К концу 2010 года рынок недвижимости Петербурга ожил, а вместе с ним и сектор ипотечного кредитования. Какие программы в 2011 году предлагают банки? Можно ли считать рассрочку от застройщика хорошей альтернативой ипотеке? Будут ли расти цены на жилье? Об этом накануне говорили в Агентстве Бизнес Новостей на круглом столе "Решение квартирного вопроса в новом десятилетии", организованном совместно с журналом "TT Finance".

Цены на жилье в Петербурге продолжат расти

По оценке председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, рынок вторичного жилья в городе оставался стабильным на протяжении всего прошлого года. В этом сегменте за 2010 год было продано 50-60 тыс. кв. метров жилья. Первичный рынок к концу года ожил, и цены на новые квартиры увеличились примерно на 100-200 тыс. рублей. По словам П.Созинова, сейчас рынок недвижимости в городе достаточно насыщен. Так, на вторичном рынке присутствует порядка 28 тыс. предложений, а на первичном рынке на продажу выставлено около 2 млн. кв. м. жилья.

Управляющий банковским порталом FinNews Владимир Шевченко прогнозирует, что рост цен на жилье продолжится на протяжении первого полугодия 2011 года, а возможно, и всего года. Это связано с тем, что увеличивается спрос на недвижимость, который, в свою очередь, вызван облегченными условиями получения ипотечного кредита в банках.

Тенденции на рынке ипотечного кредитования

К концу 2010 года оживился и рынок ипотечного кредитования. По отношению к 2009 году объем выданных ипотечных кредитов увеличился вдвое - до 14,5 млрд. руб. Большая часть договоров заключалась на "вторичке". Но к концу года возросло кредитование и на первичном рынке, в том числе, в долевом строительстве, рассказал начальник отдела развития Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства Сергей Милютин. По его оценкам, Сбербанк занимает порядка 60% рынка ипотечного кредитования. Кроме того, ВТБ и Газпромбанк за прошлый год резко увеличили свою долю в секторе ипотеки.
С.Милютин обратил внимание на увеличение количества банков, представленных на рынке ипотечного кредитования. В начале 2010 года их было 10-15, в конце года - уже 23 банка.

"Значительно увеличилось количество предложений по ипотеке, и конкуренция среди банков усилилась", - согласна и заместитель директора Филиала "Санкт-Петербург" КБ "Евротраст" Ольга Зинкевич. По ее словам, банки стараются либерализировать свои требования к заемщикам, но и заемщики стали умнее, стараются адекватно оценивать риск неплатежей.

Рост объема ипотечного кредитования отметила и начальник отдела по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" Евгения Енина. По ее словам, к концу 2010 года портфель жилищных кредитов Северо-Западного банка Сбербанка составил 38 млрд. руб. В 2010 году банком было предоставлено более 9 тыс. целевых жилищных кредитов.
С февраля этого года банк меняет линейку ипотечных программ. Как рассказала Е.Енина, теперь клиентам предлагают три базовых продукта, которые служат основным трем целям: приобретение готового жилья, приобретение строящегося жилья и строительство жилого дома. Кроме того, существует ряд специальных программ, которые ориентированы на молодых семей и другие категории заемщиков.
Диапазон процентных ставок в рублях колеблется от 9,5% до 14%, в валюте - от 8,8% до 12,1%.
Е.Енина отметила, что у Сбербанка отменены комиссии по кредитам, а также отсутствуют требования обязательного страхования жизни заемщика.

Директор по маркетингу и продажам ООО "Главстрой-СПб" Михаил Бузулуцкий отметил, что доля ипотечных сделок сегодня пока не очень велика - 10-15% (около 100 квартир в месяц), но в будущем она, безусловно, вырастет. "Сегодня мы активно работаем с четверкой банков, которые интересны нам - они готовы брать в залог строящиеся квартиры. Наиболее тесное сотрудничество у нас в настоящий момент идет с Ханты-Мансийским банком, потому что он на сегодняшний день предлагает самые интересные условия - 0% первоначальный взнос. Также работаем с Балтинвестбанком, ВТБ24, банк "Санкт-Петербург", ведем переговоры со Сбербанком, Газпромбанком и банком "Зенит". Благодаря тому, что мы совместно с банками разрабатываем программы под наши проекты, мы надеемся, что в следующем году доля ипотечных сделок вырастет вдвое до 30% (150-200 квартир в месяц)", - заключил М.Бузулуцкий.

Несмотря на то, что в конце 2010 года наблюдался заметный рост объемов ипотечного кредитования, в этом году он вряд ли продолжится, - считает В.Шевченко. Это связано с тем, что с 2011 года из-за увеличения налогов многие компании уходят в тень, соответственно, уменьшая официальные зарплаты сотрудников. Значит, потенциальные заемщики перестанут отвечать требованиям банков. В свою очередь, П.Созинов считает, что смягчать условия получения кредита и не нужно, так как это приведет к неплатежам.

Рассрочка - альтернатива ипотеке?

Рассрочка может стать альтернативой ипотеке, поскольку застройщик не анализирует документы заемщика, подтверждающие доход. Тем не менее, необходимо помнить о серьезных нюансах такого способа приобретения жилья, - считает П.Созинов. Во-первых, приобретаемая в рассрочку квартира будет находиться в собственности застройщика до тех пор, пока заемщик не выплатит полную стоимость объекта. В свою очередь, если недвижимость покупается по ипотечной программе, она является собственностью заемщика, но находится в залоге у банка.
Во-вторых, рассрочка оформляется на короткий срок - максимум до 7 лет. Так, например, взносы за квартиру-студию стоимостью 1,8 млн. руб. будут составлять 30-35 тыс. руб. в месяц. Та же квартира по ипотеке обойдется заемщику в 15-17 тыс. в месяц.
В-третьих, застройщик предлагает практически беспроцентную рассрочку, но оставляет за собой право изменять процентную ставку. "Как правило, когда ставка поднимается, она становится эквивалентна банковской. В этом случае смысл рассрочки пропадает", - подчеркнул П.Созинов. По его словам, покупка квартиры в рассрочку выгодна, когда срок выплаты не превышает трех лет.

Новости строительного рынка

В марте этого года в эксплуатацию сдается первая очередь проекта комплексного освоения территорий "Северная долина", - сообщил директор по маркетингу и продажам ООО "Главстрой-СПб" Михаил Бузулуцкий. "В строительной фазе сейчас находится 280 тыс. кв. метров жилья. В нынешнем году мы вводим весь объем в эксплуатацию. Продажи начались в апреле 2010 года и на данный момент из 280 тыс кв метров в продаже осталось 35 тысяч. Корпуса 9,8,5 проданы полностью, нераспроданным остался еще корпус 1.
В этом году компания также планирует начать строительные работы на других проектах в Петербурге, - отметил М.Бузулуцкий.

Кроме того, в 2011 году планируется получить разрешение на строительство еще 420 ыс кв метров в "Северной долине". Завершить эти объемы компания "Главстрой-СПб планирует уже в 2012 году, - отметил М.Бузулуцкий.

Участники круглого стола:

Михаил Бузулуцкий - директор по маркетингу и продажам ООО "Главстрой-СПб"

Евгения Енина - начальник отдела по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России"

Ольга Зинкевич - заместитель директора Филиала "Санкт-Петербург" КБ "Евротраст"

Сергей Милютин - начальник отдела развития Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства

Владимир Шевченко - управляющий банковским порталом FinNews

Павел Созинов - председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости