Национальная палата недвижимости провела круглый стол, на котором подвела итоги 2023 года и обсудила ведущие тенденции на рынке жилья. О состоявшейся встрече профессионалов рассказала служба по связям с общественностью НПН.

По общему мнению участников круглого стола, несмотря на то, что сейчас вложения в недвижимость выглядят менее доходными, нежели банковские вклады, в долгосрочной перспективе такие инвестиции всегда оправданы. Не стоит откладывать покупку и тем, кто приобретает жилье для себя — несмотря даже на высокие ставки по кредитам.

Галина Турчанинова, генеральный директор ГК «Экотон», сообщила, что спрос на жилую недвижимость в 2023 году вплоть до декабря был достаточно ровным с небольшим подъемом в августе. При этом роста цен на готовое жилье не наблюдалось, напротив: все объекты продавались только с дисконтом, иногда довольно значительным. Эксперт отметила, что за 12 месяцев с ноября 22 года цена продажи понизилась на 6 — 25%, а на отдельные объекты – до 40%. Такое значительное понижение наблюдалось при долгом сроке экспозиции, тогда отличие от первоначальной рекламной цены было самым большим. После очередного повышения ключевой ставки в декабре года рынок перешел в стадию затишья, а тенденция понижения цен стала более выражена.

Ирина Махнева, заместитель директора АН «Адмирал» добавила, что тенденция на понижение цен продолжилась и в начале 2024 года, а январь уже продемонстрировал цены в среднем на 3-5% ниже декабрьских. В течение всего 2023 года в выигрыше были продавцы, работавшие на опережение и лояльные к покупателю, а также те, кто не боялся социальных выплат, военной ипотеки и смело входил в сделку, решая свои жилищные вопросы. «Санкт-Петербург имеет преимущество перед другими регионами, это расселение коммунальных квартир, выдача гражданам социальных выплат, что ежегодно поддерживает и оживляет рынок недвижимости. На 2023 год на расселение были включены 1574 семьи (2890 человек); запланировано к расселению 1035 коммунальных квартир; 15.01.2024 года утверждены новые списки получателей и это поддержит рынок недвижимости».

Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости и генеральный директор АН «Бенуа» рассказал о тенденциях на рынке аренды жилья. По его словам, в первом полугодии ажиотажа в Петербурге не наблюдалось. С августа началось нарастание традиционного сезонного спроса на аренду, связанное с приездом студентов к началу учебного года. В результате цены во втором полугодии на аренду значительно выросли и достигли своего пика в октябре, после чего началось их снижение. Оно, однако, не было значимым и не превысило 2%, отмечает эксперт. Так, цена на аренду 1-комнатной квартиры к концу 23-го года составил в среднем 32 тыс. рублей, что на 20% выше, чем в январе, «двушки» подорожали на 23%, их средняя стоимость 44 тыс. р., а за аренду «трешки» придется в среднем заплатить 60 тыс. рублей, что на 25% больше, чем в начале 2023 г.. Спрос в одном районе и даже квартале на квартиры одного метража и количества комнат может значительно отличаться. Большим спросом пользуются квартиры в новом доме, чем в панельном постройки конца 80-х. Разница в цене может достигать 10-15 тысяч.

Также Дмитрий Щегельский рассказал, что происходит на загородном рынке Ленинградской области, который в 2023 году отличался динамичностью. За последние 12 месяцев поставлено на учет 13 161 домов (в 2022 году – 14703), общей площадью 1 842 964 кв. м. Жилых домов на садовых участках в 2023 году поставлено на учёт 5 674 (в 2022 году – 3929), площадью 649 783 кв. м. По объему вводу ИЖС Ленобласть по итогам 2023 года занимает третье место после Московской области и Краснодарского края.

Повышенный спрос на рынке наблюдался на приобретение земельных участков с октября по декабрь 2023 года – продажи составили примерно 100 тысяч, что на 36% больше, чем в 2022 году (73495) и на 57% больше, чем в 2021 году (63497). Количество сделок с землей в 5-6 раз превысило количество сделок по купле-продаже домов, что, возможно, связано с ограниченным предложением готовых домов, соответствующих спросу покупателя. Стоимость земельных участков в 2023 году выросла среднем на 20%., а на самые удачные лоты до 35%.

Михаил Круглов, генеральный директор АН Михаила Круглова, рассказал о рынке новостроек. Он также показал рост цен, но уже не столь высокими темпами, как в предыдущие годы. Основной рост произошел с июня по октябрь и составил в среднем 9% за год. После нескольких повышений ЦБ ключевой ставки ожидаемого снижения цен на строящееся жилье так и не произошло. Среди основных причин повышения цен на новостройки эксперт назвал льготную ипотеку, а также увеличение застройщиками числа малогабаритных квартир в планировке, благодаря чему стоимость квадратного метра становилась выше.

Так в 2023 году уже 64% планировок составляли студии и однокомнатные квартиры площадью до 40 квадратов (что на 20% больше, чем в 2019 году). Трехкомнатных квартир сейчас строится всего 12% (в отличие от 21% в 2019-м), а четырехкомнатных – только 4% (в 2019 их было 10%). «Мы ожидаем, что к 2026 году трех- и четырехкомнатных квартир в новостройках не будет, — отмечает эксперт. — Уже в 2023 году многие застройщики перед окончанием строительства «нарезали» четырехкомнатные квартиры на студии и выводили их на рынок, так как большие квартиры просто перестали покупать из-за их высокой стоимости».

Также Михаил Круглов сообщил, что застройщики стали выводить меньше стартов продаж, тем самым сокращая количество нереализованных остатков, и, если ситуация не изменится, а темпы продаж останутся прежними, то к концу 2024 года Петербург может столкнуться с дефицитом жилья. «Это означает, что снижения цен на новостройки в 2024 году не произойдет», — подвел итог эксперт.

Елена Диоргесова, начальник Отдела ипотечного кредитования Примсоцбанка, отметила влияние на рынок ипотеки нескольких повышений ключевой ставки во втором полугодии, а также изменения условий кредитования по госпрограммам после 23 декабря. Бессменным лидером на вторичном рынке были и остаются сделки по приобретению комнат в коммунальных квартирах. Из года в год около 30% от всех выданных ипотечных кредитов банка в Санкт-Петербурге составляют кредиты именно на приобретение комнат. Стоимость комнаты значительно меньше, чем квартиры, кроме того, зачастую жители коммунальных квартир выкупают комнаты у своих соседей. Также высоко востребованным в прошедшем году было оформление ипотечного кредита с использованием средств материнского капитала: выдано 2948 кредитов с использованием маткапитала на сумму более 1,5 млрд. рублей.

Эксперт отметила также сохранение тренда на приобретение загородного жилья, заданный в 2020 году. Так, в 2023 году в банке в три раза увеличился объем сделок по программе «Своя земля», по которой можно приобрести только земельный участок или земельный участок с домом. По-прежнему востребована программа «Сельская ипотека».

Роман Корников, генеральный директор российской цифровой платформы по подбору ипотечных продуктов Banki.shop, обратил внимание на важность профессиональных кадров на рынке недвижимости. Эксперт сообщил, что по его статистике с 2020 года число агентств недвижимости России сократилось более, чем на 30% — со 137 тысяч до 87 тысяч. Это произошло во многом благодаря тому, что все большее значение приобретает квалификация специалистов на сложном рынке. «Если в 2019 году можно было зарабатывать на потоке, то сегодня – только на экспертизе», — сообщил он.

По словам Корникова, разброс ипотечных ставок в конце 2023 года в разных банках составлял от 14,99% до 20,7% годовых. «Приведу пример, — продолжил эксперт. – Сегодня, если мы берем ипотеку на 8 млн. в Петербурге или Москве на 25 лет, переплата (за весь срок) между самым «выгодным» и «невыгодным» банком составит 10 миллионов». Кроме того, увеличивается вариативность ипотечных продуктов. Так, в 2019 году в среднем ежемесячно банки России вносили 192 изменения в свои ипотечные продукты. А в 2023 году – это уже 1593 изменения каждый месяц. «Физическому лицу сейчас фактически невозможно понимать, что происходит на рынке. Профессионалам же надо больше анализировать и медленнее действовать», — подытожил эксперт.

Говоря о трендах ушедшего года, исходя из статистики запросов платформы Banki.shop, он отметил снижение спроса на программы новостроек на 18%, и рост по многим ипотечным сегментам: спрос на рефинансирование увеличился на 37%, на ИЖС — на 21%, программы вторичного жилья прибавили 19%, ипотечные программы военнослужащих + 38%., ипотечные программы для иностранных граждан — плюс 28%., на программы для представителей малого и среднего бизнеса спрос вырос на 41%.

Людмила Топина, председатель Ассоциации риэлторов республики Карелия, генеральный директор АН «Московское агентство недвижимости» отметила, что тенденции рынков Петербурга и Карелии во многом похожи. Так, за год цены на новое жилье в Карелии увеличились примерно 15%. Однако, в отличие от Петербурга, стоимость «вторички» выросла на 14%. По информации Карелиястата средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке (по Карелии и Петрозаводску) составила 123 068 рублей. На вторичном рынке стоимость квадратного метра по Петрозаводску составила 93 854 рубля, превысив среднюю стоимость по Карелии на 6 553 руб. «38% Карелии приходится на арктическую зону, — отметила эксперт. —  В арктической зоне Карелии (Лоухский, Кемский, Калевальский районы, Беломорский и Сегежский округа, а также Костомукшский городской округ) с ноября 2023 года стартовала льготная ипотека под 2% годовых».

Аренда жилья в 2023 году в Карелии в целом и Петрозаводске в частности значительно подорожала. Это объясняется изменившимися условиями по ипотеке и ростом цен на рынке продажи жилья. Оживился рынок посуточной аренды, что вызвано возросшим туристическим потоком в Карелию. Стабильной популярностью пользуются земельные участки.

По прогнозу эксперта, в ближайшие шесть месяцев на рынке Карелии вряд ли произойдут глобальные изменения., в январе и феврале цены на рынке вторичного жилья будут медленно снижаться, тогда как цены на новостройки до июня вряд ли изменятся. В целом, спрос на недвижимость останется высоким, особенно в городах с туристическим потоком и привлекательных для инвесторов районах.

Ольга Карпова, председатель комитета по межрегиональным сделкам Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Вариант», дополнила коллегу из Карелии, рассказав о том, насколько по-разному работает арктическая ипотека в разных городах арктической зоны. Например, город Архангельск мало ощутил введение данной программы. Приобрести жилье по ней можно только в новостройке, стоимость «квадрата» в которой составляет около 100 тыс. рублей. В расположенном неподалеку Северодвинске приобрести жилье по данной программе можно и на вторичном рынке за 4 млн. рублей. Первоначальный взнос по данной программе составит 20%, ипотечный платеж – также около 20 тысяч. За эту же сумму можно сразу же без ожидания сдачи дома сдать квартиру в аренду и полностью окупать выплаты по ипотеке. В итоге, в декабре на рынке Северодвинска наблюдалось значительное оживление.

«В каждом регионе мы наблюдаем свои собственные тенденции, — сообщила эксперт. – Сказать, что везде все дорожает и пропорции примерно одинаковы – нельзя. Для сравнения возьмем рынки Омска и Петербурга. В Омске купить квартиру 40 «квадратов» в новостройке без отделки можно за 5 млн рублей, еще один миллион придется вложить в отделку. Сдать в аренду ее можно за 20 тысяч. Купить такую квартиру в Петербурге можно за 8 миллионов, а цена аренды при этом будет все те же 20 тысяч. Важно помнить, что в каждом случае требуется индивидуальный подход, чтобы найти самое лучшее предложение в регионе или в Петербурге, в зависимости от потребностей и запросов клиента».