6 сентября 2011 года в рамках международного форума PROEstate состоялся бизнес-тур в индустриальный парк Greenstate в Ленинградской области, организованный компанией ЗАО «ЮИТ Лентек». В ходе мероприятия состоялись: презентация возможностей индустриального парка в Горелово; осмотр всей территории, объектов инфраструктуры и производственных помещений действующих резидентов и тематический круглый стол с участием экспертов.

Многочисленные гости из различных регионов страны внимательно осмотрели Greenstate общей площадью 112,4 га. Участники мероприятия высоко оценили имеющуюся полную инженерную подготовку под строительство и все необходимые коммуникации. Так, водоснабжение (3000 м.куб./сутки) и канализация (2700 м.куб./сутки) осуществляются по договору с  ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Электрическая мощность 27 мВт присоединена  от ОАО «Петродворцовая электросеть»; установлена квартальная котельная мощностью – 30 мВт. На территории индустриального парка также построены автомобильная и железная дороги, проложены сети ливневой канализации и пожарного водопровода (построена насосная станция пожаротушения).  На территории парка проложен газопровод. Выполнены сети ливневой канализации.

Близость к развязке КАД и Таллинского шоссе (1,7 км от территории Индустриального парка до развязки) обеспечивает легкий доступ к основным автомагистралям города.   Персонал предприятий, размещенных в индустриальном парке, доставляется от метро на корпоративных автобусах резидентов, время в пути от метро «Проспект Ветеранов» - 10 минут.

«Вся территория индустриального парка в Горелово разделена на 2 функциональные зоны: зону пищевых предприятий и зону логистики и производства прочих предприятий.
В 2007 году земельный участок  был приобретен ЗАО «ЮИТ Лентек» в основном для продажи скандинавским компаниям. На начальном этапе развития площадки предполагалось разместить 10-15 крупных резидентов, но 2008 год внес свои коррективы. Сегодня мы понимаем, что еще порядка 50 клиентов, заинтересованных в покупке небольших по площади участков, смогут вскоре построить здесь свои производства. Основная масса потенциальных клиентов - российские предприятия. Планируется завершить заключение контрактов с клиентами на оставшуюся часть земли в течение ближайших 5 лет», - отметил в ходе экскурсии Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек».  

В настоящее время уже введены в эксплуатацию логистический центр нового поколения «Гориго» (90 тыс. кв. м.), сервисная станция по техническому обслуживанию аварийно-спасательных средств датской компании «VIKING Life-Saving Equipment» (1500 кв. м). В 2010 году в индустриальном парке начал функционировать самый современный в России мясоперерабатывающий завод (29 тыс. кв. м.), построенный по заказу финского концерна Atria Group plс и работающий под маркой «Пит-Продукт». В марте 2011 года были введены в эксплуатацию производственные помещения (8, 2 тыс. кв. м.) для упаковки косметической продукции Dermosil, дочернего предприятия Dermoshop в Санкт-Петербурге.

«В настоящий момент ведутся переговоры с несколькими десятками предприятий. До конца года мы планируем закрыть несколько сделок», - сообщил Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек».

Что касается финансовой составляющей, то на сегодня объем  инвестиций в развитие Greenstate,  включая расходы на полное инженерное обеспечение территории, превышает 6 млрд. рублей. Эксплуатация общей инфраструктуры индустриального парка будет обходиться примерно в 70-80 млн. рублей ежегодно, данная сумма распределяется между резидентами Индустриального парка.

ЗАО «ЮИТ Лентек» предлагает своим клиентам несколько вариантов сотрудничества: продажу земельного участка, обеспеченного инженерными коммуникациями (точки подключения на территории парка); строительство объекта в соответствии с требованиями заказчика «built-to-suit» с последующей продажей и долгосрочную аренду помещений, построенных в соответствии с требованиями заказчика.
       
Неподдельный интерес участников мероприятия, насчитывающих более 80 человек, вызвал круглый стол, состоявшийся во второй части бизнес-тура. В ходе делового мероприятия прошла оживленная дискуссия на тему: «Преимущества индустриального парка перед другими объектами коммерческой недвижимости для размещения новых производств».

Участники круглого стола:

1. Денис Журавский, Исполнительный директор, Ассоциация индустриальных парков России
2. Юлия Стефанишина, Старший менеджер,  Ernst&Young
3. Вячеслав Холопов, Директор департамента, Knight Frank
4. Петер Гебхардт, директор по развитию, Индустриальный парк Озеры
5. Роман Исаенко, Менеджер по развитию бизнеса, Aecom
6. Сергей Васин, Исполнительный директор, Корпорация развития Ульяновской области

Подводя краткие итоги обсуждений, можно сказать, что эксперты сошлись во мнении: индустриальный парк - отдельный вид коммерческой недвижимости. По своей сути – это, прежде всего, услуга, позволяющая снизить многочисленные риски будущих собственников.
Перефразируя родоначальника классической экономической науки Адама Смита, можно сказать: «Строитель должен строить, а производитель – производить». Действительно, самостоятельная попытка инвесторов построить предприятие в российской практике далеко не всегда оказывается успешна.  Наибольшие сложности испытывают малые и средние предприятия. Государство же в первую очередь поддерживает  крупных инвесторов. Таким образом, компании выгоднее прийти в индустриальный парк, в котором «львиную» часть вопросов будет решать не отдельно взятый будущий собственник, а компания, оказывающая эту самую услугу по снижению рисков. Сложных вопросов, требующих компетентного решения, более чем достаточно: градостроительная подготовка, оснащение территории инженерными коммуникациями и всеми необходимыми техническими составляющими, обеспечение транспортной доступностью и сервисными услугами и т.д.

Более того, сегодня на рынке под промышленную застройку предлагается от 3500 до 8000 га земли. Земли много, но инженерно подготовлена только малая часть 5-10%. Столь малая доля инженерно подготовленных территорий обусловлена в первую очередь высокой стоимостью, так для полной инженерной подготовки 1 га индустриального парка необходимо инвестировать 0,8 - 1 млн. евро. Не каждый девелопер может привлечь требуемый объем инвестиций. Индустриальный парк без инженерной подготовки - это всего лишь иное название земли, предлагаемой на продажу.

Как самостоятельное направление развития  недвижимости индустриальные парки - только в начале пути. Большинство парков на территории СПб и ЛО - это незастроенные территории, освоение которых собственники территорий планируют в следующие несколько лет.
Спрос на землю для размещения производств в СПб и ЛО носит единичный характер. В 2011 году суммарный объем сделок оценивается в  100-150 га. При таком спросе вряд ли стоит ожидать динамичного развития сектора. Однако, по мере стабилизации ситуации в мировой экономике можно ожидать постепенного роста спроса на промышленные территории.