• Увеличилось ли количество ипотечных сделок в 2007 году по сравнению с тем же периодом 2006 года? Сказалась ли стабилизация цен на рынке недвижимости?

 Алексей Коротких, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК»: По сравнению с 2006 годом количество кредитов, выданных Балтинвестбанком, выросло на 40%.

 Дмитрий Тимофеев, заместитель директора Санкт-Петербургского филиала ОАО "Банк Москвы" по розничному бизнесу: Количество сделок в 2007 году, несомненно, возросло по сравнению с 2006 годом не менее, чем на 30%. Это связано как со стабилизацией ситуации на рынке, так и с расширением спектра ипотечных программ, предлагаемых нашим банком. 

Екатерина Жукова, директор дополнительного офиса «Ипотечный центр» АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО): Не смотря на большой рост цен на недвижимость за 2006 год количество сделок с использованием ипотечных кредитов в 2007 г. не уменьшается, а демонстрирует постоянный рост.

Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами: За 2006 год Райффайзенбанк выдал 1341 ипотечный кредит, при этом за период с января по июль 2007 года банком выдано уже 1 911 ипотечных кредитов.

Безусловно, банку намного проще работать в стабильных условиях, когда не требуется постоянно увеличивать сумму кредита, в связи с тем, что стоимость выбранной заемщиком недвижимости возросла.

Виталий Демидов, и.о. Управляющего ФАКБ "Абсолют Банк" (ЗАО) в Санкт-Петербурге:  Темпы прироста портфеля и клиентской базы за первое полугодие выросли вдвое по сравнению с  2006 годом.

Ирина Забродина, Директор Центра Жилищного Кредитования «АДВЕКС-недвижимость»:  Сегодня гораздо реже, чем год назад можно встретить покупателя на квартиру с «прямыми» деньгами. Как правило, приобретая недвижимость, хотя бы частично используются кредитные деньги. Самый же распространенный вариант покупки –  когда основная сумма на квартиру идет от продажи своей недвижимости, а недостающая доплата поступает из кредитных денег.

Соотношение кредитных ипотечных сделок к общему их числу в компании напрямую зависит от подготовленности агентов, работающих с клиентами в этой области.

В нашем Центре Жилищного кредитования ипотечные сделки составляют около 30 % от общего их числа.

Ольга Волкова, Генеральный директор компании ООО “Мир ипотеки”: В Петербурге с начала 2007 года выдано не менее 2800 ипотечных кредитов, в среднем на 1 млн. 800 тыс. рублей каждый. Эти цифры говорят о росте количества ипотечных сделок. Стабилизация цен на недвижимость, дала возможность покупателям более детально выбирать объект. Из-за ожидания падения цен мы почувствовали уменьшение количества ипотечных сделок. Стабилизация сказалась и на продавцах. В базах появились довольно интересные предложения по приемлемым ценам. Возможное повышение цен на недвижимость вернет ипотечный рынок на этап увеличения объема ипотечных сделок.

Высокие цены на объекты недвижимости подталкивают все больше покупателей пользоваться механизмом кредитования. Говорить о точных цифрах достаточно сложно, но количество ипотечных сделок постоянно растет. В условиях постоянного улучшения условий ипотечных продуктов и высоких цен говорить об уменьшении числа ипотечных сделок по отношению к обычным было бы просто не обосновано.

• Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2007 году? В чем они выражены?

Ирина Голощапова, начальник Управления поддержки розничного бизнеса ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад":  увеличены сроки кредитования до 30 лет, снижены процентные ставки (в рублях они составляют от 11%, в долларах США от 9%), размер аннуитетного платежа может составлять до 75% от ежемесячного дохода Заемщика. Введены новые программы кредитования: потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости сроком на 5, 7 и 10 лет и процентными ставками от 15% в рублях и от 12% в долларах США, и кредит на цели улучшения жилищных условий сроком до 30 лет и ставками как по «классической» ипотеке. 

Елена Шевелева, директор Санкт-Петербургского филиала КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО): Да, действительно, с 1 июня в Банке Сосьете Женераль Восток (BSGV) были обновлены условия ипотечных кредитов. Новая процентная ставка варьируется от 9, 25% в долларах США и от 10,5% в рублях. Размер минимального взноса сокращен  до 10% от стоимости жилья, а срок кредита увеличен до 25 лет.

Алексей Коротких: В Балтинвестбанке отменена комиссия за рассмотрение заявки, установлен максимальный размер комиссии за открытие ссудного счета - не более 45 тыс.руб. и снижен срок моратория на досрочное погашение для ипотеки на первичном  рынке – до 6 месяцев после даты выдачи кредита. 

Дмитрий Тимофеев:  Мы запустили программу ипотечного кредитования в швейцарских франках, благодаря чему предлагаем нашим клиентам самые низкие на рынке ставки кредитования в ин. валюте – от 7% годовых. Мы также начали реализацию программы рефинансирования кредитов, полученных ранее в других банках. И рефинансировать их можно опять-таки под ставку начиная от 7% годовых. Нельзя не отметить значительное снижение ставок по долларовым кредитам - от 9% годовых.

Виталий Демидов: С марта 2007 года мы запустили собственную рублевую программу ипотечного кредитования и существенно снизили ставку по ипотечным кредитам.  Теперь оформить кредит в нашем банке можно по ставке от 9% годовых в долларах США и от 10% годовых в рублях. Изменения коснулись и программы рефинансирования – если раньше мы выдавали кредит на оставшийся долг заемщика, то теперь перекредитовываем на сумму до 80% от рыночной стоимости квартиры – таким образом, у клиента остаются дополнительные средства, которые можно потратить, например, на ремонт.

Александр Хайкинсон, начальник кредитного отдела ФКБ «СДМ-банк» (ОАО) в Санкт-Петербурге:  Были снижены процентные ставки по кредитам - от 11% годовых в рублях и в валюте. Увеличен срок кредита до 30 лет; увеличен предельный возраст заемщиков и теперь он составляет 75 лет. Была увеличена максимальная сумма кредита до 2 000 000 долларов США или эквивалента в рублях; стаж на последнем месте работы сокращен до 3 месяцев.

Ирина Вихтюк, специалист кредитного отдела ОАО КБ "СЕВЕРГАЗБАНК": Ставки снизились, но незначительно, в среднем на 0,5 %. Чем больше доля собственных средств, идущих в оплату квартиры, тем меньше ставка. Минимальная ставка – 10,75% годовых. Подход к оценке платежеспособности заемщика и форме подтверждения его доходов стал более гибким.

Альбина Мулишова, начальник отдела продвижения розничных продуктов Санкт-Петербургского филиала ОАО АКБ «Связь Банк»: Условия кредитования (процентная ставка, срок кредитования) у банков практически одинаковые. Поэтому наибольшее значение приобретают не ценовые характеристики, а простота оформления и уровень обслуживания клиентов. Конечно же, на первое место выходят такие факторы как:

снижение первоначального взноса или его полная отмена, срок рассмотрения заявки и принятия решения, количество необходимых документов, способ подтверждения доходов. Если еще несколько лет назад  банки требовали от Заемщиков справку по форме 2-НДФЛ, то на сегодняшний день практически все банки принимают справки о доходах либо по форме банка, либо в свободной форме. В ОАО АКБ «Связь-Банк» можно получить кредит сроком до 15 лет вообще не подтверждая доход.

• Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?

TT Finance:  Все ответы наших респондентов на этот вопрос можно свести к следующему: снижение ставок по ипотечным кредитам обусловлено снижением ставки рефинансирования ЦБ РФ, стабилизацией макроэкономической ситуации в стране и уменьшением инфляции, удешевлением стоимости заимствования ресурсов на внешних рынках, удешевления денежных ресурсов, которые привлекает банк. Многие банки вынуждены уменьшать ставки, чтобы занимать конкурентоспособные позиции на рынке. Дополнительным фактором может являться и снижение издержек банка за счет оптимизации своей работы.

• Согласно последним изменениям в законодательстве, банки обязаны указывать эффективную процентную ставку, учитывающую все скрытые платежи по кредиту. Когда банк называет ипотечную ставку – какие платежи учитываются, а какие – нет?

Ирина Голощапова:  Наш банк всегда подробно извещает клиента, какие расходы ему предстоят при оформлении любого вида кредитования. При расчете размера эффективной процентной ставки учитываются все расходы, которые несет заемщик при оформлении и обслуживание ипотечного кредита. Сюда входят комиссии за рассмотрение и выдачу кредита, расходы на оплату страхования, на оплату услуг оценщика и пр. 

Елена Шевелева: Согласно рекомендациям ЦБ РФ о раскрытии ЭПС в расчет ЭПС включены: размер годовой процентной ставки, размер комиссии за выдачу кредита, расходы по оценке предмета залога, расходы по комбинированному страхованию, расходы по уплате государственной пошлины за регистрации ипотечной сделки. Для расчета ЭПС нами используется специальная функция, предусмотренная программным обеспечением, и данный расчет включает в себя все расходы, которые понесет потенциальный заемщик банка. Специалисты банка информируют клиентов обо всех предстоящих выплатах по выбранному кредитному продукту, производят разъяснения логики расчета ЭПС на этапе интервьюирования.

Екатерина Жукова: При расчете эффективной ставки по кредиту банк учитывает комиссию за рассмотрение заявки и выдачу кредита, возможные комиссии за открытие и ведение ссудного счета, страховые платежи, стоимость отчета об оценке рыночной стоимости квартиры. 

Роман Воробьев: При расчете эффективной ставки Райффайзенбанк учитывает комиссию за предоставление кредита, расходы по оценке закладываемой недвижимости, по оплате услуг нотариусу, по регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы, а также расходы на страхование.

Андрей Рублев, заместитель директора Дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург»: С 1 июля 2007 года в соответствии с распоряжением ЦБ РФ  банки обязаны раскрывать эффективную процентную ставку (ЭПС), в том числе и по ипотечным кредитам. При расчете ЭПС учитываются не только комиссии, которые заемщик выплачивает банку, но и платежи в пользу третьих лиц. К таким расходам относятся, выплаты оценщикам, страховщикам, нотариусу, а также расходы по государственной регистрации ипотечной сделки.

Альбина Мулишова: Ставка по ипотечному кредиту  означает исключительно процент за пользование кредитом, установленный банком. А все расходы клиента, связанные с выдачей и обслуживанием кредита (комиссии, погашение основного долга и процентов, расходы по оценке квартиры, страхованию, платежи за услуги государственной регистрации ипотеки, и т.п.) входят в расчет эффективной ставки. 

• Ипотечное кредитование связано с дополнительными расходами, такими как оценка,  обязательное страхование. Существует ли обязательный список статей таких расходов?

Ирина Голощапова:  В числе обязательных дополнительных расходов (т.е. помимо процентов за пользование кредитом) можно отметить следующие: комиссии банка за рассмотрение и выдачу кредита; страхование жизни и потери трудоспособности, риска утраты или повреждения приобретаемой недвижимости, риска утраты права собственности владельца недвижимости (количество рисков, подлежащих страхованию, зависит от статуса недвижимости и вида кредитования); расходы на оплату оценки недвижимости; расходы за государственную регистрацию права собственности;

В зависимости от выбора клиентом вида расчетов и проведения сделки могут возникнуть следующие расходы: аренда сейфовых ячеек; расходы на нотариальное заверение договоров купли-продажи и пр.

Елена Шевелева: Список дополнительных расходов при получении ипотечного кредита включает в себя  расходы по оценке недвижимости независимым экспертом, расходы по комплексному страхованию, расходы по регистрации договора купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств или договора  ипотеки, расходы по аренде индивидуальной сейфовой ячейки.

Роман Воробьев:  Например, при покупке квартиры на вторичном рынке в Райффайзенбанке предусмотрены следующие расходы, связанные со сделкой в Санкт - Петербурге:

1. Комиссия за предоставление кредита: до 1% от суммы кредита (min 250$/7 500 рублей, max 3,000$/90 000 рублей). 2. Оценка квартиры: от 150$ (подлежит уточнению согласно тарифам оценочной компании). 3. Нотариальное сопровождение сделки -

составление договора купли-продажи в простой письменной форме: 10 000 рублей (тариф юридической фирмы); нотариальное удостоверение сделки купли-продажи - согласно Налоговому кодексу РФ и Закону о нотариате. Дополнительно оплачиваются услуги по сдаче документов в Федеральную регистрационную службу в сумме 900 рублей и получение выписки из ЕГРП о праве залога Банка в размере 300 рублей. Дополнительные нотариальные документы (доверенности, нотариальные копии): до 1500 рублей (сумма зависит от количества участников и местонахождения в сделке). 4. Регистрация в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт - Петербургу и Ленинградской области: 1 040 рублей (подлежит уточнению согласно тарифам регистрационного органа). 5. Страхование (жизнь, трудоспособность, имущество, титул): в среднем 1,0% от суммы кредита, увеличенной на 10% (подлежит уточнению согласно тарифам страховой компании). 6. Комиссия за предоставление в аренду сейфовой ячейки на 1 месяц: 900 рублей.

• Возможна ли «продажа» ипотечного кредита? Например, в случае, если заемщик переезжает в другой город. Как оформляется данная процедура?

Алексей Коротких: Если заемщик переезжает в другой город, где нет отделения Балтинвестбанка, то банк по решению Кредитного Комитета может продать этот ипотечный кредит региональному оператору АИЖК, либо другому банку, и все расчеты будут производиться уже через банк обслуживающий Нового кредитора или через Нового кредитора. Если же в городе, куда переезжает заемщик, присутствует филиал Балтинвестбанка (а наша филиальная сеть расширяется с каждым месяцем), то никаких проблем не возникает. 

Виталий Демидов: При принятии клиентом решения о смене банка-кредитора возможна стандартная процедура рефинансирования ипотечного кредита. В данном случае с банком, который станет новым кредитором, согласовывается возможность перекредитования в разрезе параметров ипотечного кредита и предмета залога. В случае положительного решения банк (новый кредитор) перечисляет денежные средства на погашение ипотеки, и происходит смена залогодержателя.

• Порядок осуществления процедуры рефинансирования ипотечных кредитов в Вашем банке.

Дмитрий Тимофеев: В нашем банке предусмотрено два варианта рефинансирования ипотечных кредитов: первый – при согласии банка – первичного кредитора, второй – без согласия. В любой из данных схем, заемщик, прежде всего, должен получить одобрение нашего банка на получение кредита. После этого при реализации первой схемы заемщик получает письменное согласие банка – первичного кредитора и подаются документы на регистрацию повторного залога на объект недвижимости. По факту регистрации наш банк выдает кредит и целевым образом безналично перечисляет средства в погашение кредита клиента в банке – первичном кредиторе. Во втором случае, заемщик получает кредит и направляет денежные средства на погашение кредита в банке – первичном кредиторе при одновременной подаче документов на регистрацию залога объекта недвижимости в пользу нашего банка. При реализации этой схемы до регистрации для заемщика на период регистрации сделки будут действовать процентные ставки, увеличенные на 1 процентный пункт. После регистрации сделки процентные ставки опускаются до уровня базовых. 

Виталий Демидов: Чтобы рефинансировать ипотечный кредит в нашем банке необходимо подать пакет документов идентичный пакету документов на получение обычного ипотечного кредита и анкету-заявку. В случае получения положительного решения о возможности предоставления кредита, юристы банка проведут анализ документов, юридическую экспертизу  и, если все в порядке, клиент получит кредит на погашение кредита в другом банке. Кроме того, заемщик может получить дополнительные средства на ремонт, если оценочная стоимость его квартиры существенно превышает размер кредита. 

Александр  Хайкинсон: У “СДМ-Банка” есть ряд банков-партнеров с которыми возможно рефинансирование, но для заемщика никаких изменений не происходит, он, как правило, остается на обслуживании в нашем банке и “стоимость”  кредита не меняется.  

                     Экспертная группа "ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга."

При использовании информации нашего портала www.ttfinance.ru не забудьте поставить гиперссылку на соответствующую страничку.