На сегодняшний день как никогда актуальна проблема доступности жилья. Надо отдать должное застройщикам, которые стали больше строить жилья эконом-класса и сдавать такое жилье с полной отделкой, причем уровень отделки позволяет сразу заезжать в квартиры. Но доступность к недорогим денежным средствам по-прежнему не решена и ближайшее время, в силу сложившейся ситуации в мировой экономике, экономисты предсказывают рост ипотечного процента. На сегодняшний день при покупке жилья у граждан небольшой выбор: воспользоваться собственными средствами (возможности небольшого процента нашего населения), рассрочками от застройщика (которые дают рассрочку до конца строительства, а значит, ежемесячные платежи ощутимы для семейного бюджета), покупка жилья посредством ипотеки. Существует еще один способ покупки жилья, о котором, к сожалению, подавляющее большинство наши граждан не имеет никакой информации. 

01 апреля 2004 года вступил в силу Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» (принят 30.12.2004 г.). Наряду с этим Федеральным законом вступил в силу еще один ФЗ № 214 «О долевом строительстве». Эти два закона призваны защитить два рынка: ФЗ № 214 – рынок дольщиков, ФЗ № 215 – рынок пайщиков. О ФЗ № 214 население хорошо информировано и знает, что серьезные застройщики строят жилье в соответствии с ФЗ № 214 и доверяют таким застройщикам. О ФЗ № 215 практически нет представление или оно почерпнуто из сомнительных интернет-источников. А тем временем, ЖНК - это современный финансовый институт, способный привлекать средства, субсидии и субвенции для строительства дома (квартиры) пайщикам  без справок о доходах и поручителей с рассрочкой до 10-20 лет.

Попробуем доступным языком дать представление о данном законе и о способе покупки жилья, который он регламентирует.

Жилищный Накопительный Кооператив «ЭЛИТ» -  способ приобретения жилья в рассрочку гражданам РФ с минимальным удорожанием под контролем государства в лице Центрального банка РФ.

Сначала хочется снять страхи и негатив, которые возникли в головах людей после 90-х годов. Если взять историю развития жилищной кооперации, то она началась с 18 века и всегда это слово ассоциировалось с взаимопомощью. 

Справка: Из истории развития жилищной кооперации в России

Родиной кредитной кооперации считается Германия, где в 1850 году было создано первое ссудо-сберегательное товарищество. Однако идея взаимных сбережений и кредита за счет собранных средств гораздо раньше была проявлена в России. В сентябре месяце 1772 года в Санкт-Петербурге был издан "Генеральный план Императорского воспитательного дома, учрежденного вдовьей, ссудной и сохранной казны в пользу общества". Как и во все времена, Россия не обращала внимание на собственные достижения, но с интересом относилась ко всему иностранному. 

Историю становления рынка жилищного кредитования в Российской Империи можно разделить на 2 этапа. 

Первый начинается с середины 18 века, когда феодальная Россия "прорубив окно в Европу", столкнулась с механизмами финансовых рынков капиталистического общества. Основные владельцы недвижимости - дворяне, сначала обожглись на векселях, введеных в Российскую торговлю по Уставу 1729 г., по которым они легко обязались перед ростовщиками, и благополучно разорялись по причине высоких процентов по векселям. Вексельные проценты определялись торговыми оборотами и не могли покрываться доходами от феодальных имений. Россия искала возможность защитить интересы дворян. В 1754 г. при Императрице Елизавете Петровне возник первый Государственный банк для дворянства, который в 1786 г. был преобразован в Государственный заемный банк. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк, созданный в 1797 г. Эти банки стали первыми учреждениями ипотечного кредита и выдавали займы под залог имений. В 1800 г. Государь Император Павел 1 подписал Устав о банкротах, по которому дворянам запрещалось обязаться по векселям. Основными способами обеспечения обязательств стали закладные с залогом недвижимого и движимого имущества, крепостные заемные письма, и на случай особливой доверенности домовые заемные письма без залога или с залогом движимых вещей. При этом, обязательства по закладным с залогом недвижимости брались в твердой валюте серебром. Все это происходило на фоне кабальных внешних займов Екатерины 2 у голландских банкиров (фирма Гопе и К), эмиссии ассигнаций для покрытия расходов на русско-турецкие войны, несостоявшейся попытки Павла 1 заменить ассигнации звонкой монетой из-за нехватки серебра. Не возможность в таких условиях сбалансировать активы и пассивы по их срокам повлекло за собой нарушение платежеспособности банков, их ликвидацию. Не подготовленные к Западным финансовым технологиям помещики и дворяне стали повсеместно разоряться под бременем финансовых обязательств. В 1840г. за неуплату долгов должны были быть проданы около 1500 имений, к 1856 г. задолженность помещиков банкам равнялась 427 млн. рублей. В 1859 г. по указу Александра 2 была прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. 

Второй этап начался после 1861 г., когда Российская Империя вступила на путь реформ. Запретив выдачу ипотечных кредитов, Александр 2 повелел правительству создать специальную комиссию "из лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей Империи". Опубликованные в 1860-1861 г. труды комиссии показали, что она отдала предпочтение учреждениям в форме взаимно ответственных товариществ. Судьба ипотечного рынка была предрешена. В июне 1861 г. был утвержден Устав Санкт-Петербургского городского кредитного общества, которое было открыто 5 октября 1861 г. Через 13 месяцев, 30 октября 1862 г. открылось Московское городское кредитное общество. Эти общества обеспечивали механизм внешнего заимствования за счет кругового ручательства членов общества и залога недвижимого имущества. 

О масштабах деятельности этих обществ можно судить по приведенным ниже цифрам: 

Для сравнения - в 1917 г. в обращении находилось закладных листов на сумму более 1321 млн.руб., выпущенных городскими кредитными обществами, тогда как аналогичный показатель всех действовавших в России акционерных банков составлял всего лишь 1314 млн.руб. 

В 1863 г. в газете "Биржевые ведомости № 385" было опубликовано объявление об учреждении в Санкт-Петербурге общества под названием "Общество Взаимного Кредита". В 1866 г. в Санкт-Петербурге учреждено Общество Взаимного Поземельного Кредита, а годом позже Первое Общество Взаимного Кредита, здание которого находится на канале Грибоедова по сей день. В 1871 г. учреждено Общество взаимного кредита Санкт - Петербургского уездного земства. В 1875 г. Общество Взаимного Кредита для предпринимателей. 

Учредителями обществ взаимного кредита выступали одни из самых уважаемых и достойных членов общества того времени, высшие слои дворянства, честное купечество, высокопоставленные чиновники и передовая интеллигенция. Эти выдающиеся люди хорошо понимали, что без их инициативы "сверху" экономики в государстве может затянуться на десятилетия, поставив под угрозу само существование Российского государства.   

Опыт Санкт-Петербурга и Москвы был использован и другими городами Российской империи. При поддержке местных органов управления было создано свыше 30 новых городских кредитных обществ, в том числе: Кронштадтское (1875), Тифлисское (1881), Минское (1896), Николаевское (1898), Кишиневское (1900), Бакинское (1900), Ростовское -на-Дону (1904), Симферопольское (1906) и другие. Кредитные общества просуществовали вплоть до Октябрьского переворота 1917 г. Кредитные общества не являлись монополистами в сфере кредита под залог городской недвижимости. Спустя некоторое время у них появились сильные конкуренты - земельные банки, спектр интересов которых был очень широк. Острая конкурентная борьба за горожанина - потенциального заемщика, инвестора в ценные бумаги явилась основой самосовершенствования каждого ипотечного учреждения.   

Сегодняшняя ситуация с жилищной кооперацией повторяет описанные исторические события с удивительной точностью. Распалась существовавшая в СССР система государственного финансирования жилищного строительства. Безуспешно прошла попытка широкого внедрения практики ипотечного кредитования за счет зарубежных инвесторов. И исторический опыт подсказывает, что российская система долгосрочного жилищного кредитования должна выстраиваться с участием граждан и аналогичных по форме организаций взаимного кредитования.

Развал страны и беспредел, который продолжался десятилетие привел к тому, что слово «кооператив» дискредитировало себя, потому что под этим словом выступали финансовые пирамиды, которые обманывали население, оставляя их без имущества в том или ином виде.

Именно для того, чтобы ввести жилищную кооперацию в рамки управляемые и контролируемые  государством,  и был принят ФЗ № 215 от 30.12.2004 г.. С 01 апреля 2005 года государство обязало все кооперативы, занимающиеся жильем перерегистрироваться в форму «Жилищные Накопительные Кооперативы», эти кооперативы зарегистрированы в Центральном Банке РФ (http://www.cbr.ru/ - раздел финансовые рынки – раздел участники финансовых рынков – раздел жилищные накопительные рынки), имеют индивидуальный регистрационный номер, раз в квартал отчитываются перед ЦБ РФ по специальной форме отчетности. Кроме того, все ЖНК раз год проходят обязательный аудит, результаты которого отправляются в ЦБ РФ и утверждаются на Общем собрании пайщиков. В виду того, что ЖНК подконтрольны государству, в качестве паевых взносов государство перечисляет материнский капитал и все виды жилищных субсидий и сертификатов. ЖНК обязаны иметь официальный сайт на котором в открытом доступе располагается значимая информация: уставные документы, формы участия и т.д. (К слову сказать, у нас в ЖНК произошла неприятная ситуация, когда раскрученный и работающий сайт, взломали «специалисты» или «доброжелатели», внедрили в наши оригинальные тексты рекламу различного рода и лишили ЖНК доступа к сайту. В настоящее время ЖНК зарегистрировал новый сайт, получил сертификат на доменное имя на юридическое лицо и до середины октября 2014 сайт заработает в новом формате. Постараемся, чтобы сайт был информационным, чтобы граждане в режиме он-лайн могли получать ответы на самые разные вопросы.) Голословные утверждения непрофессиональных «журналистов» о том, что ЖНК – финансовые пирамиды, как минимум утверждение о том, что государство создало Федеральный закон о финансовых пирамидах, которые принимают государственные деньги. Согласитесь, что звучит странно. Призываю население, руководствоваться не такой информацией, а изучать нормы законы, получая дополнительную финансовую грамотность для решения своего жилищного вопроса. 

Теперь попробуем разобраться, как это работает. При вступлении в ЖНК пайщика регистрируют в налоговом органе, заносят в реестр пайщиков и он становится совладельцем ЖНК. Все значимые вопросы принимаются исключительно на Общем собрании членов кооператива, которое в обязательном порядке (норма ФЗ № 215) проводятся один раз в год. На таком собрании из числа пайщиков избирается Правление кооператива, Ревизор кооператива и выбирается Директор кооператива (выборная должность, наемный работник). ЖНК – некоммерческое предприятие, деятельностью которого является строительство и покупка жилья для членов кооператива.

Пайщики вносят денежные средства в ЖНК, которые формируются в различные фонды, из этих фондов денежные средства расходуются на жилье, содержание и развитие кооператива в соответствии со сметой, утвержденной Общим собранием членов кооператива. Жилье покупается из Паевого фонда, который формируется из взносов пайщиков, накапливающих на жилье; из взносов пайщиков, которые проживают в построенном или купленном для них жилье; из привлеченных средств, которые ЖНК имеет право и должно привлекать (займы, кредиты, субсидии, субвенции, благотворительные взносы). Количество внесенных пайщиками средств равно стоимости купленного жилья. Хочу сразу пояснить, что ЖНК – не кредитная организация, он не выдает денежные средства в руки пайщикам, а по их заявлению покупает необходимое жилье на всей территории РФ (жилье может быть любым – комната, доля в квартире, квартира на первичном рынке, квартира на вторичном рынке, загородный дом). ЖНК имеет право добавить пайщику не более той суммы, которая у него находится в Паевом фонде на личном счете. После покупки жилья пайщик со своей семьей въезжает в жилье и возвращает долг в ЖНК по установленному индивидуальному графику в течение 10-20 лет. Причем, в течение этого срока, пайщик имеет право улучшить свои жилищные условия, не выходя из ЖНК (пример: покупается однокомнатная квартира, пайщик с семье проживая в ней, выплачивает долг, увеличивая свой Паевой фонд, через некоторое время по новому заявлению для него покупается жилье большей площади, он переезжает  в большее жилье, а в однокомнатную квартиру едет другой пайщик). Эта возможность в корне отличается от ипотечной квартиры, где такое перемещение невозможно. 

Необходимо отдельно разъяснить о сохранении денежных средств пайщика, так как на сегодняшний день этот вопрос волнует каждого. Денежные средства пайщика поступают в ЖНК, ЖНК покупает недвижимость (самый ликвидный и надежный актив на сегодняшний день). При выходе из ЖНК пайщик получает действительную стоимость пая, которая выше его паевого взноса, так как рассчитывается исходя из рыночной стоимости имущества ЖНК на день решения о выходе из ЖНК. Так как рост цен на недвижимость выше инфляции, то можно сказать, что денежные средства пайщиков защищены от инфляции и полностью обеспечены имуществом. 

Теперь, что касается вопроса наследования, который тоже важен. Пай в ЖНК является имуществом пайщика и наследуется по закону РФ или по завещанию. 

Еще одним преимуществом ЖНК является отсутствие налога на имущества для пайщиков. В настоящее время каждый гражданин, имеющий имущество, 1 раз в год обязан платить налог на имущество, который пока исчисляется из стоимости ПИБа и не является обременительным. После введение новых правил исчисления данного налога (ставка будет взиматься исходя из рыночной стоимости имущества) данные суммы станут значительными. ЖНК не платит данный налог, соответственно на пайщика не ложится бремя данного налога. За все время участия в ЖНК получается значительная экономия для семейного бюджета. 

Возможности граждан и задачи, которые решает ЖНК: 

• пожилые люди могут накопить своим внукам на квартиру, подарив свой пай;
• молодые семьи могут улучшать свои жилищные условия, увеличивая площадь;
• семьи с детьми могут накопить своим детям на квартиру, решив жилищный вопрос детей по достижению ими возраста, когда они захотят жить отдельно;
• граждане, имеющие свободные денежные средства могут купить квартиру и сдавать ее, получая арендные платежи гасить выплаты в ЖНК;
• граждане, проживающие в северных регионах могут построить себе квартиру и обеспечить себя жильем для переезда из северных регионов для постоянного проживания;

И самое главное – удорожание жилья. Федеральный закон № 215 от 30.12.2004 г.  «О ЖНК» позволяет обеспечить удорожание жилья за 10 лет средневзвешанно не более 4%  годовых. Как уже говорилось выше – ЖНК не является коммерческим предприятием, не является кредитным предприятием и выдает денежные средства своим пайщикам под проценты, как ошибочно считают многие. После покупки жилья к стоимости добавляются  затраты, связанные с приобретением объекта для пайщика (юридические услуги, госпошлина, нотариальные услуги и прочее), кроме того, пайщик платит  ежемесячные членские взносы.  Эти платежи и составляют средневзвешенный процент около 4% годовых.  

Подведем итоги и выделим основные преимущества ЖНК:

• В ЖНК можно использовать государственные программы: материнский капитал, жилищные субсидии, военные сертификаты и т.д.
• Денежные средства граждан защищены вложениями в жилую недвижимость. В случае выхода из ЖНК пайщик получает больше, чем он вложил в ЖНК.
• Программа ЖНК освобождает пайщиков от налога на имущество.
• В период участия в программе ЖНК можно перемещаться в жилье большей площади без полного погашения долга.
• Деятельность ЖНК контролирует Центральный банк РФ.
• Приобретение жилья через ЖНК выгоднее ипотеки в 1,5-2 раза.

Расскажу немного о ЖНК «ЭЛИТ», который работает с 2008 года, пережил не самые лучшие кризисные времена. ЖНК «ЭЛИТ», как и положено,  располагается по месту юридического адреса (юридический адрес каждого ЖНК указан в реестре на сайте ЦБ РФ), активно участвует во всех значимых событиях города, связанных с недвижимостью. Регулярно отчитывается перед ЦБ РФ, выполняет все нормы ФЗ № 215, на последнем Общем собрании пайщиков в июне 2014 года присутствовали  представители ЦБ РФ, регулярно обменивается опытом и встречается с сотрудниками ЖНК других регионов России, участвует в усовершенствовании законодательной базы по ФЗ № 215 (переписка с Жилищным Комитетом Государственной Думы по данному вопросам). У нашего ЖНК есть опыт сделок по покупке комнат, доли в квартире, покупки квартир на первичном и вторичном рынках, загородных домов с участками земли. В настоящее время ЖНК «ЭЛИТ» открыл представительство в Крыму в г.Симферополе для реализации «ПИЛОТНОЙ РЕСПУБЛИКАНСКОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ  "СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ - ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЁ" при поддержке Администрации Симферопольского района, Администрации Симферополя   и Правительства Ленинградской области. По этой программе в уникальных местах Крыма выделяются земельные участки, на которых будут построены жилые дома общей площадью от 100 м.кв. Эту программу реализует содружество компаний «СК КРЫМ», информацию можно посмотреть на сайте www.sk-krym.ru, телефон 8-800-555-9-441, который работает в Санкт-Петербурге и в Симферополе. 

Мы приглашаем граждан приходить на консультации к нашим специалистам, где бесплатно подробно расскажут о современном гарантированном способе решения жилищного вопроса, ответят на все интересующие вопросы.

Галина Микк, директор ЖНК «Элит»