Подготовил Задонский Дмитрий, Региональный директор по СЗФО – руководитель ипотечного центра в г. Санкт-Петербурге ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» специально для «TT Finance» 

ИПОТЕКА 2.0.: банковский кредит под залог имеющейся недвижимости. 

В ситуации финансовой неопределенности становиться критически важно каждому из нас контролировать и управлять не только размером долга, но и соотношением ежемесячных долговых платежей к своим доходам. Или, используя банковскую терминологию, управлять показателем своей долговой нагрузки (ПДН).

Одним из наиболее эффективных финансовых инструментов для управления и контроля размера ПДН является банковский ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости.

Речь идет о банковском ипотечном кредите, который берется не на приобретение недвижимости (классический ипотечный кредит), а под залог уже имеющейся недвижимости: квартиры или дома с землей. Такой вид банковского ипотечного кредитования давно и активно используется за рубежом и становится все более популярным в России. 

Преимущества и выгоды банковского залогового кредита. 

Кредит под залог уже имеющейся недвижимости так же, как и кредит на покупку недвижимости, является формой ипотечного кредитования и регулируется 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, все действия банка при таком механизме кредитования строго регламентированы указанным федеральным законом.

Для заемщика основная выгода от использования банковского кредита под залог имеющейся недвижимости заключается в возможности улучшить свое финансовое положение, при этом, хочу особо подчеркнуть, не ухудшая жилищных условий.

Какие же основные преимущества у данного вида ипотечного кредитования? 

Во-первых, выгодная для заемщика комбинация банковской рыночной ставки по кредиту и длительного срока кредитования - до 20 лет. Благодаря такому сочетанию ставки и срока заемщик может подобрать такой ежемесячный платеж по кредиту, который будет не обременителен для его личного или семейного бюджета.

Например, размер залогового кредита составляет 1 000 000 рублей и ставка по такому кредиту составляет 11,5% годовых. При сроке кредита 5 лет ежемесячный платеж банку составит 21 993 рублей. Если же срок этого кредита увеличить до 20 лет, то размер обязательного ежемесячного платежа уменьшится уже более чем в 2 раза - до 10 664 рублей.

Таким образом, увеличивая срок кредита значительно сокращается размер обязательного ежемесячного платежа банку.

Во-вторых, выгодная особенность банковского кредита заключается в том, что заемщик имеет право, согласно кредитному договору, досрочно и без штрафных санкций погашать кредит частично или полностью. При этом, что очень важно, количество и размер таких досрочных погашений кредитным договором не ограничены. Благодаря этому человек может гибко, в зависимости от получаемых доходов, управлять своим долгом, самостоятельно сокращая размер кредита и тем самым снижая его стоимость.

В – третьих, при ипотечном залоговом кредитовании существует возможность привлечь и учесть доход нескольких людей (со-заёмщиков), например, мужа и жены. В этом случае банк лояльнее принимает решение о выдаче кредита, поскольку рисков для банка меньше, а значит, условия кредитования будут лучше.

Четвертый важный момент. Квартира, передаваемая в залог банку, остается в собственности залогодателя – владельца недвижимости. Это значит, что владелец заложенной квартиры по-прежнему ею владеет, а его семья вместе с ним продолжают пользоваться недвижимостью. То есть для семьи, хочу это особо подчеркнуть, никаких ухудшений жилищных условий не происходит. Суть залоговых ограничений в том, что продать, разменять квартиру можно только после погашения кредита перед банком.

В-пятых, при банковском ипотечном кредитовании возможен залог недвижимости третьих лиц. Например, семья: муж, жена, двое детей и мать жены, проживают в трёхкомнатной квартире.  Квартира находится с собственности тещи. В этой ситуации мужу с женой возможно оформить кредит в банке на срок до 20 лет под залог квартиры тещи. Естественно, только с ее согласия. При этом теща остается собственником этой недвижимости. 

Комбинация суммы, банковской ставки и длительного срока кредитования, а также строгое законодательное регулирование ипотечного кредитования - основные преимущества банковского кредита под залог недвижимости.