Портал «ТТ Финанс» совместно с Ассоциацией «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и ресурсом «Эксперт. Центр аналитики» провел круглый стол «Экспертная оценка рынков недвижимости, строительства и ипотеки в 2026 году». Разговор был откровенным, и текущую ситуацию на рынке никто не спешил назвать однозначно благополучной.

Почему упали темпы строительства 

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что все, что наблюдается в первом и начале второго квартала 2026 года, — следствие прошлогодней ситуации, когда строители досрочно сдавали объекты, закрывая поставленный правительством Санкт-Петербурга и Минстроем России план по вводу жилья. 

Соответственно, с января началось существенное снижение ввода, ведь значительная часть объектов уже была введена досрочно.

Согласно официальным данным, объем введенного жилья в Санкт‑Петербурге за первый квартал 2026 года составил 270,5 тыс. кв. м. И данный показатель отражает снижение на 83,8% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Не лучшим образом выглядит ситуация и со спросом на новое жилье.

Тем не менее, подчеркивает глава СРО, ранние квартальные показатели традиционно не являются репрезентативными для оценки итогов календарного года в целом. Масштабные выводы делать рано.

Застройщики, как правило, оперативно корректируют планы по вводу объектов с учетом следующих факторов: общей экономической ситуации; текущего уровня спроса; покупательской способности целевых потребителей.

«Следует также отметить, что внедрение коммерческой ипотеки два года назад способствовало повышению гибкости плановых показателей застройщиков, — говорит Алексей Белоусов. — Ожидаемый эффект от реализации мер государственной поддержки прогнозируется в период 2027–2028 годов».

Насколько подорожали новостройки

Со своей стороны директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева уточняет, что из первых четырех месяцев этого года апрель все-таки порадовал скромным, но позитивом — спрос вырос на 9% по сравнению с мартом. Ситуация у застройщиков разная: у кого-то апрельский прирост составил 15–25%, а кто-то сохранил результаты марта, есть и снижения. «Напомню, что в январе спрос еще был активным перед ужесточением правил выдачи семейной ипотеки с 1 февраля (тогда на первичке закрыли около 6,4 тысячи сделок), а в феврале-марте рынок просел до 4,5 тысячи сделок», — уточняет эксперт. Как следствие, из-за февральских ограничений семейная ипотека заметно сдала позиции в общей структуре. Если раньше она забирала на себя львиную долю — от 70% до 85% всех продаж в среднем, то в марте и апреле застройщикам совместно с банками пришлось продвигать альтернативные инструменты.

В итоге половину ипотечных сделок сейчас формируют ипотечные программы банков: траншевая ипотека, на которую весомый спрос, или ипотека со сниженным процентом на период стройки и субсидированные программы с низким платежом на весь срок. Да, для застройщиков это дополнительная финансовая нагрузка, но именно так сейчас получается удерживать покупателей. Как результат — в первом квартале доля ипотеки в ДДУ составила 63%, и апрель держится на сходном уровне. «Сделки мы как минимум удерживаем на достигнутом уровне и даже потихоньку прирастаем. Пока рынок ждет, когда Центробанк наконец более существенно снизит ключевую ставку, весомой опорой для продаж стала рассрочка. По первому кварталу в массовом сегменте сделки со 100%-й оплатой занимают лишь 5–7%, а рассрочка занимает стабильные 30–35% в структуре продаж. Аналитики Setl Group прогнозируют, что при текущей динамике ключевой ставки рассрочка останется главным рабочим инструментом на протяжении всего 2026 года.

«Несмотря на то, что рассрочка пока сохраняет высокую востребованность, апрельская статистика фиксирует постепенный возврат к классической модели финансирования. В наших проектах доля ипотечных сделок выросла до 65%, тогда как в начале года она колебалась в диапазоне 35–45%. Это свидетельствует о постепенной адаптации покупателей к новым финансовым реалиям: ипотека вновь становится основным драйвером, системно вытесняя рассрочки. Говорить о полной стабилизации рынка пока преждевременно. Мы находимся в фазе структурной перестройки, где ключевую роль играет гибкость продуктовых линеек и прозрачность условий. Наша стратегия строится на обеспечении баланса между доступностью жилья для конечного потребителя и финансовой устойчивостью девелопера, что позволяет минимизировать риски и сохранять предсказуемость продаж в среднесрочной перспективе», — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте.

Между тем с начала 2026 года квадратный метр подорожал на 6,6% (плюс 19 тысяч рублей). В классе «масс-маркет» «квадрат» теперь стоит около 300 тысяч рублей. В Петербурге при этом сегмент «комфорт» обходится в 280 тысяч, а «высокий комфорт» — в 370 тысяч. Кстати, бизнес-класс также прибавил: +5% и дошел до 527 тысяч рублей за метр, а «элитка» выросла на 7%.

Область тоже не отстает: плюс 4% (или 7 тысяч рублей к цене), сейчас здесь метр в среднем стоит 176 тысяч рублей. «Вдобавок в Петербурге зафиксирован рекордно низкий объем открытого предложения за последние десять лет. Когда работала доступная ипотека, на выбор всегда было не менее 2,5–3 млн «квадратов», а сейчас — меньше 2 млн. Новые жилые комплексы стартуют, но продается в настоящее время практически столько же, сколько вводится. Кстати, на вторичке история ровно та же — там зафиксирован аналогичный рост цен на 7% и рекордно низкий объем открытого предложения», — рассказывает Ольга Трошева.

Что под занавес выдаст семейная ипотека

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов поясняет, что как девелопер его компания работает в самых разных сегментах жилой недвижимости — классах «комфорт», «бизнес» и «премиум», а также в сегменте сервисных апартаментов. Из приятных новостей: в свежем ежегодном рейтинге журнала Elite Estate возводимый ГК жилой комплекс «Северная корона» взял Гран-при, заняв первые места сразу в двух номинациях и собрав максимум баллов по остальным позициям. 

Касательно же рыночной ситуации — нынешняя динамика действительно во многом объясняется перегретым четвертым кварталом прошлого года. «Тогда из-за слухов об ужесточении семейной ипотеки с ноября начался мощный сверхспрос, — говорит представитель “ПСК”. — На этой волне мы даже поднимали цены на метр с опережением графика». Но за взлетом последовал спад: январь, февраль и март выдались довольно слабыми по продажам во всех сегментах. Исключением стали разве что сервисные апартаменты, этот рынок чувствовал себя бодро даже на фоне ударного конца прошлого года.

«Зато в апреле спрос оживился уже по всем направлениям, и мы рассчитываем на дальнейший позитив, — рассуждает Сергей Софронов. — Этот оптимизм подпитывается стабильным притоком региональных клиентов и нехваткой новых проектов во всех ценовых категориях». Более того, есть реальный риск: как только Центробанк снизит ключевую ставку до адекватного уровня и кредиты подешевеют, рынок жилья моментально станет дефицитным, и тогда ценник за квадратный метр начнет кардинально обгонять инфляцию.

Тем временем основная доля продаж у компании традиционно проходит через ипотеку. В комфорт-классе это порядка 70% всех сделок, в «бизнесе» — до 50%, а в премиальном сегменте и апартаментах — максимум 15%. При этом внутри самой ипотеки около 70% договоров приходятся именно на семейную. «Сейчас мы готовимся к новой локальной волне ажиотажного спроса. Поводом стали новости о том, что с 1 июля условия могут измениться, и для семей с одним ребенком ставку поднимут до 10–12%. Основной спрос на себя примут комфорт-класс и недорогие объекты бизнес-класса. По сути, эту волну сформируют те покупатели, кто не успел заскочить в последний вагон во время февральских ограничений», — добавляет Сергей Софронов.

«Ожидания корректировки параметров льготного кредитования уже формируют выраженный отложенный спрос, особенно в нише комфорт-класса. Текущая активность во многом обусловлена стремлением покупателей, в первую очередь семей с одним ребенком, зафиксировать выгодные условия до вероятных изменений. Мы не рассматриваем эту ситуацию как необходимость искусственно сдерживать спрос или ограничивать вывод лотов. Напротив, наша задача — обеспечить этой категории клиентов максимально комфортные условия для входа в сделку, оптимизируя финансовые программы и расширяя выбор релевантных планировок. Подобный клиентоориентированный подход позволяет конвертировать отложенный спрос в устойчивые продажи, сохраняя доверие аудитории и укрепляя репутацию компании как надежного партнера в условиях меняющегося регуляторного поля», — поясняет Юдита Григайте.

Чем манит пригород

Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых отмечает, что после перегрева и резких колебаний спроса рынок постепенно адаптировался к новым условиям. «Сейчас мы видим, что он становится менее волатильным и приходит к равновесию, — признает эксперт. — Но основным фактором остается снижение ключевой ставки, от которой зависит доступность кредитов как для покупателей, так и для девелоперов. Любые изменения “ключа”, да и льготных ипотечных программ — как, например, корректировки семейной ипотеки в феврале 2026 года, — быстро отражаются на активности покупателей». 

В то же время рост цен на проекты компании директор по развитию продаж определяет как незначительные. В первую очередь это связано с уровнем инфляции, а также ростом стоимости стройматериалов. 

В 2026 году объекты федерального девелопера реализуются в соответствии с намеченными планами. В марте состоялся старт проекта «Солар Парк» в Шушарах, в итоге Группа Аквилон по данным на 1 апреля 2026 года заняла второе место в топ-3 по объему новых проектов в Санкт-Петербурге. В прошлом месяце — старт продаж второй очереди «РекаПарк» во Всеволожском районе Ленобласти. Буквально в ближайшее время откроются продажи второй очереди жилого комплекса «Аквилон Рива» в Мурине. 

Кстати, 59% сделок Группы Аквилон в I квартале 2026 года были ипотечными, 85% из них приходятся на программу семейной ипотеки, а самое большое количество квартир из семейных ипотечных сделок — 46% — приобрели в жилых комплексах «Янино» и «Верба» в Янине. Развитая инфраструктура и качественное благоустройство с детскими и спортивными площадками, ориентированными на разновозрастные группы, оказали влияние на выбор покупателей. 

Второе место по популярности занимает рассрочка, доля которой составляет 39%. Большое количество программ дают возможность выбрать вариант, наиболее подходящий для клиента. «К примеру, если есть первоначальный взнос порядка 30–50% стоимости квартиры; планируется продажа вторичного жилья или получение крупной суммы, мы готовы предложить рассрочку с минимальным первым взносом 5%, который позволяет зафиксировать цену», — подсказывает Михаил Рогатых.

Наконец отложенный спрос на недвижимость сохраняется, хотя и отклоняется от инвестиционной модели в пользу собственного проживания. Наибольший интерес по-прежнему представляют новостройки на ранних стадиях строительства. В Ленинградской области особенно востребованы доступные жилые проекты с уже сформированной или активно развивающейся инфраструктурой и удобной транспортной логистикой, такие как «РекаПарк» в Кудрове, «Верба» в Янине, «Рива» в Мурине. В городе предложение скромнее, а цены — выше. Это могут быть как квартиры класса «комфорт», такие как в проектах «Солар» и «Солар Парк» в Шушарах, так и «бизнес-лайт» или «бизнес», как в проектах «Аквилон Ливз» или «ОРО от Аквилон» в Московском районе.

Что ждут покупатели «элитки»

Директор департамента элитной недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова сообщает, что в элитном сегменте по итогам первого квартала предложение держится на историческом минимуме — в продаже остались всего 495 лотов, это в общей сложности составляет около 57 тысяч квадратных метров. «Покупатели прекрасно понимают, что рынок находится в состоянии жесткого дефицита, поэтому подходят к сделкам прагматично и при необходимости готовы просто переждать, — поясняет эксперт. — Так что нынешнее небольшое охлаждение интереса связано исключительно с тем, что людям банально не из чего выбирать». Соответственно, как только на рынке появятся новые старты, их практически сразу «вымоет» накопленным отложенным спросом.

Что касается цен, то по результатам квартала средневзвешенная стоимость метра зафиксировалась на отметке 889 тысяч рублей. Здесь есть любопытная деталь: в годовом выражении цена прибавила 5%, но если сравнивать с концом 2025 года, то метр подешевел на 1%. Такая символическая просадка объясняется крайней узостью элитного сегмента — любые точечные изменения даже в рамках одного жилого комплекса тут же двигают среднюю цену по рынку. К тому же в конце прошлого года некоторые девелоперы давали внушительные дисконты до 40%, что временно сбило общий стабильный тренд на удорожание. При этом за первые три месяца года на рынок не вышло ни одного нового объекта, хотя застройщики уже активно ведут закрытые бронирования в проектах, которые только ждут разрешения на строительство. 

Кстати, ипотека в этом классе традиционно не популярна — на нее приходится явно меньше 20% сделок, а субсидируемая семейная ипотека с ее лимитом в 12 миллионов рублей вообще никак не влияет на общую картину. Куда большим спросом у покупателей здесь пользуются индивидуальные программы рассрочки.

Как вернуть интерес к апартам

Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков разъясняет, что часть сделок, по которым клиенты принимали решения еще в конце 2025 года, была закрыта в январе и феврале, благодаря чему начало года для компании оказалось достаточно активным. Весной же рынок начал перестраиваться — изменились поведение покупателей и структура каналов продаж.

«Если раньше в сегменте апартаментов агентские сделки формировали порядка 70–80% объема, то сегодня мы наблюдаем практически обратную ситуацию — до 70–80% обращений и продаж обеспечивают уже собственные каналы девелопера и управляющей компании. Инвесторы стали внимательнее подходить к выбору объектов, глубже анализировать условия входа и параметры доходности. Со своей стороны мы оперативно адаптировали коммерческие инструменты под новые запросы рынка — расширили систему скидок, улучшили условия гарантированного дохода и предложили более гибкие сценарии покупки. Уже к началу мая это позволило увидеть рост активности со стороны покупателей», — отмечает он.

При этом портрет покупателя остается неизменным долгое время: в основном это опытные инвесторы, которые уже владеют несколькими объектами недвижимости и часто думают о пассивном доходе ближе к пенсии. Апартаменты они рассматривают как надежную альтернативу классическим накоплениям.

Абсолютное большинство сделок идет со стопроцентной оплатой — в таком режиме без привлечения ипотеки наш сегмент живет еще с 2019 года. Рассрочки у клиентов тоже не пользуются особой популярностью, так как при их использовании отменяются дополнительные скидки за полную оплату.

«Чтобы поддержать инвесторов, у которых деньги пока лежат на банковских вкладах, мы разработали и запустили удобный вариант бронирования, — добавляет специалист. — Клиент вносит всего 10% от стоимости, а основной платеж получает отсрочку до трех месяцев. При этом в договоре фиксируются все скидки как при стопроцентной оплате, что очень выгодно на фоне постепенного снижения ставок по депозитам». На сегодняшний день предлагается гарантированная доходность на уровне 12% годовых от стоимости входа, которая в среднем варьируется в пределах от 5 до 10 млн рублей. Из дополнительных дисконтов сейчас действует майская «тающая» скидка: с 1 по 10 мая она составляла максимальные 5%, а затем теряет по 1% каждые следующие десять дней. Впрочем, если клиент хочет управлять доходностью самостоятельно, он всегда может взять поиск арендаторов на себя.

«Ближе к лету мы традиционно ожидаем рост клиентской активности, благо начинается высокий туристический сезон», — признается Константин Чирков.

Что потеснит семейную ипотеку

Начальник отдела развития отношений с партнерами, управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Сбербанка по Санкт-Петербургу Ксения Конюхова отмечает, что если сравнить первый квартал этого года с тем же периодом 2025-го, Сбербанк выдал в 2,5 раза больше ипотечных кредитов в Северо-Западном регионе, чем годом ранее. Жители СЗФО подписали 20,5 тысячи кредитных договоров на общую сумму 87 млрд рублей. На долю Санкт-Петербурга из этого объема пришлись почти 10 тысяч договоров и 50 млрд рублей соответственно. В структуре выдач за I квартал 2026 года по Петербургу cемейная ипотека занимает 46%, вторичка — 43%, а на кредиты без господдержки приходятся 10,6% (первичный рынок), и эта доля заметно выросла. «Заемщики действительно начали активно переходить на базовые программы, ведь те, кто подходили под условия госсубсидий, в большинстве своем уже воспользовались этой возможностью ранее, — поясняет представитель Домклик. — Жизнь в условиях рыночных ставок стала новой реальностью, хотя они до сих пор остаются заградительными для многих. Для сравнения: в прошлом году доля базовых продуктов составляла всего 6% в Петербурге». 

Если разбирать конкретные инструменты Сбера на первичном рынке, то здесь в лидеры выбивается траншевая ипотека, когда кредит выдается не всей суммой сразу, а частями. До конца прошлого года ее доля на первичке составляла скромные 3%, но затем случился резкий скачок почти до 20%, так как девелоперы начали массово внедрять этот механизм. По сути, это безопасный аналог рассрочки, где скоринг покупателя проводит банк, что дает застройщикам дополнительную уверенность в платежеспособности клиента. На сегодняшний день траншевая ипотека стабильно удерживает свои 20% в общем объеме договоров на первичном рынке. Примерно столько же — еще около 20% — занимают субсидированные продукты от девелоперов, которые позволяют снизить ставку либо на период строительства дома, либо на весь срок кредита (но в таком случае уже без опции рефинансирования). Кстати, в Домклике эти два механизма можно комбинировать и объединять транш с субсидией в одной сделке.

Еще один востребованный инструмент для первичного и вторичного рынков — это опция «сниженный платеж». Банк дает клиентам возможность временно отсрочить выплату трети от начисленных процентов, что очень выручает заемщиков, которым критически важно снизить финансовую нагрузку в первые 13 месяцев. С прицелом на будущее отлично работает и программа «ставка на снижение»: по ней клиент минимум через 13 месяцев сможет уменьшить свой процент по ипотеке, поскольку Центробанк достаточно планомерно снижает ключевую ставку, и базовая ставки банка тоже снижается. «Плюс в том, что заемщику не придется заново собирать документы, проходить скоринг и искать сторонний банк для перекредитования», — говорит Ксения Конюхова.

При этом спикер отмечает интересную тенденцию в поведении заемщиков: ипотеку, которую люди успели взять по старым низким ставкам до взлета ключевой, досрочно гасить никто не торопится. Свободные деньги сейчас выгоднее держать на депозитах, а досрочные платежи в основном вносят те, кто оформили дорогие кредиты совсем недавно.

Игорь ЗАРЖИЦКИЙ