Портал «ТТ Финанс» и «Российская газета» провели круглый стол, на котором причастные к жилищному строительству специалисты обсудили предварительные отраслевые итоги года. Доля оптимизма в выступлениях профессионалов преобладала. 

Обвала цен не будет 

Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова прежде всего отметила, что Санкт-Петербург смог досрочно выполнить годовой план по вводу жилья. И это случилось еще в начале ноября. Несмотря на постоянно растущую себестоимость работ и стройматериалов, и дефицит рабочей силы.

Конечно, эксперт обратила внимание, что на текущий год умышленно назначалась относительно низкая планка – 2,7 млн. кв. метров. На более чем миллион меньше, чем в прошлом. И все-таки успех есть успех.

В то же время сокращение предложения – вынужденная мера, к которой застройщики прибегают все чаще. «Продажи неплохо шли весь 2023 год, но новые объекты стройкомпаниями выставлялись осторожно и аккуратно. Чтобы обойтись без потрясений и ценовых колебаний. И преимущественно – в ранее начатых очередях, а не новые локации», – уточняет эксперт.

Это подтверждают и цифры. Так, в 2022 году в ноябре в стадии строительства пребывало 8,353 млн. кв. метров, а в ноябре 2023 года – 7,3 млн. кв. метров. При этом и сегодня ряд застройщиков откладывают вводы объектов на первый квартал.

Как бы там ни было, вопреки опасениям и благодаря драйверам – госипотеке и расширению аудитории по семейной ипотеке – рынок движется вперед. А потенциальные покупатели адаптируются к новым реалиям. Такое понятие, как «отложенный спрос» все более теряется в прошлом. Все знакомы с цифрами инфляции, и понимают, что ждать «обвала цен» бессмысленно. 

Дефицит участков под застройку 

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов соглашается, что для начала 2023 года в профессиональных кругах было характерно ожидание кризисной волны.

Но ни цены не упали, ни покупатели не разбежались. А рост цен произошел соизмеримо с кривой инфляции. От ноября 2022, приблизительно плюс 7,5%. В рублях – с отметки в 218 тысяч рублей за квадрат до 234. Это в среднем по рынку.

И, безусловно, следует признать, что на стабильность рынка усердно работали субсидируемые ипотечные продукты. Доля ипотечных сделок выросла с 77 до 87%.

«В целом 2023 год прошел достаточно спокойно, не было резких потрясений. И по всем показателям наша компания фиксирует положительную динамику на рынке, – рассказывает коммерческий Сергей Софронов. Впрочем, в определенной мере сегодняшние достижения в объемах ввода жилья «растут» из прежних заделов, из инициатив 2020-2021 годов. И действительно, на рынок надвигается снижение объемов ввода.

Уже хотя бы потому, что по участкам под застройку в интересных локациях города фиксируется острый дефицит. А последние правки городского Генплана не позволяют запустить редевелопмент «серого пояса». То есть, на передачу этих территорий под жилую застройку рассчитывать не приходится.

Всего, с января по ноябрь, в Петербурге оформлено порядка 50 тысяч продаж квартир против порядка 45 тысяч сделок за аналогичный период предшествующего года.  

Первоначальный взнос жалко 

Генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева докладывает, что все корпоративные планы на текущий момент выполнены – и по вводу, и по объёму продаж. «Более того, нынешний год можно считать наиболее успешным для компании с точки зрения объемов реализации, – объясняет глава Агентства. – Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так в последние месяцы доля поднималась до 85%».

В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Впрочем, на IT-ипотеку выпадает относительно невысокое число (3,8%), но это все равно больше, чем в прошлом году. И практически иссякла военная ипотека, хотя ранее процент был приличный.

Средний первоначальный взнос на квартиры застройщика сейчас балансирует на уровне 23%. И, конечно, при законодательном увеличении его до 30% часть потенциальных клиентов останутся «за бортом», определенного снижения продаж не избежать. «Но не думаю, что провал окажется существенным. Тем более, что по нашим ожиданиям семейную ипотеку, благодаря ее повышенной социальной нагрузке, оставят в существующем виде. Но ипотеку с господдержкой, похоже, действительно будут всячески ухудшать для потенциальных покупателей, – предполагает Анжелика Альшаева. – Из трендов нынешнего года еще можно отметить рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании - это не меньше 40%, а порой и 43%».

С такой точки зрения Петербург не первое десятилетие служит городом, принимающим на постоянное жительство будущих пенсионеров со всего Севера. Соответственно, у города гораздо меньше проблем со спросом, чем у других регионов.

Следующий тренд, по словам Анжелики Альшаевой, связан с долей агентских сделок. Она поступательно пошла вверх и в некоторых компаниях достигла высоких 70%. В ГК «КВС» этот показатель в среднем был около 35%, а в текущей ситуации его удалось урегулировать до 40%.

Что касается роста цен, то в объектах комплексного освоения территорий ГК рост за этот год составил 10-12%. «Но в вышедших на продажу новых объектах, например, в Пушкине, или на ул. Блюхера, рост цен идет более активно – говорит гендиректор АН – У людей есть деньги, а альтернатив недвижимости нет. Ценные бумаги или криптовалюта – дело очень рискованное. И в целом отмечаемые тенденции позволяют позитивно планировать и следующий год». 

Высокая стадия готовности 

Директор онлайн-агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина высказалась по поводу растущего интереса покупателей к объектам высокой степени готовности. «Большинство сделок уходящего года предусматривают приобретение вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия объектов или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кому интересны Хотя еще несколько лет тому назад было наоборот. – рассуждает Наталья Никитина. – Тогда на разных стадиях стройки были заметно разные цены. Сегодня этот разрыв сократился до 10-15%».

Кроме того, существенная часть покупок совершается, чтобы защитить сбережения от инфляции. Да и льготная ипотека часто рассматривается как дешевый кредит. Таким образом инвестиционные квартиры приобретаются и в ипотеку. А высокая степень готовности объекта приближает время, когда можно сдавать квартиру в аренду.

 «В целом уходящий год обошелся без существенных спадов покупательской активности, - облегченно вздыхает Наталья Никитина. - Если же рассматривать произошедшие ужесточения по госипотеке, то увеличение первоначального взноса выглядит не столь пугающе. Это существенно не снизит покупательскую активность. Для нашего агентства нормально, когда клиент делает взнос даже выше 30%. Соответственно, в этом году у нас средний взнос варьируется на горизонте 27%». 

Апарты господдержки не ждут 

Директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев тоже позитивно оценивает провожаемый год. «И мы ставили рекорды по выручке, и с августа получили взрывные продажи», - докладывает директор по продажам.

Флагманский проект компании – преобразование одного из корпусов санатория в апартаменты. Соответственно, субсидирование ипотеки государством остается недоступным. «Мы не питаем иллюзий, а планы не выстраиваем на гипотезах, будто государство привнесет в поддержку строительной отрасли новые драйверы. В любом случае госпрограммы на апартаменты не распространятся. И мы будем с этим жить», - отмечает специалист.

Более того, как и по любому бизнесу, по компании ощутимо бьёт рост ключевой ставки.

«В общем, при такой ситуации застройщику, кроме просто строительства, необходимо развиваться и повышать востребованность производимого продукта. И для поддержания стабильных продаж в сегодняшней рыночной ситуации нащупаны следующие триггеры, - говорит Олег Добродеев. - Например, у нас появился «очень крутой» совместный продукт с банком ДОМ.РФ. Эта программа позволяет продавать нам юниты в комплексе апартаментом «Морская Ривьера» в ипотеку.

«И планы у нас на следующий год амбициозные, и больше чем на этот – предусматриваем, минимум, три крупных старта продаж», - заявляет Олег Добродеев. 

Рост цен равен инфляции 

Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина рассказывает, что по оценкам аналитиков компании, за 10 месяцев рост цен во всех сегментах рынка апартаментов произошел в пределах 7-7,5%.

«В первом полугодии спрос на апартаменты был стабильный, но не высокий. Отчасти из-за высокой доли субсидированной ипотеки основной спрос населения концентрировался на обычных новостройках», - говорит эксперт.

Пребывающему вне льготной ипотеки рынку апартаментов приходится подбирать собственные инструменты стимулирования потребительского интереса. Например,   в проекте Digital Village Vertical с Банком «Санкт-Петербург» запущена программа, по которой ставка составляет 3% до ввода объекта в эксплуатацию. На готовый объект такая ставка действует первые три года.

Параллельно предлагаются различные программы рассрочки. Упор сделан на продукты без удорожания (как при единовременной стопроцентной оплате) и без промежуточных платежей. Такие решения не особо выгодны компании, но работают на кардинальное увеличение спроса. При этом у клиентов сохраняется возможность, когда ключевая ставка успокоится, перейти с рассрочки на ипотеку.

В апартаментах важен формат- сейчас бОльшая часть путешественников, это новое поколение- они не хотят жить в классических морально устаревших отелях, им важен digital во всём- те управление с телефона, возможность найти единомышленников, коммьюнити, желание не тратить кучу времени на дорогу и при желании сходить в спорт зал или провести рабочую встречу, прям в объекте, где живешь, такие форматы коллиаингов, как строим мы- позволяют все это делать, а значит- будут набирать еще бОльшую популярность. 

«Поэтому, рекомендация всем потенциальным инвесторам, смотрите на концепцию проекта и опыт управляющей компании, которая и будет обеспечивать доходность частным инвесторам, - советует Яна Лепёшина.  

Земли в ипотеку 

Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказывает о загородной ипотеке более обстоятельно.

Все льготные ипотечные продукты распространяются на жилье в Ленобласти (и на земельные участки). А в определенных ситуациях возможна и так называемая сельхозипотека с заманчивыми ставками в 3%. По сельхозипотеке строительство не допускается, речь идет о готовом доме в определенных локациях сельской местности с обязательной пропиской.

В остальных случаях (госипотека, семейная, ИТ-…) по назначению земельных наделов отсутствуют категорические исключения. Можно приобретать земли для индивидуального строительства, можно и сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. «Банки нам разрешают выбирать такое назначение земли и построить жилой дом, - поясняет специалист.

Но дом в оюязательном порядке должен быть именно жилым. Даже если речь идет про дачу на земле сельхозназначения, то все равно необходимо объект оформлять, как жилой дом. Дело не в качестве объекта, а в статусе, фиксируемом в выписке из ЕГРН. А вот на строительство именно дачи банк ипотеку не даст.

Традиционно банк дает на строительство своими силами до ввода в эксплуатацию один год, при заказе стройки у подрядной организации предоставляется до двух лет.

«Всем клиентам постоянно твержу – трехкомнатный загородный дом по стоимости будет соизмерим с однокомнатной квартирой в Петербурге. Берите и стройте», - заявляет Светлана Белова. 

Trade-In, ИЖС и опыт-2023 

Руководитель направления Развития партнёрских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов рассказывает, что банк ожидает дальнейший рост объемов кредитования в следующем году.

Во-первых, петербургский дивизион банка связывает большие надежды с развитием формата Trade-In. «Клиенты, которые хотят улучшить жилищные условия, ориентируются на готовое жилье, либо на жилье с минимальным сроком ввода», - поясняет Владимир Куприянов. Во-вторых, предполагается взрывной рост спроса на кредитные продукты, окружающие ИЖС. «Наш прогноз, 2024 год будет Годом ИЖС», - утверждает Владимир Куприянов.

В свою очередь генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что провожаемый год следует отнести к достаточно успешным.

«Если на таком же круглом столе год назад мы не скрывали беспокойства в преддверии 2023 года и делились почти мрачными ожиданиями, то теперь можно признать, что эти опасения были избыточными, - говорит глава Ассоциации. - Можно констатировать тот факт, что устойчивость строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленобласти оказалась достаточно высокой перед вызовами времени».

При этом глава СРО обозначил два важных для строительного комплекса момента. Так, серьезный всплеск по продажам наблюдался летом, что косвенно связано с ростом инфляционных настроений у населения. А в последние дни года ожидается всплеск, носящий уже преимущественно сезонный характер. Хотя свою роль сыграет и потенциальное ограничение программ ипотечной господдержки. Не секрет, что именно эти программы поддерживают пульс строительного рынка.