ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги.ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги.ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги.
ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги.
ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. Новости  Новости Статьи  Статьи Выгодные предложения  Выгодные предложения Мероприятия  Мероприятия Курсы валют  Курсы валют О нас  О нас О нас  Награды
   
Банки Электронные деньги Страховые компании Застройщики
Микрофинансовые
Пенсионные фонды Инвестиционные компании Лизинговые компании Оценочные компании
организации
Страхование     
Пенсия     
Вклады
Онлайн банкинг
Потребительское кредитование
Банки для бизнеса     
Лизинг     
Автокредиты
Ипотека
и недвижимость     
Инвестиции     
Мероприятия
TT Finance
 2022 год
 2021 год
 2020 год
 2019 год
 2018 год
 2017 год
 2016 год
 2015 год
 2014 год
 2013 год
 2012 год
 2011 год
 2010 год
 2009 год
Рейтинг PR
 2016 год
 2015 год
 2014 год
 2013 год
 2012 год
 2011 год
 2010 год
 2009 год
 2008 год
 2007 год
 2006 год
 2005 год
 2004 год
Подписка на новости
E-mail:

Курс ЦБ на 09.08.2022
  60.3164
  61.1615
Доверие потребителя

Ассоциация Банков Северо-Запада

Выпуски
 2012 год
 2011 год
 2010 год
 2009 год
 2008 год
 2007 год
 2006 год
 2005 год

Яндекс.Метрика

 
 
Яндекс цитирования
 
18 рейтинг «Банковский пиарщик глазами журналиста 2021», 14 рейтинга «Страховой пиарщик глазами журналиста - 2021», 2 рейтинг «Строительный пиарщик глазами журналиста 2021», 1 рейтинг «Юридический пиарщик глазами журналиста 2021» Ипотека.Центр дарит лучшему ипотечному эксперту России - автомобиль!
Загородная ипотека – проблемы рынка
30.06.08


Комментирует Елена Шевелева, директор Санкт-Петербургского филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV).

В настоящее время конъюнктура рынка городских квартир создала все условия для очередного скачка в развитии Загородного рынка недвижимости в целом и «Загородной Ипотеки» в частности. Однако данный инструмент приобретения недвижимости еще не достаточно развит, и связано это с различными проблемами.  
На сегодняшний день можно выделить несколько основных проблем, мешающих развитию загородной ипотеки: 1. Неразвитость рынка; 2. Несовершенство законодательной базы; 3. Устоявшиеся стереотипы населения; 4. Небольшой опыт Банков в кредитовании Загородных объектов; 5. Проблема рефинансирования портфелей таких кредитов.
Рассмотрим каждую проблему по отдельности:

1. Неразвитость рынка
В свою очередь, данная проблема создает сложности при оценке объектов недвижимости и определения их ликвидности, что важно при оценке рисков Банка, и, как следствие, влияет на условия кредитования.
По оценкам экспертов объем загородной ипотеки по рынку не превышает 5%. Неразвитость этого рынка, связана, в первую очередь с тем, что к концу 90-х годов в Петербурге и Ленинградской области возник острый дефицит городских квартир, а интерес к загородной недвижимости отошел на второй план. При этом ограниченность ресурсов строительных компаний не позволяла им одновременно развивать направления городского и загородного домостроения.
Сейчас ситуация начинает меняться. В первую очередь, благодаря тому, что стоимость квадратного метра загородной недвижимости существенно ниже городского, население все чаще смотрит в сторону загородной недвижимости. И воспринимает её не только как место отдыха, но и как единственное место проживания, что, в свою очередь, не может не стимулировать развитие строительства в секторе доступной типовой загородной недвижимости эконом-класса. Подобные изменения приведут к увеличению количества кредитуемых загородных объектов, помогут упростить процедуру их оценки, а также вызовут увеличение конкуренции среди банков и, как следствие, приведут к дальнейшему смягчению условий программ и подходов.
По информации Правительства Ленинградской области, по сравнению с 1 кварталом 2007 года, в первом квартале 2008 года темпы жилищного строительства возросли в три раза. Такая тенденция вместе с планами Правительства области по вводу 6 млн. м кв. в течение ближайших 5-6 лет не может не радовать и дает надежду, что в ближайшем будущем мы увидим серьезные изменения в приоритетах населения, а доля загородной ипотеки может возрасти с 5 до 30%.

2. Несовершенство законодательной базы
Данный вопрос можно разделить на две составляющие:
а) собственно проблемы законодательной базы регулирующей порядок предоставления земель под строительство, оборот земель, перевод земель из одной категории в другую, ограничения на использование земель различных категорий и т.д.;
б) проблемные моменты ГК РФ и Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)»
Существенной проблемой, мешающей развитию Загородной ипотеки, является проблема корректного оформления прав на загородные объекты недвижимости. По оценкам экспертов корректно оформлено не более 20% объектов загородной недвижимости, а «Дачная амнистия» в решении данного вопроса не достаточно эффективна. Однако с учетом повышения спроса и стабильного роста цен на загородную недвижимость, все больше становится ипотечных сделок, и все больше владельцев загородной недвижимости стараются сделать её пригодной как для продажи, так и для ипотечного кредитования. Дополнительным стимулом к должному оформлению объекта может служить тот факт, что при правильном оформлении стоимость объекта недвижимости может увеличиваться минимум на 20%.
Согласно заявлениям авторитетных чиновников, в России земли населенных пунктов занимают лишь около 1% от общей площади земель, что с учетом имеющихся в законодательстве ограничений существенно уменьшает количество кредитуемых объектов. Так, например, риски Банка при принятии в залог земли из числа земель сельскохозяйственного назначения, пусть даже с объектом завершенного строительства слишком велики, т.к. данная земля не предназначена для строительства и может быть изъята у собственника на том основании, что он не использует ее по назначению. И, в частности, нарушает положение Статьи 13 Земельного кодекса, посвященной охране земель.
Отмена положения ст. 350 ГК РФ, предусматривающего возможность отсрочки обращения взыскания на год, позволит Банкам рассматривать в качестве предмета залога не только высоколиквидные объекты, но и объекты средней ликвидности без дополнительной надбавки за риск в виде первоначального взноса и повышенной процентной ставки. Нужно отметить, что в действительности данная норма играет свою роль лишь в случаях, когда у суда есть основания полагать, что финансовая ситуация проблемного заемщика может измениться в лучшую сторону. Кроме того, на сегодняшний день годовой рост цен на объекты загородной недвижимости превышает  20%, что существенно покрывает возможные издержки банка, и снижает риски связанные с обращением взыскания на объект недвижимости, а прогнозы аналитиков говорят о том, что подобный рост может сохраниться ещё достаточно продолжительное время. С учетом таких прогнозов опасаться принятия решения в пользу проблемного Заемщика все же не стоит.
Проблема собственно Закона об ипотеке заключается в наличии пункта 1 54 статьи, предусматривающего возможность отказа в обращении взыскания в случае несоразмерности долга со стоимостью заложенного имущества. Реализовать подобную схему при загородной ипотеке крайне сложно хотя бы вследствие того, что срок экспозиции подобных объектов на порядок выше срока экспозиции городских квартир, а в период реализации объекта обязанности Заемщика по уплате суммы процентов и основного долга, а также штрафы за несвоевременное исполнение обязательств не отменяются, что повышает долговую нагрузку на Заемщика и, следовательно увеличивает вероятность недополучения размера долга из стоимости предмета залога. Стоит отметить, что судебная практика по применению указанного положения ст . 54 еще не сложилась.
Тем не менее, опыт активно работающих в данном сегменте Банков позволяет снизить вероятность возникновения описанных негативных последствий, а инициативы со стороны государства и общества позволяют надеется на скорейшее устранение или корректировку указанных положений.

3. Устоявшиеся стереотипы населения
К сожалению, до сих пор ипотеку под залог загородной недвижимости большинство потенциальных потребителей считают недоступной, т.к. в их умах отложились условия годичной давности, когда в среднем взнос составлял не менее 30-35%, сроки кредитования до 15 лет, а ставки кредитования 15-18%. Теперь рынок шагнул далеко вперед и ипотечный кредит под залог земли можно получить  если не на условиях кредитования на приобретение квартир, то очень к ним приближенным. Так, например, в среднем первоначальный взнос сейчас составляет от 10 до 15%, срок до 25 лет, а ставка примерно на 1 % выше, чем по городским программам. В России с каждым годом растет платежеспособность населения, и, соответственно, растут цены на жилье, что, так или иначе, подталкивает население к рассмотрению возможности получения кредита под залог недвижимости, в том числе и загородной. Эти тенденции, в свою очередь, ведут к повышению финансовой грамотности потенциальных потребителей, как в вопросе ипотеки в целом, так и в отношении условий кредитования в частности. Этому же способствует активное развитие института брокериджа, когда специалист знакомый с условиями и требованиями большинства Банков помогает потенциальному Заемщику сориентироваться в огромной массе предложений и выбрать подходящее в его конкретном случае.

4. Небольшой опыт Банков в кредитовании Загородных объектов
В настоящее время программы кредитования на приобретение и под залог имеющейся загородной недвижимости имеют порядка 30 Банков, однако в действительности активно с ней работают не более 10. Данная проблема связана с недоработками имеющимися в действующем законодательстве, а точнее с отсутствием четких инструкций по многим частным случаям. Понимая данную проблему, региональные государственные структуры пытаются сформировать если не базу стандартных решений, то выработать единые подходы и требования внутри региона и донести данную проблему до более влиятельных государственных структур и в ряде случаев это удается. Кроме того, опыт Банков - активных игроков загородного рынка не остается без внимания конкурентов и, перенимая его, многие Банки предпринимают активные шаги в развитии данного направления кредитования.

5. Проблема рефинансирования портфелей кредитов
Не секрет, что многие Банки в связи с отсутствием «длинных денег» используют в своей работе механизм рефинансирования кредитных портфелей. Продажа портфеля загородных кредитов представляет собой практически нерешаемую задачу, особенно с учетом последствий «мирового» ипотечного кризиса. Вследствие указанной проблемы многие Банки вынуждены ограничивать объемы таких кредитов, ужесточая как оценку платежеспособности Заемщика, так и требования непосредственно к закладываемому объекту недвижимости. Решение данной проблемы возможно лишь при участии государства, а именно при разработке и внедрении государственной системы рефинансирования кредитов за счет средств различных фондов.
Решение данной проблемы витает в воздухе, и мы уверены, что в скором времени все те правильные идеи, которые звучат из уст высокопоставленных чиновников, найдут свое отражение в законах и порядках.

5/2008 Ипотека и лизинг
Читайте также по теме:
   03.08.2022 Итоги июля. Жилая недвижимость

   08.07.2022 Клиенты смотрят не на общую переплату по ипотеке, а на ежемесячный платеж

   26.05.2022 Новая реальность с точки зрения ипотечного рынка

   15.12.2021 Рынок новостроек – что с тобой будет через год, дружище?

   01.12.2021 Чем дышит перед Новым годом рынок жилого строительства

  Архив

Банки  |   Деньги  |   Доход  |   Вклады  |   Кредит  |   Банкомат  |   Бизнес  |   Лизинг  |   Аренда  |   Ипотека  |   Оценка  |   Недвижимость  |   Строительство  |   Автомобили  |   Авто  |   Страхование  |   Осаго  |   Каско  |   Страховые компании  |
  Ценные бумаги  |   Фонды  |   Выставки  |


 
top