В условиях высокой стоимости ипотечного кредитования девелоперы всё чаще экспериментируют с альтернативными форматами продаж. Один из них — аренда квартиры в новостройке с возможностью её дальнейшего выкупа. Насколько привлекательно такое предложение для покупателей и какие подводные камни оно скрывает, пишет «Российская газета» в своем материале.

Как работает схема?

Механизм достаточно прост: клиент заселяется в готовую квартиру как арендатор, ежемесячно вносит плату за проживание, а по истечении оговорённого срока (чаще всего 2–3 года) обязан полностью выкупить жильё — например, оформив ипотеку. Только после этого право собственности переходит к покупателю.

Однако дьявол кроется в деталях договора:

• Требуется ли первоначальный взнос?

• Засчитывается ли арендная плата в счёт будущей покупки?

• Если да — полностью или частично?

Как отмечает Святослав Иванов, руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица», полный зачёт арендных платежей в выкупную стоимость — явление редкое. Также важно заранее прописать условия возврата средств, если покупатель передумает завершать сделку.

Почему схема актуальна именно сейчас?

По данным ДОМ.РФ, в домах, планируемых к сдаче в 2026 году, реализовано лишь около 52% площадей. У застройщиков скапливаются непроданные метры, и аренда с выкупом становится инструментом стимулирования спроса, особенно для квартир большей площади.

Для покупателей ключевое преимущество — возможность заселиться сразу после подписания документов, не дожидаясь одобрения ипотеки или накопления полной суммы. Чаще всего такой формат выбирают семьи, не попадающие под льготные госпрограммы, а также те, кто планирует параллельно продать старое жильё или улучшить кредитную историю перед оформлением займа.

Мнение экспертов: ниша, а не тренд

Игорь Горский, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, подчёркивает: аренда с выкупом — вынужденная мера в период дорогих кредитов, а не массовое явление. Практика показывает разную динамику: в одном проекте клиенты массово отвергли такую схему в пользу классического предварительного ДКП, в другом — все 26 предложенных лотов раскупили за полтора дня (при ожидаемом уровне выкупа 75–80%).

Константин Анохин, управляющий партнёр агентства «Генератор Недвижимости», добавляет: формат работает точечно — под конкретные жизненные сценарии. Например, в рамках муниципальных программ для врачей, учителей или молодых специалистов.

На что обратить внимание?

Плюсы:

• Быстрое заселение без ожидания одобрения ипотеки;

• Возможность «протестировать» квартиру и район перед покупкой;

• Гибкость при планировании финансов.

⚠️ Риски:

• Арендные платежи могут не засчитываться в стоимость выкупа;

• При отказе от покупки часть средств может быть невозвратной;

• Итоговая переплата может превысить расходы по стандартной ипотеке.

Совет: Перед подписанием договора внимательно изучите все условия, просчитайте итоговую стоимость владения и сравните её с текущими ипотечными предложениями. Возможно, выгоднее подождать снижения ставок, чем переплачивать за временную гибкость.

Аренда с выкупом — не универсальное решение, а инструмент для особых ситуаций. Его целесообразность зависит от ваших финансовых целей, планов на переезд и готовности брать на себя дополнительные риски.