. АРИЖК покупает жилье по стоимости долга, определенного решением суда с учетом всех штрафов и пеней, полностью расплачивается с банком. И, самое главное, гражданин сохраняет право проживать в этой квартире, но, правда, уже как наниматель. Причем, стоимость этого найма приближена к ставке социального найма с учетом коммунальных платежей.
Примерно полгода гражданин с семьей живет в квартире до тех пор, пока муниципалитет не выкупит ее у АРИЖК. За это время заемщик может сам найти себе жилье, если не получится, то власти предоставят ему другое помещение из жилого фонда.
Два других уровня поддержки заемщиков от АРИЖК заключаются в том, что агентство дает кредит на погашение ранее взятого займа с понижением ежемесячных платежей, или же выкупает проблемные кредиты у банков с целью последующей реструктуризации.
Первым уровнем – двенадцатимесячным стабилизационным займом – могут воспользоваться только те, кто получил основной кредит до 1 июля 2009 г. По отношению к остальным заемщикам банки вынуждены обращать взыскание на залоговое имущество. А это ведет к разбирательствам в суде, привлечению службы судебных приставов,  лишению заемщиков единственного жилья,  что в итоге усиливает социальную напряженность в стране.
Необходимо подчеркнуть, что процедура взыскания затрагивает интересы не только банков, но и заемщиков. Проволочки во взыскании влекут за собой начисление штрафных пени к подлежащему погашению кредиту, что еще более отягощает финансовое положение «проблемных» заемщиков.
По законодательству предусмотрены жесткие санкции в отношении должников, не исполняющих решение суда. Это и розыск имущества  должников с помощью социальных сетей, его арест и последующая реализация на электронных аукционах, списание денежных средств с мобильных телефонов и других электронных средств, установление временного ограничения на выезд из Российской Федерации.
Важно отметить и то, что, стремясь подвигнуть заемщиков к скорейшему принятию решения о реструктуризации ипотечного кредита, банки поддерживают меры по расширению полномочий Федеральной службы судебных приставов (ФССП) в работе с этой категорией клиентов. В частности, речь идет о принятии законопроектов, внесенных на рассмотрение Государственной Думы Федерального собрания РФ.
Эти правовые документы существенно увеличивают число статей УК РФ, по которым дознаватели ФССП  ведут работу, а также на основании судебного решения и только в отношении злостных должников вводят временные ограничения т.н. специальных прав, не затрагивающих  непосредственную профессиональную деятельность и личные неотъемлемые права заемщиков.
Конкретно, ограничения касаются прав, установленных  разрешением или лицензией уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления на осуществление видов деятельности, требующих специального разрешения или лицензии, в том числе лишения  водительских прав.  
Подобная практика широко применяется за рубежом и достаточно эффективна. Другой вопрос, а нужно ли заемщикам доводить ситуацию с погашением кредита до такой степени?!  

- Что в связи с этим предлагает Комитет АРБ по ипотеке?

Мы предлагаем внести изменения в действующие стандарты программ реструктуризации. Тогда кредиты, по которым вынесено судебное решение, но еще не возбуждено исполнительное производство, можно будет реструктурировать по первому уровню поддержки, а не по третьему, как сейчас. Заменить продажу залогового имущества стабилизационным займом имеет смысл и в том случае, когда документы в суд поданы и заключено мировое соглашение.

- Если проблемным заемщикам помочь не удается, и дело доходит до обращения взыскания на заложенное имущество, какова процедура реализации залога? Сколько времени уходит на продажу квартиры?

- Сроки проведения торгов, на которые выставляется залоговая недвижимость, установлены, но не соблюдаются. И ответственность за нарушение этого важного процедурного момента не прописана. Мы предлагаем в Гражданском кодексе закрепить норму, предусматривающую материальную ответственность организатора торгов перед взыскателем в случае нарушения сроков их проведения.
К затягиванию процесса приводят и разногласия в перечне документов, необходимых для передачи заложенного имущества на торги. Безусловно, нужно закрепить этот перечень законодательно.
 
- Как определяется стоимость продажи залогового жилья?

- Начальная цена заложенного имущества, реализуемого с торгов, в соответствии со статьей 89 Федерального закона «Об исполнительном производстве», не может быть ниже цены, определенной в исполнительном документе. Но поскольку процесс судебного взыскания достаточно длительный, рыночная стоимость предмета залога может измениться. После кризиса изменения, как правило, происходят в сторону снижения цены. В результате залоги попадают на торги по стоимости выше рыночной, что препятствует их оперативной реализации.
          Комитет по ипотечному кредитованию АРБ в этой связи предлагает прописать в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» правовой механизм пересмотра начальной продажной стоимости предмета залога. Данный механизм включал бы в себя процедуру обращения судебного пристава – исполнителя или взыскателя в суд за снижением начальной продажной стоимости предмета залога в случае признания первых торгов несостоявшимися.

- А как может заинтересованное в приобретении залоговой квартиры лицо узнать о проведении подобных торгов?

- Это еще одна серьезная проблема в работе по сокращению числа «трудных кредитов».
Потенциальный покупатель фактически лишен информации о торгах. Объявление об их проведении, как правило, размещается в местных средствах массовой информации, имеющих небольшой тираж и ареол распространения. Неудивительно, что на практике реализуется менее 1% выставленной на продажу недвижимости.
О торгах не знают не только покупатели, но и продавцы. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по закону не обязано уведомлять кредитные организации о месте и времени проведения мероприятия. В результате банки лишаются возможности предварительно извещать об этом потенциальных покупателей. И в итоге несут ощутимые потери, так как  после первых нерезультативных торгов цена залога снижается.
Комитет АРБ по ипотечному кредитованию внес целый ряд предложений, направленных на улучшение взаимодействия всех участников ипотечного рынка. Будем надеяться, что необходимые изменения в законодательство будут внесены и это поможет развитию отечественной ипотеки.

Интервью А.В.Крысина для журнала «Недвижимость и цены»