«Рынок недвижимости на перепутье: прогнозы, риски и возможности 2026» — круглый стол на эту тему провели «ТТ Финанс» при информационной поддержке издания «Ведомости Северо-Запад». Мероприятие проходило в «Объединении строителей Санкт-Петербурга».

Рентабельность застройщиков падает, стоимость работ и материалов растёт, а значит, цены на первичку продолжат повышаться и покупку квартиры лучше не откладывать, рекомендуют участники.

Меньше, чем планировалось 

По итогам года строительный сектор Петербурга не сможет выполнить поставленные Минстроем планы по вводу нового жилья на уровне 2,6 млн кв. м, сообщил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов.

Планы формировались ещё до начала СВО на основе заявок регионов. На протяжении последних лет, включая 2025-й, Санкт-Петербург перевыполнял намеченные цели, даже несмотря на изменения экономической конъюнктуры. Однако, сейчас город живёт в других реалиях: сильное влияние на рынок оказывает высокая ключевая ставка, а программы ипотечного кредитования, которые ранее оказывали существенную поддержку стройке, практически не востребованы покупателями.

«Планы застройщиков и планы органов государственной власти, конечно, корректируются с учётом экономической ситуации, но подчёркиваю, что первоначально они формулировались на основе других прогнозов. Так что в этом году планы по вводу жилья, скорее всего, выполнены не будут. В лучшем случае мы достигнем двухмиллионного показателя», — сообщил глава объединения.

Белоусов подчеркнул, что застройщики гибко меняют стратегии, корректируют задачи, опираясь на условия рынка и потребительский спрос, а также ищут инструменты, которые могут поддержать покупателя. Этот подход помогает компаниям сохранять устойчивость бизнеса и стимулирует интерес к перспективным проектам.

«Рынок развивается именно потому, что застройщики чутко реагируют на текущую ситуацию в отрасли и принимают все необходимые меры для реализации своих проектов. Но, в то же время, если по мнению руководства компании запуск какого-то из проектов признан экономически нецелесообразным или неэффективным, его старт может быть отложен. Политика каждого застройщика выверена и взвешена», — отметил глава объединения.

Без резкого роста и без падения 

Несмотря на трансформацию рынка и снижение объемов ввода в Петербурге, девелоперы пока не фиксируют критичного сокращения спроса. Коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева отметила, что в структуре сделок компании август показал позитивную динамику на фоне июня и июля. «Мы видим увеличение доли инвестиционных покупок», — сказала она.

Альшаева обратила внимание и на структуру спроса: доля сделок со стопроцентной оплатой в портфеле девелопера в августе выросла до 15% против 5% годом ранее. При этом основным драйвером ипотечных сделок остается семейная программа. На кредитование по рыночным условиям приходится около 30% договоров. 

При этом ажиотажа в преддверии возможных изменений условий семейной ипотеки, которые могут вступить в силу с 1 октября этого года, в «КВС» пока не наблюдают. По оценке Альшаевой, покупатели чаще выбирают жилье с ближайшими сроками сдачи. Остаток непроданных лотов к моменту ввода объекта в компании не превышает 2% товарного запаса.

Альшаева также отметила, что компания не корректировала планы по запуску новых проектов. В рамках комплексного освоения территории девелопер выводит на рынок по 30 тысяч кв. м жилья ежегодно, ориентируясь на объем, который можно реализовать максимально эффективно.

Рынок в поисках драйверов 

Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова обратила внимание, что строительный рынок ищет новые драйверы роста. Прежние стимулы ослабли и, прежде всего, существенно сократилась аудитория семейной ипотеки, согласна она.

«Рынок не сильно отреагировал на анонсирование ужесточения условий по семейной ипотеке. В июне был некоторый подъём спроса, но не такой высокий, как ожидалось. Рывка, которого ожидали в начале года, в преддверии изменения условий, не произошло. Это действительно сигнал того, что аудитория по семейной ипотеке исчерпана. Августовский подъём спроса в связи со следующими изменениями программы с 1 октября оказался более активным и помогает довыбирать спрос», — отметила Светлана Денисова.

Сейчас в структуре продаж компании 56% сделок — ипотечные, в том числе более 80% — это семейная ипотека. Доля стопроцентной оплаты в течение года находится на уровне 10–12%, хотя раньше была минимальной. Остальное в продажах занимает рассрочка, и с 1 октября, с очередными изменениями в семейной ипотеке, этот инструмент станет самым важным, считают в компании.

Такая ситуация характерна для всей отрасли, и сектор беспокоят попытки зарегулировать инструмент рассрочки, подчеркнула спикер. «Многие застройщики устанавливают соблазнительный порог входа в сделку с рассрочкой. Наша компания ведёт себя в этом отношении более взвешенно: по рассрочкам первоначальный взнос, как правило, составляет не менее 30%. Фактов с расторжением таких договоров мы практически не отмечаем», — сообщила она.

Флагманский проект — квартал «Огни Залива», где компания продаёт четвёртую очередь со сдачей в конце текущего года, пользуется высоким интересом, но новых очередей в 2026 году не планировалось, учитывая изменения в семейной ипотеке. Второй этап 4-ой очереди, согласно планам компании, выйдет в продажу в следующем году.

«Рынок новостроек достиг минимального количества предложения, опустившись на уровень пятнадцатилетней давности. Мы связывали надежды со снижением ключевой ставки, но динамика здесь оставляет желать лучшего. Рентабельность бизнеса падает, и дешеветь жильё не будет», — прогнозирует Светлана Денисова.

Вторичка работает на первичку 

Дарья Сиволобова, исполнительный директор Bau City Development, также считает, что цены на первичном рынке продолжат расти. «В Петербурге дорогая земля, дорогие строительство и финансирование. Найти хороший участок под проект за приемлемые деньги практически невозможно. При таких затратах рынок не готов к тому, чтобы новые проекты массово выходили по 500 тысяч рублей за квадратный метр: для покупателя это уже слишком дорого. При этом последние запуски и так выходят на уровне 400 тысяч рублей и выше», — рассуждает она.

Вторичный рынок сейчас выглядит для покупателя привлекательнее. Там собственник может дать скидку, потому что он не несет таких высоких затрат, как застройщик. По словам Дарьи Сиволобовой, в городе можно найти хорошие варианты на вторичке дешевле 400 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как на первичном рынке такие цены встречаются всё реже.

В таких условиях вторичка становится для покупателей источником средств на приобретение нового жилья. «У нас начинает расти доля таких клиентов: продал одну студию — купил, например, два апартамента. Это стопроцентные оплаты, и мы видим, что таких покупателей становится больше. Таким образом, деньги от продажи вторички снова возвращаются на рынок первичного жилья — и этот круг постепенно начинает работать», — рассказывает Дарья Сиволобова.

Она также согласна, что застройщикам давно пора перестать зависеть от зависимости от семейной ипотеки. Рынок сам постепенно подстраивается под новые реалии, и покупатели переходят на другие форматы. Например, появляется траншевая ипотека, когда банк выдаёт кредит не сразу, а частями. Первоначальный взнос составляет примерно 20%, в период строительства клиент платит относительно небольшую сумму, а основной объём кредита выбирается ближе к вводу объекта. Для покупателя это может быть удобным вариантом, особенно если он планирует продать имеющуюся квартиру или переехать в готовое жильё.

А дефицит работает на цену 

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI, обрисовал картину через потребительские предпочтения. В массовом сегменте наиболее ликвидны квартиры, которые позволяют удержать «порог входа» и сумму ежемесячного платежа в приемлемом для семьи диапазоне.

Это компактные квартиры: средняя площадь реализованной квартиры в Петербурге и Ленобласти год от года сокращается и сегодня составляет порядка 39 кв. метров. По локациям в масс-маркете Петербурга лидируют Красногвардейский, Красносельский и Московский районы; значительные объёмы экспозиции сосредоточены в Красногвардейском и Невском.

В бизнес-классе основной объём предложения — на Васильевском острове, а традиционно «элитные» локации (Петроградский, Центральный, Курортный) представлены штучными клубными проектами — «Визионер», «Коллекционер», «Светоч» от RBI на Петроградской стороне, «Репин» в Курортном районе.

«Высокий ценовой сегмент ведёт себя более ровно, но и здесь объём сделок сопоставим с уровнем прошлого года. При этом новых стартов немного, так что дефицит качественного нового предложения поддерживает цену даже при не самом сильном спросе», — отметил Михаил Гущин. За первое полугодие 2026 года бизнес-класс получил всего 168 тыс. кв. м нового предложения, а средняя цена достигла 550 тысяч рублей за метр. Здесь более важную роль, чем в комфорт-классе, играет рассрочка, — согласился он.

В массовом сегменте и комфорт-классе спрос держится на уровне 2025-го, но лишь за счёт пиковых всплесков в январе-феврале и июне, привязанных к ожиданиям изменений по семейной ипотеке. Между ними — периоды затишья. Главным финансовым инструментом остаётся ипотека — на неё приходится 50–55% сделок, и в преддверии 1 октября эта доля может в очередной раз вырасти.

Михаил Гущин признал, что объём предложения на первичном рынке сейчас относительно невелик и, хотя рынок подошёл к уровню цен, при котором покупателю всё сложнее увеличивать бюджет покупки, у девелоперов нет необходимости снижать цены. Скорее они готовы увеличивать скидки, давать рассрочки, субсидировать финансовую схему, добавлять дополнительные опции.

На фоне сдержанного рынка RBI в июле-августе вывел в исторический центр «Светоч» и «Типографию», а также запустил вторые очереди «Гения» (Невский район) и «Передвижники» (Адмиралтейский). «Спрос на старте высокий — по итогам предварительных бронирований цены в «Светоче» и «Типографии» были повышены на 5–10%», — рассказал Михаил Гущин.

Когда дешевеет депозит 

На рынке апартаментов ситуация более позитивная, считает заместитель руководителя отдела продаж сети апарт-отелей Vertical Сергей Легомина. Покупатели наконец-то разобрались, что такое апартаменты, и теперь инвестируют смелее. Особенно выросли региональные продажи. Спрос становится более избирательным, это подстёгивает конкуренцию между объектами.

«В отличие от ситуации пяти-шестилетней давности, рынок стал очень динамичным. Раньше акции или отдельные условия продаж могли действовать неизменно на протяжении шести-семи месяцев. Но сегодня мониторинг идёт ежемесячно. Условия меняются очень быстро. Нужно смотреть на спрос и подстраивать условия продаж под ситуацию. Например, окончание депозитов и снижение доходности по ним мы рассматриваем как один из факторов, который может поддерживать спрос на апартаменты», — рассказал Сергей Легомина.

Около половины покупателей апартаментов приобретают их как инвестицию, ещё половина — для собственного проживания. Операционная доходность в зависимости от объекта и загрузки составляет около 10–12% годовых.

«По сравнению с прошлым годом динамика лучше, выше показатели продаж. Это, в том числе, объясняется тем, что сегмент практически не зависит от ипотечных ставок. На пике ставок покупатели предпочитали стопроцентную оплату. Её доля достигает 95%, также используется отсрочка платежа до 8 недель. Эту опцию используют клиенты, у которых заканчивается крупный депозит», — добавил спикер.

Спрос есть, но покупатель считает

Директор по развитию продаж Группы Аквилон Михаил Рогатых также отметил, что общий рынок сжимается: по данным Dataflat, в августе 2026 года продажи в Петербурге и Ленобласти упали на 17% по числу лотов и на 16% по выручке относительно июля. Доля ипотечных сделок снизилась до 57% (в Петербурге — до 51%, в Ленобласти — до 63%). Сделки стали более сложными и долгими.

При этом, у Группы динамика лучше общерыночной: в первом полугодии 2026 года компания реализовала на 42% больше лотов, чем годом ранее, и вошла в топ-3 девелоперов города по объёмам запуска новых проектов. Сейчас застройщик ведёт проекты в Санкт-Петербурге суммарно на 78,8 тысяч кв. м. (жилые комплексы класса комфорт плюс «Аквилон Солар» и «Аквилон Солар Парк» в Шушарах, комплекс бизнес-класса «Оро» в Московском районе). В Ленобласти компания реализует 185,4 тысяч кв. м. жилья, что на 20% больше, чем в первом квартале, и входит в топ-5 застройщиков региона по объёму текущего строительства.

Еще один тренд — смещение спроса в Ленобласть: её доля в структуре спроса выросла за год с 32% до 42%. Лидерами по объёму интереса остаются Кудрово и Мурино, следом идут Новосаратовка, Новосергиевка, Янино и Шушары. При этом, меняется и логика выбора: покупатель всё реже ориентируется на цену квадратного метра — ключевым параметром становится размер ежемесячного платежа.

Что касается вторичного рынка, то здесь цены падают: в августе рынок, по данным «Бюллетеня недвижимости», подешевел в Петербурге на 0,08% — до 221 072 рублей за кв. м, а в Ленобласти — сразу на 5,6%, до 92 373 рублей за кв. м. Новостройки, напротив, продолжают дорожать: в Петербурге средняя стоимость метра в августе выросла на 2,9% — до 336 856 рублей, в Ленобласти — на 1,3%, до 191 210 рублей.

В структуре сделок компании ипотека занимает 59%, рассрочки — 30%, полная оплата — 11%. Из-за высоких ставок Группа активно использует гибкий финансовый инжиниринг: индивидуальные графики платежей, рассрочки с комфортными промежуточными взносами. Такой подход позволяет клиенту спокойно продать имеющуюся квартиру или дождаться снижения ключевой ставки для рефинансирования.

Прогноз до конца года сдержанный: объём продаж может сократиться на 5–10%. При этом, по словам Михаила Рогатых, это не признак отсутствия интереса, а следствие изменившихся экономических условий. Отложенный спрос на недвижимость продолжит расти.

Стандартная ипотека возвращается

По словам руководителя по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПАО «Банк ПСБ» Анастасии Трифоновой, если стандартная ипотека будет занимать порядка 30% от ипотечных сделок у застройщиков, это будет означать, что у покупателя есть возможность приобретать недвижимость не только за счет льготных программ, но и с использованием обычного ипотечного инструмента. Для рынка это крайне важно, так как зависимость от одной программы постепенно снижается, признала Трифонова.

Она добавила, что в последние месяцы на вторичном рынке наблюдается положительная динамика в размере среднего чека. Это говорит о том, что покупательская активность постепенно восстанавливается. При этом, покупатель внимательно смотрит не только на стоимость квартиры, но и на условия финансирования. Если ставка по ипотеке меняется, меняется и ежемесячный платеж, а именно на него человек обращает внимание, когда принимает решение о покупке. Поэтому для клиента сейчас важно сопоставить цену объекта, размер первоначального взноса, ставку и итоговую финансовую нагрузку.

«Мы также видим, что покупатели стали более рациональными. Если раньше при наличии льготной программы человек мог быстрее принимать решение, то сейчас он сравнивает разные варианты: первичный и вторичный рынок, ипотеку и рассрочку. Возможность внести большую сумму собственных средств. То есть решение о покупке стало более сложным и требует от клиента гораздо большего количества расчетов», — отметила Трифонова.

По ее мнению, рынок будет восстанавливаться по мере того, как будут снижаться ставки по новым кредитам, и покупатели смогут кредитоваться. Но уже сейчас видно, что покупатель приспосабливается.

Ключевая ставка — ориентир для ипотеки 

Руководитель макрорегиона «Запад» Банка Уралсиб Ренат Сейфетдинов также отметил восстановление спроса на рыночную ипотеку. По итогам семи месяцев объём ипотечных выдач по собственным рыночным программам увеличился более чем в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — до 19,2 млрд рублей. Доля собственных программ в общем объёме выдач сегодня составляет 78%, при этом чаще всего заёмщики выбирают ипотечные кредиты на покупку вторичного жилья.

«Последние два года мы сознательно фокусировались на росте продаж рыночной ипотеки. С точки зрения рентабельности она более привлекательна. Доходность кредитов в госпрограммах ограничена определённым сводом правил, но, при этом, сказать, что спрос на семейную ипотеку значительно снизился, мы тоже не можем. Сейчас скорее ожидаем сохранения спроса на данные программы благодаря увеличению предусмотренного законодательными нормами лимита за счет комбинации с рыночными программами банка», — сообщил банкир.

Также кредитная организация наблюдает увеличение потребности заёмщиков в программах рефинансирования ипотеки. Многие клиенты, которые в предыдущие годы брали ипотечные кредиты под высокий процент, сейчас ищут возможности для перекредитования по более низкой ставке.

По словам Рената Сейфетдинова, изменение ключевой ставки остаётся одним из главных ориентиров для ипотечного рынка, который напрямую влияет на доступность жилой недвижимости. «Мы ожидаем медленного, консервативного снижения ключевой ставки с возможной остановкой на каком-то уровне и закладываем в свою стратегию несколько сценариев развития. Базовый сценарий предполагает сохранение здорового баланса без крайностей и развитие ниш, где мы видим возможности сделать ипотечное кредитование доступным для заёмщиков», — сказал спикер.

Вероника МАСЛОВА